未來,中國最值得購房的城市!

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選對城市，在一定維度上，比選對房子更重要。

為了判斷城市未來的發(fā)展?jié)摿蛢r值，有很多機構做了排名。

最近，克而瑞進一步更新城市數(shù)據(jù)，中國城市房地產(chǎn)投資前景榜單新鮮出爐！

榜單中，排名前20的基本都是二線以上城市，三四線只有溫州和佛山。

四大老牌一線城市投資前景排名保持領先，上海位居第一。

熱點明星強二線中，杭州市場熱度較高，直接沖進前四。

寧波和蘇州熱度上漲顯著，進入排行榜前十。

特別是寧波，搶人大戰(zhàn)后，人口增量明顯，新增人口帶來的潛在購房需求大幅提升。

剔除自然增長，2019年，寧波常住人口機械增量接近30萬，成為浙江省內(nèi)人口增長的又一極點。

很明顯，城市的競爭力和發(fā)展?jié)摿?，已?jīng)跟這個城市的人口緊密相關。

2

樓市里有句名言，叫：短期看政策，中期看土地，長期看人口。

這是告訴我們，樓市的根本驅動力就在人口身上。

城市與城市之間的差距，未來也必然體現(xiàn)在城市的人身上。

前段時間，國家發(fā)改委新發(fā)布了《2020年新型城鎮(zhèn)化建設和城鄉(xiāng)融合發(fā)展重點任務》的通知，里面再次提到了大城市放松、取消落戶限制的問題——

    督促城區(qū)常住人口300萬以下城市全面取消落戶限制；

    推動城區(qū)常住人口300萬以上城市基本取消重點人群落戶限制；

    促進農(nóng)業(yè)轉移人口等非戶籍人口在城市便捷落戶。

而在此之前是這樣表達的——

    全面取消城區(qū)常住人口300萬以下的城市落戶限制；

    全面放寬城區(qū)常住人口300萬至500萬的大城市落戶條件；

     完善城區(qū)常住人口500萬以上的超大特大城市積分落戶政策，精簡積分項目，確保社會保險繳納年限和居住年限分數(shù)占主要比例。

我們發(fā)現(xiàn)，城區(qū)人口300萬以上的城市不再區(qū)分具體規(guī)模。

一律全面放寬、基本取消落戶限制。

而，目前城區(qū)常住人口300萬以上的城市，已經(jīng)基本囊括了國內(nèi)所有的直轄市、省會、計劃單列市以及經(jīng)濟強市。

信號已經(jīng)很明顯，在未來，所有城市都會迎來全面寬松的落戶政策。

也就是說，城市的競爭力和發(fā)展?jié)摿?，未來都會集中在人口增量這個維度之上。

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當然，并不是一個城市只要把姿態(tài)放低，人就會巴巴上趕著去落戶。

大家都是有很多選擇的。

以下是近5年各城市常住人口年均增量的成績單——

數(shù)據(jù)來源：各城市2019年統(tǒng)計公報、2019年城市統(tǒng)計年鑒

除去一線廣、深兩城，以成都、西安、杭州為代表的強二線城市，近5年迎來大量的落戶需求。其中，有10個城市年均人口增量超過10萬。

但，有一個問題始終無法回避，就是這些被派出所“強上”戶口的人，到底能不能安心留下來。

很顯然，只要有更好的就業(yè)機會，只要有產(chǎn)業(yè)的積淀，人和錢就會不斷匯聚。

一線四城就不再贅述了，經(jīng)濟發(fā)展一騎絕塵，這是先發(fā)優(yōu)勢。

二線城市中，我們要特別關注那些被重點投資的城市，比如長三角、粵港澳大灣區(qū)等城市群。

由于國家戰(zhàn)略的規(guī)劃，相當于整個國家的資源都在往這些重點區(qū)域傾斜，這些城市會承擔更多的產(chǎn)業(yè)，以及更好的經(jīng)濟能級。

今年上半年，長三角、粵港澳大灣區(qū)的土地市場熱度也是最先恢復的。且這些城市潛在庫存去化周期普遍在3年以下，庫存壓力明顯比較輕。

其實，不僅僅是杭州、南京、蘇州、寧波等二線城市，即使是溫州、佛山這樣的三四線，由于受一體化影響，產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟水平也都相對較高。

再就是像成都、重慶、武漢、鄭州、西安這種在省內(nèi)或者區(qū)域內(nèi)的中心城市，有幾個可能會在未來成長為一線城市或接近一線城市。

這些城市，長期去看都很有價值，未來的確定性也非常高，人才聚集能力會不斷加強。不好妄言漲幅，但持有這些城市的房產(chǎn)絕對可以安心。

當然，足夠細心的話，你會發(fā)現(xiàn)這些城市都很穩(wěn)固的占據(jù)GDP總量榜前列，房價在波動的周期中，也幾乎沒怎么回調(diào)。

4

對于三四線城市而言，也只有那些能抱住優(yōu)勢城市群大腿的才能突圍。

這些三四線主要集中在長三角和大灣區(qū)兩大城市群。

它們承接了一線城市的外溢紅利，經(jīng)濟、人口等各方面都不錯。

比如強三線佛山，GDP已經(jīng)可以比肩多數(shù)二線城市。同時，嘉興、溫州、南通等城市的居民收入水平位居全國前列。

而如今的開發(fā)商，也都選擇圍繞城市群、城市圈去布局三四線，去做下沉。

就拿碧桂園來說，新增的三四線土儲中，有31%來自江蘇，17%來自廣東，13%來自浙江，大部分都集中在長三角、珠三角周邊。

可殘酷的是，只有少部分三四線在上升，大部分卻越來越下沉。

有太多的三四線，大量的人走了就真的走了，他們并不是不愛自己的家鄉(xiāng)，不愿意為家鄉(xiāng)的發(fā)展做貢獻，而是哪怕他們想回來，沒有產(chǎn)業(yè)，沒有就業(yè)機會，也待不下去。

所以，這也是為什么除非是自住，不然95%的三四線都不值得買的原因，它們正面臨著人口困境，樓市向上動力不足。

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最后，還是想給到大家更為直接的判斷和建議。

1、樓市的分化會越來越明顯，這種分化主要來自于人。選擇城市，要越來越重視人口增量這個要素。

2、如果你下半年要買房，一定去關注那些長期能夠吸引人，并且自身產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟實力強的城市。

比如北京、上海、深圳、廣州、杭州、南京、蘇州、寧波、成都、重慶、武漢等。

3、除非是自住，不然95%的三四線都不值得買。

4、房價最安全的地方，一定是塞滿人的城市。

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