房價要降了?官方召集開發(fā)商在京面談,房企融資再收緊!

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“據(jù)財聯(lián)社記者報道,央行、住建部將召集部分房地產(chǎn)公司明日(8月20日)起在北京面談,目前,已有多家房企收到通知,并將赴京與監(jiān)管部門進行溝通。

知情人士透露,監(jiān)管部門召集部分房企面談,或為了解行業(yè)對融資新規(guī)的反應(yīng)。”

據(jù)21世紀(jì)此前報道,監(jiān)管部門為控制房地產(chǎn)企業(yè)有息債務(wù)規(guī)模,出臺了一項房地產(chǎn)融資新規(guī)——

并設(shè)置了“三道紅線”:

紅線一:剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%;

紅線二:凈負(fù)債率不得大于100%;

紅線三:現(xiàn)金短債比不得大于1倍

根據(jù)“三道紅線”的觸線情況,新規(guī)對房企按“紅-橙-黃-綠”四檔管理。以有息負(fù)債規(guī)模為融資管理操作目標(biāo),分檔設(shè)定為有息負(fù)債規(guī)模增速閾值,每降低一檔,上限增加5%。如果“三線”均超出閾值為“紅色檔”,有息負(fù)債規(guī)模以2019年6月底為上限,則不得新增有息負(fù)債;如果碰到兩條線,負(fù)債年增速不得超過5%;碰到一條線,負(fù)債年增速不得超過10%;三條線都未碰到,負(fù)債年增速不得超過15%。目前,新規(guī)的真實性已經(jīng)得到了多位業(yè)內(nèi)人員的證實,但表示目前尚未收到具體文件。

很明確是——

本次新規(guī)劍指高負(fù)債房企,定向打擊。

2

新規(guī)的底層邏輯,引導(dǎo)資金流入實體經(jīng)濟。

抑制房地產(chǎn)過于繁榮繼續(xù)擠壓實體經(jīng)濟。

一家TOP20上市房企副總裁表示,“這次監(jiān)管層釋放的信號是非常清晰的,就是要求房企管住有息負(fù)債,同時降低負(fù)債率,如果做不到,房企融資受到的限制會非常大。這次對房地產(chǎn)公司是一件大事,房企應(yīng)該認(rèn)真對待,盡快按照指示調(diào)整自身的負(fù)債結(jié)構(gòu)。但負(fù)債率短期內(nèi)是很難調(diào)下來,對短期融資會受到很大沖擊。”

總結(jié)來說就是,從本次融資新規(guī)開始,信貸政策具體落地,監(jiān)管部門已經(jīng)下就決心全面控制房企的有息負(fù)債。

什么是有息負(fù)債?有息負(fù)債是相對無息負(fù)債而言的。無息負(fù)債通俗來說是由于欠款而無償占用別人的資金;而有息負(fù)債,指的是銀行長期借款、發(fā)行債券等。二者的區(qū)別在于,前者可以無償占用他人資金,尤其是壟斷性企業(yè);后者則需支付越高的利息

據(jù)貝殼研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,今年前7個月房企境內(nèi)外債券融資累計約7379億元,整體融資規(guī)模占2019年全年的62.5%。其中7月單月,房企境內(nèi)外債券融資共發(fā)行109筆,累計約1234億元,同比上升6%。

這意味著,假如繼續(xù)放縱房企高息密集融資,勢必會將房企乃至整個樓市進一步推向債務(wù)深淵,增加系統(tǒng)性風(fēng)險。

受疫情影響,今年上半年房地產(chǎn)融資環(huán)境有所放松,土地市場火熱,房企高杠桿拿地,早已引發(fā)了高層關(guān)注。在需求端,調(diào)控政策雖沒有放松,但依舊要防止地產(chǎn)過熱,調(diào)控途徑由需求端向供給端傳導(dǎo),箭矛自然要對準(zhǔn)開發(fā)商。

維持房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定至關(guān)重要。

同時,抑制房地產(chǎn)過熱繼續(xù)擠壓實體經(jīng)濟同樣重要。

某房企高層指出:“監(jiān)管部門不僅是對房企有息負(fù)債的增加進行限制,同時借新還舊也進行了一定比例的限制融資,主要還是為了引導(dǎo)資金流入實體經(jīng)濟,控制流向房地產(chǎn)。”

今年上半年制造業(yè)、基建投資增速表現(xiàn)不及房地產(chǎn),為保證國內(nèi)經(jīng)濟的順暢運行,勢必要控制房價和地價,防止房地產(chǎn)過于繁榮擠壓了實體經(jīng)濟的發(fā)展。

因為,沒有實體經(jīng)濟做支撐的房地產(chǎn)業(yè)終是空中樓閣。

所以,目前規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)加杠桿的行為已經(jīng)是勢在必行。而這同時也響應(yīng)了中央關(guān)于‘房住不炒’和嚴(yán)控違規(guī)資金流入房地產(chǎn)等指示。未來,如何在限制有息負(fù)債增長的同時實現(xiàn)平穩(wěn)過渡將是一個十分嚴(yán)峻的問題。

3

釋放了什么信號?

房地產(chǎn)融資趨緊的信號已經(jīng)發(fā)出,降價潮不遠(yuǎn)了。

新規(guī)的落地,將意味著開發(fā)商的“苦日子”要來了。

苦日子下,生存是關(guān)鍵。

開發(fā)商或降價回籠資金,下半年樓市可能迎來降價潮!

對于房企來說,現(xiàn)金流實在是太重要了。

于房企而言,來錢渠道只有兩條:一是融資、二是賣房。

當(dāng)融資的大門被政策關(guān)閉,房企只能靠賣房迅速回籠資金,努力度過下半年的難關(guān)。

政策如果嚴(yán)格執(zhí)行,房企下半年一定是圍繞加速回款展開一些動作,包括降價促銷、轉(zhuǎn)讓項目等行為。

據(jù)統(tǒng)計,像融創(chuàng)、華夏幸福、恒大、富力、金科、金輝等房企觸碰了三道融資紅線,下半年將徹底無法融資,同時沒有央企的背景,上半年拿地還花了很多錢,此類房企將背負(fù)更大的現(xiàn)金流壓力,下半年降價優(yōu)惠可期!

下半年有買房需求的朋友,可以關(guān)注起來了!

附——

觸碰到融資紅線的房企名單,以供大家參考:

 數(shù)據(jù)來源:鼎諾投資

文章部分內(nèi)容來源財聯(lián)社、網(wǎng)易報道

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