房租拐點下的長租公寓困局:三方見招拆招不賠錢就挺開心

來源：智能家居時間：2020-08-21 08:51

對一眾北漂來說，上一次房租下降，可能要回到2008年的金融危機時刻。

“房東想來看看房子?！?月的一個周五，正在上班的趙迅突然接到了自如管家一條有些莫名其妙的信息。

趙迅在北京石景山一處自如公寓已經(jīng)租住3年，主臥房租從2200元/月漲到2600元/月的這些年里，除了交租，他和自如、房東甚至是室友間可以說毫無聯(lián)系。

公寓、租客、房東三方“見招拆招”的戲碼

趙迅向自如管家打探房東的來意，對方表示也不清楚。

房東夫婦在約定的周六到來，看到了房間中被拆除的隔斷，感慨說：“原來隔斷真的被拆除了?！?/p>

趙迅租住的這套自如公寓是首次出租，原本自如在客廳打了隔斷，不過出租后就拆除了，但床和書桌依然原封不動地擺放在那里。

房東夫婦開始詢問趙迅房間的租金，在得到回復(fù)后，房東夫婦終于說出了此行的真正目的：“如果我們和自如解約，你們愿意按照現(xiàn)在的價格繼續(xù)住這里嗎？”

圖片來源：鎂編攝

這段時間，一些長租公寓企業(yè)試圖壓下他們當(dāng)初高價收來的房子，但房東和租客并不愿意束手就范，于是三方上演了一出見招拆招的戲碼。

房東夫婦告訴趙迅，自如在以隔斷拆除為由向他們協(xié)商降房租，目前給到的整租租金已經(jīng)不足5000元每月了。而趙迅和同租室友每個月的租金是4800元，被拆除的隔斷間最初的租金則是每月2500元。

“自如要求周日答復(fù)?！狈繓|夫婦的打算是：同自如解約，將房子直接租給趙迅和室友，這樣即使維持原價，也比自如修改后的報價高。

如果趙迅不接受，那么房東打算收回房子重新招租，不過很顯然他們希望趙迅能夠繼續(xù)租住，他對趙迅說：“我知道現(xiàn)在房子也不好租，所以希望繼續(xù)以自如給你的原價出租?！?/p>

“在即刻搬離和原價租住之間，我很自然選擇了原價繼續(xù)租住。因為慣例是每年自如續(xù)約都要上浮租金，而且還會另外收一筆約相當(dāng)于一個月房租的管理費?，F(xiàn)在可以原價從房東直租，沒有管理費，所以還省了點錢?！壁w迅告訴鎂編。

在得到了趙迅的響應(yīng)后，房東夫婦表示會同自如解約，然后欣然離開。

不過趙迅告訴鎂編：“房東承諾的原價只是到明年1月，理由是因為他們和自如的合約就到明年1月，能看得出來，他們是想等到那個時候或許疫情消除，租房市場恢復(fù)，他們又能可以漲一波房租?！?/p>

另一位業(yè)主張瑾則向鎂編講述了其與自如洽談更詳細的過程。

“從6月份開始，我陸續(xù)接到自如管家的電話，意思是讓我每月租金降800元，如果選擇不續(xù)租的話就要賠償1萬多元?！?/p>

張瑾說自己在網(wǎng)上看到有這種遭遇的房東還不在少數(shù)：“我加入了一個針對自如的維權(quán)群，里面有400多人呢。群里還專門設(shè)立了和媒體溝通的人員，我們維權(quán)的決心還是很大的?！?/p>

但這一次降租風(fēng)波的結(jié)局頗具戲劇性。自如相關(guān)負責(zé)人告訴鎂編：“整體來說，啟動價格協(xié)商的房源，在自如管理的百萬間房源中占比極少。目前已有一些業(yè)主認同長期共贏理念，與我們達成了新的合作協(xié)議，在此我們衷心感謝他們的理解和支持。同時，所有展開協(xié)商的房屋合約都在正常履約過程中，我們也按時給業(yè)主付款。”

“能不賠錢就挺開心”

