??“招保萬(wàn)金”的金字招牌，對(duì)招商蛇口來(lái)說(shuō)是榮光也是負(fù)累。

??時(shí)隔多年，路徑的分歧使得招商蛇口距離曾經(jīng)比肩的萬(wàn)科、保利越來(lái)越遠(yuǎn)，孰優(yōu)孰劣另當(dāng)別論，但資本市場(chǎng)至今未能看破它的價(jià)值。重組上市4年來(lái)，招商蛇口的股價(jià)依舊低迷，常年低于發(fā)行價(jià)。

??招商蛇口的2019年過(guò)得無(wú)風(fēng)也無(wú)雨，穩(wěn)健且平淡。鎂光燈很少打到它的臉上，就算是高層人事變動(dòng)或者業(yè)績(jī)短期波動(dòng)，其他房企一準(zhǔn)兒掀起波浪，招商蛇口也能平穩(wěn)轉(zhuǎn)舵。

??招商蛇口已經(jīng)淡出房企的“熱門話題圈”許久了，因此當(dāng)2019年這張寡淡的答卷呈交出時(shí)也沒(méi)有泛起多少漣漪，投資者對(duì)它的態(tài)度很冷靜，就像它本來(lái)就是如此，應(yīng)該如此一樣。

??2019年年報(bào)發(fā)布恰逢大盤走弱，招商蛇口隨市下跌，報(bào)收16.61元/股，跌幅1.01%。

??坦率說(shuō)，招商蛇口這份年報(bào)具備了優(yōu)秀房企應(yīng)有的基本特質(zhì)，比如負(fù)債率低、融資能力強(qiáng)，營(yíng)收和銷售均穩(wěn)步增長(zhǎng)。

??截至2019年底，招商蛇口資產(chǎn)負(fù)債率63.19%，凈負(fù)債率29.28%，負(fù)債水平處于行業(yè)低位；融資方面，2019年招商蛇口綜合資金成本4.92%，維持行業(yè)領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。

??招商蛇口的銷售額增長(zhǎng)也相當(dāng)迅猛，2019年全年，招商蛇口累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額2204.74億元，同比增加29.25%，在頭部房企增速相對(duì)放緩之際，接近30%的增速顯示它依然在規(guī)模上求進(jìn)。

??營(yíng)收也保持穩(wěn)健增長(zhǎng)，2019年，招商蛇口實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入976.72億元，同比增長(zhǎng)10.64%。

??根基穩(wěn)固，招商蛇口的盈利表現(xiàn)卻起伏不定。2019年，招商蛇口歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)160.33億元，同比增長(zhǎng)5.2%，增速大幅放緩，且扣非凈利潤(rùn)為124.73億元，同比減少14.55%。

??此外，招商蛇口2019年的毛利率和凈利潤(rùn)率分別為34.65%、19.31%，分別同比下降近5個(gè)百分點(diǎn)和3個(gè)百分點(diǎn)。

??從年報(bào)中各種細(xì)微的變化，可以拼湊出招商蛇口這幾年經(jīng)營(yíng)思路的脈絡(luò)。重組上市之初，招商蛇口提出要轉(zhuǎn)型多元綜合發(fā)展，要圍繞社區(qū)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)(以房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)為主)、園區(qū)產(chǎn)業(yè)和公司郵輪三大板塊業(yè)務(wù)進(jìn)行片區(qū)綜合開(kāi)發(fā)布局。

??依靠招商局的背景，招商蛇口在轉(zhuǎn)型的道路上意志堅(jiān)定地邁開(kāi)了大步。2016年，招商蛇口管理層提出，根據(jù)公司三到五年的規(guī)劃，將把社區(qū)收入從85%左右降到60%，園區(qū)比重從15%左右提升到30%～40%，郵輪產(chǎn)業(yè)從輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的角度出發(fā)，未來(lái)收入也將持續(xù)增長(zhǎng)。

??4年已過(guò)，愿景未達(dá)。從收入構(gòu)成來(lái)看，2019年招商蛇口社區(qū)業(yè)務(wù)板塊、園區(qū)業(yè)務(wù)板塊、郵輪產(chǎn)業(yè)板塊收入分別達(dá)845.6億元、124.8億元、6.4億元，收入占比分別為86.6%、12.8%、0.7%。

??盡管轉(zhuǎn)型口號(hào)響亮，但步履依然艱難。招商蛇口用行動(dòng)告訴行業(yè)，即使有優(yōu)質(zhì)資源，對(duì)房企而言，在不熟悉的領(lǐng)域做強(qiáng)做大當(dāng)下可能還是一個(gè)偽命題。

??但這不會(huì)打亂招商蛇口的節(jié)奏，管理層的眼光放得十分長(zhǎng)遠(yuǎn)。

??董事長(zhǎng)許永軍說(shuō)，綜合發(fā)展依然是招商蛇口未來(lái)的發(fā)展模式，基礎(chǔ)是PPC模式（前港-中區(qū)-后城），這也是招商局體系的一個(gè)優(yōu)勢(shì)和歷史基礎(chǔ)。

??招商蛇口將上述模式細(xì)化為T+3、T+10、T+30，分別對(duì)應(yīng)地產(chǎn)快周轉(zhuǎn)、階段性持有運(yùn)營(yíng)、片區(qū)綜合開(kāi)發(fā)。許永軍表示，從40年來(lái)看，這種方式為股東帶來(lái)了中長(zhǎng)期、短期的效益，也為招商蛇口未來(lái)40年奠定了發(fā)展的巨大空間。

??2019年，招商蛇口完成了對(duì)中航善達(dá)的重組更名暨上市工作，招商積余這個(gè)定位于物業(yè)管理、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的平臺(tái)浮出水面。至此，招商蛇口是為數(shù)不多的，通過(guò)分拆重組能夠在A股擁有兩個(gè)上市平臺(tái)的房企。

??存量資產(chǎn)是招商蛇口將要攻下的堡壘。許永軍說(shuō)，未來(lái)3～5年，招商蛇口持有型物業(yè)資產(chǎn)會(huì)達(dá)到1500億元左右，要占6000多億元總資產(chǎn)的1/4。

??重組上市這4年來(lái)，招商蛇口每一步都按照既定的步伐出發(fā)，就連人事變動(dòng)也沒(méi)有出現(xiàn)意料之外的人選。2019年，招商蛇口管理層經(jīng)歷了一輪更替，但從許永軍升任董事長(zhǎng)到蔣鐵峰任職總經(jīng)理，“以業(yè)績(jī)論英雄”是唯一原則。

??首次亮相業(yè)績(jī)會(huì)的蔣鐵峰介紹，履新之后，他主抓日常經(jīng)營(yíng)工作，大致原則是希望抓精細(xì)化管理，從管理要效益，對(duì)標(biāo)優(yōu)秀同行；運(yùn)營(yíng)效率不高的持有型重資產(chǎn)，則會(huì)加大力度整改，如果沒(méi)有做好要堅(jiān)決處置。

??蔣鐵峰說(shuō)，招商蛇口今年特別強(qiáng)調(diào)以業(yè)績(jī)論英雄，加大了內(nèi)部改革力度，員工的工資和業(yè)績(jī)高度掛鉤。

??2016年，許永軍在一次招商蛇口的經(jīng)營(yíng)會(huì)議上曾說(shuō)，如果我們?cè)陧樉持袩o(wú)法趕超競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，那么在逆風(fēng)中就不能破風(fēng)前行。40年后，它還想當(dāng)英雄。

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