棲息地青年公寓CEO李聞喜在長租公寓剛剛風(fēng)起時就進入了這個行業(yè)。

2017年，經(jīng)朋友介紹，李聞喜將自己的公寓品牌——棲息地青年公寓首個項目定在了深圳市龍崗區(qū)南嶺1983創(chuàng)意小鎮(zhèn)。截至目前，李聞喜的棲息地青年公寓在深圳大約擁有1700套房源，主要以集中式公寓為主。

“我們體量本來就不大，往年都沒感覺到出租率有什么大的變化，不過今年退房的比較多，新租的量又不夠，就感覺到壓力大了?！崩盥勏哺嬖V鎂編，無論是對他還是大部分同行來說，今年首要目標是要維持正常的現(xiàn)金流，把風(fēng)險控制住，“先穩(wěn)住，活下來”。

圖片來源：鎂編攝

在李聞喜看來，今年的租賃旺季并非不“旺”，只是有所推遲。棲息地青年公寓的出租率從5月份開始有所回升，6月又跌回78%左右，但7月又突然提升近10個百分點到90%左右。

“現(xiàn)在明顯好起來了，以前那幾個月別說租房，看房都沒人，退房的還很多?！崩盥勏舱f，”棲息地青年公寓其中一棟，今年最多的時候一個月退房接近40套，不過一直以來出租率都沒有掉到過76%以下，情況還算比較穩(wěn)定?！?/p>

1983創(chuàng)意小鎮(zhèn)的棲息地青年公寓目前共有5棟房源，這些房源都來自廠房宿舍改造，每個月合計租金、水電等費用的成本接近70萬元，業(yè)主今年減免了半個月的租金。

雖然按照慣例，李聞喜旗下的公寓每年對租客的租金都會有一些小幅上浮，但今年整體保持在不漲不降的水平。不過，他們也推出了一批特價房源，價格由正常時期的2300元降至1980元起。

貝殼研究院統(tǒng)計顯示，2020年上半年，長租公寓出租率明顯下降、違約率提升，同時仍然需要正常給業(yè)主支付房租，企業(yè)現(xiàn)金流普遍吃緊。同時，疫情期間租賃企業(yè)的管理成本提升。

在“違約率提升”這一點上，李聞喜感受十分明顯，他稱之為“跑房”。他旗下的公寓有些租客還沒交租金就不見了；有的因為回不了、不想回深圳的租客，連房間東西都不要了就失聯(lián)的；還有回來深圳以后，公司倒閉了，領(lǐng)不到工資交不起房租的租客。

“往年很少很少，今年‘跑房’的特別多，一棟樓6月份有9個跑房的，5月份更多?！崩盥勏舱f，有些租客莫名其妙不見了，也聯(lián)系不到人，“對方日子也不好過，肯定也是遇到困難了，押金都不要了?！?/p>

圖片來源：鎂編攝

對于李聞喜來說，今年最困難的時候就是“沒有利潤了”。

“盡量做到不賠錢，不賠錢就挺開心的?！崩盥勏舱f，大概有2、3個月的時間他收完租金，然后交完租、發(fā)完員工工資，基本就沒有結(jié)余了?！岸繓|不像房東，對我們來說，這些空著的房間都是利潤，只要多租出去一間就能多掙一間的錢?！?/p>

長租公寓行業(yè)冷卻 “規(guī)模慢慢做”

大型品牌長租公寓在目前的環(huán)境下也放慢了擴張步伐。截至2019年底，已有44家規(guī)模大型的開發(fā)商開展長租公寓業(yè)務(wù)，但今年上半年沒有開發(fā)商新進入長租公寓領(lǐng)域。

深圳一家大型品牌長租公寓的負責(zé)人之一告訴鎂編，深圳現(xiàn)在部分地區(qū)的目標租客群體回來的還不是很多，出租率各方面還是上不去，租金收入整體還是有波動。但房東那邊需要繳納房租、員工工資需要發(fā)放，這些壓力都是現(xiàn)實存在的，現(xiàn)金流還是要用來活著，“租戶天天鬧降租，房東實際上又不給援助，可折騰了。”

另一位長租公寓從業(yè)者則告訴鎂編：“這個行業(yè)現(xiàn)在很艱難。上半年很多客源都流失掉了，很多房間從疫情爆發(fā)以來空置到了現(xiàn)在。2017年那會兒，各長租公寓爭相太高收房價格，事實上有些房源自從收來后就沒掙過錢，只不過這些危機集中在這個時候爆發(fā)了。”

樂乎公寓創(chuàng)始人羅意也表示，2019年整個宏觀經(jīng)濟形勢，疊加疫情的干擾，對我們上游的行業(yè)打擊還是非常大的，也自然映射到了租賃產(chǎn)業(yè)中。

但羅意同時認為，長租公寓企業(yè)降價是無可厚非的：“長租公寓企業(yè)受到?jīng)_擊，所以采取降價以保證整個現(xiàn)金流的安全，這是業(yè)界通用的避險措施，我覺得這個事情其實無可厚非?！?/p>

華菁證券曾在一份研報指出，2019年長租公寓行業(yè)頭部企業(yè)管理規(guī)模平均增速為19%，較2018年的173%明顯回落，預(yù)計今年將進?步回落。目前市場頭部企業(yè)基本是早期進入行業(yè)的企業(yè)，在盈利上提前鎖定低價房源并享受了2017～2018年的租金上漲，獲得另可觀的租金剪刀差；在規(guī)模上充分利用2017～2018年的資本推動，獲得了大量貨源。在那之后才進入的?些企業(yè)目前已基本淡出。

李聞喜認為，經(jīng)過上半年的考驗，長租公寓行業(yè)會越來越規(guī)范，各方也都會趨于冷靜，保持理智，不像以往那樣狂熱，這對行業(yè)來說是好事，也讓大家認清了長租公寓不是一個金礦，“長租公寓真的是實實在在的實業(yè)，需要慢工出細活。

租賃市場傳統(tǒng)旺季推遲

長租公寓是租賃行業(yè)中規(guī)模龐大的參與者，對租賃寒冬的感受最為猛烈。事實上，這根鏈條上的每個個體都有所觸動。

“本輪租金下跌系2012年以來首次租金持續(xù)半年以上的同比下降?！边@是貝殼研究院對當(dāng)下北京租賃市場做出的直接判斷。有租賃企業(yè)人士告訴鎂編：“目前，業(yè)主自己成交一套房源大約需要60天。”也就是對房東來說，一套房子在一年中的1/6時間都不會產(chǎn)生收益。

統(tǒng)計數(shù)據(jù)非常直觀地體現(xiàn)出了房租的下行趨勢。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年北京各個行政區(qū)租金都處于下降狀態(tài)。不同行政區(qū)的租金水平中，租金同比下降幅度最大的是石景山區(qū)，上半年租金水平為71.25元/平方米/月，同比去年同期下降4.72%。

受二次疫情影響，北京市場傳統(tǒng)的畢業(yè)租賃旺季目前暫未顯現(xiàn)，6月成交量環(huán)比下降7.3%。7月份平均租金則已降至年內(nèi)最低點，跌幅較上月有所擴大（據(jù)諸葛找房）。

鎂編以房東身份咨詢了鏈家京南大區(qū)一位店長趙飛鵬，“受疫情影響，今年租房市場行情一直不是太好，不過現(xiàn)在應(yīng)該是掛牌最好的時候了，最近畢業(yè)季找工作的人也多，租房需求有所回暖。平均下來，我每天的帶看在1～2人左右。至于成交周期，還取決于報價?！?/p>

不僅僅是北京，全國數(shù)據(jù)來看，貝殼數(shù)據(jù)顯示半年來全國范圍內(nèi)租金都呈現(xiàn)出下降趨勢。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，重點18城的平均租金水平，3月份下降14.0%，從2月的47.7元/平方米下降到41.0元/平方米。4月及5月份，平均租金有小幅回升，環(huán)比分別上漲1.4%和2.8%，但租金價格仍較大幅度低于去年同期水平，同比下降幅度均在10%左右。6月份租金水平又呈現(xiàn)下降趨勢，環(huán)比5月下降3.2%，同比去年6月下降10.9%。

今年的畢業(yè)生能否為租房市場注入強心針，目前來看還有些不確定性。

來源：每日經(jīng)濟新聞

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