一套房子幾萬元，單價(jià)幾百元。

　　繼去年黑龍江鶴崗因?yàn)椤鞍撞藘r(jià)”房子引發(fā)廣泛關(guān)注后，最近又有城市出現(xiàn)了“白菜價(jià)”房子。

　　根據(jù)媒體報(bào)道，阜新城南米家區(qū)一套正在掛牌出售的面積為56.02平方米的2室1廳住宅，售價(jià)為2萬元，折合成每平方米的價(jià)格僅為357元。

　　阜新的“白菜價(jià)”房子

　　安居客網(wǎng)站的阜新二手房源顯示，位于細(xì)河城區(qū)東苑小區(qū)的一套步梯樓8樓、60平米的兩房，售價(jià)4萬元，單價(jià)是每平方米667元。一套海州城區(qū)惠南小區(qū)的57平方米小兩房，售價(jià)4.8萬元，單價(jià)每平方米842元。

　　第一財(cái)經(jīng)15日致電多位阜新中介得知，上述情況屬實(shí)。

　　不過，總體上看，那些總價(jià)低于5萬、每平方米只需幾百元的房子，主要是不帶裝修的回遷房，一般都是步梯樓高層。相對(duì)來說，市中心帶學(xué)位且樓齡較新的電梯房，價(jià)格還是要高一些。當(dāng)前市中心的新房普遍單價(jià)在每平方米3900元左右。龍頭房企碧桂園在當(dāng)?shù)氐囊粋€(gè)項(xiàng)目，精裝修房甚至達(dá)到了5000元起?？傮w而言，阜新房?jī)r(jià)的“白菜指數(shù)”要比當(dāng)年鶴崗低一些。

　　但即便如此，一個(gè)地級(jí)市市中心三四千元的房?jī)r(jià)，也已經(jīng)足夠低。要知道，東南沿海浙江、福建的很多山區(qū)縣縣城房子單價(jià)早已過萬，鎮(zhèn)區(qū)也有七八千。

　　與鶴崗相似，過去阜新也曾經(jīng)是重要的煤炭基地，阜新海州露天礦曾是“亞洲第一大露天礦”。但隨著資源的逐漸枯竭，阜新城市發(fā)展也受到很大影響。

　　2001年，阜新被正式認(rèn)定為全國(guó)第一個(gè)資源枯竭型城市。阜新的面積不算小，有10445平方千米，但2019年阜新實(shí)現(xiàn)GDP為488.1億元，人均地區(qū)生產(chǎn)總值27945元，不到全國(guó)平均水平的四成，在遼寧省也屬于經(jīng)濟(jì)最不發(fā)達(dá)的城市之一。

　　由于就業(yè)機(jī)會(huì)減少，人口也逐漸外流。從常住人口變化來看，2010年第六次全國(guó)人口普查時(shí)，阜新的常住人口是181.9萬，到2015年阜新的常住人口為177.8萬，減少了4.1萬。從戶籍人口數(shù)據(jù)來看，2015年是189.5萬人，2019年是183.7萬人，4年減少了5.8萬人。

　　通常來說，地級(jí)市能夠吸引的人口主要來自于下面的市縣。不過整個(gè)阜新地區(qū)總?cè)丝谝仓挥?80萬左右，相當(dāng)于東南沿海的1個(gè)人口大縣。再加上經(jīng)濟(jì)發(fā)展滯后，人口在外流，城市在收縮，但多年來大規(guī)模棚改形成了大量住房供應(yīng)，因此阜新房?jī)r(jià)也多年在低位徘徊。

　　中國(guó)社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心研究員牛鳳瑞對(duì)第一財(cái)經(jīng)分析，房?jī)r(jià)主要還是由住房供求關(guān)系決定。像阜新這樣的收縮型城市，由于就業(yè)機(jī)會(huì)少，人口外流，所以就供大于求了。

　　收縮型城市漸增

　　在東北地區(qū)，類似鶴崗、阜新這樣的收縮型城市還有不少。

　　黑龍江省統(tǒng)計(jì)局官網(wǎng)近期發(fā)布的《牡丹江市人口發(fā)展現(xiàn)狀分析報(bào)告》透露，根據(jù)公安局人口信息系統(tǒng)和摸底清查相結(jié)合的方式，截至2019年末，牡丹江市常住人口260.5萬人。與2010年第六次人口普查數(shù)據(jù)相比，近十年常住人口減少19.4萬人，年均減少2.2萬人。

　　分地域看，牡丹江市區(qū)常住人口下降幅度最大。清查數(shù)據(jù)顯示，市區(qū)常住人口減少幅度最大，與2010年第六次人口普查相比，年均減少0.6萬人。這意味著地級(jí)市市中心在不斷收縮。

　　報(bào)告介紹，由于牡丹江市經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)、經(jīng)濟(jì)總量小、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不盡合理、城市化水平不高，缺少能牽動(dòng)全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大項(xiàng)目，導(dǎo)致在報(bào)酬、福利、待遇等方面缺少吸引力，加劇了人口外流尤其是青壯年人口外流。數(shù)據(jù)顯示，“90后”、“00后”成為流出人口的主力軍，比重達(dá)27.1%。

　　根據(jù)住建部發(fā)布的歷年城市建設(shè)統(tǒng)計(jì)年鑒，第一財(cái)經(jīng)記者對(duì)東北86個(gè)城市從2008年到2018年的城區(qū)常住人口變化進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)(期間一些縣級(jí)市撤縣設(shè)區(qū)，一些地方新設(shè)縣級(jí)市，這些城市沒有納入統(tǒng)計(jì))。統(tǒng)計(jì)顯示，10年間東北三省共有37個(gè)城市出現(xiàn)城區(qū)常住人口減少，占統(tǒng)計(jì)城市的43%。其中減少幅度較大的城市有鶴崗、肇東、雞西、公主嶺、龍井、鞍山、撫順、海城、本溪等地。

　　當(dāng)前，東北的房地產(chǎn)開發(fā)主要集中在四個(gè)副省級(jí)城市，比如2019年長(zhǎng)春和哈爾濱的房地產(chǎn)開發(fā)投資額均占到所在省的三分之二左右。

　　在遼寧，沈陽和大連房地產(chǎn)開發(fā)投資合計(jì)也占全省三分之二左右。

　　也就是說，這四個(gè)副省級(jí)城市之外，其他地市房地產(chǎn)開發(fā)投資占全省的比重已經(jīng)很低。

　　吉林大學(xué)東北亞研究院教授衣保中對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者分析，房地產(chǎn)開發(fā)是與經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)緊密相關(guān)的，東北的產(chǎn)業(yè)發(fā)展較弱，人口外流，因此房地產(chǎn)也沒有人口和城市化做支撐。尤其是東北的大多數(shù)中小城市，沒有多少剛性需求，整體盈利空間也比較小。

　　可以說，當(dāng)前，除了四大副省級(jí)城市，在東北地區(qū)，大多數(shù)的地級(jí)市都面臨著收縮。在牛鳳瑞看來，這是城市發(fā)展過程中的正常現(xiàn)象。對(duì)資源型城市來說，資源都有開采完的一天，城市沒有提前預(yù)判，提前產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，最后收縮乃至消亡都是正?，F(xiàn)象。

　　如何利用好產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)

　　實(shí)際上，進(jìn)入新世紀(jì)后，很多資源型城市也都在積極轉(zhuǎn)型。

　　比如阜新就重點(diǎn)布局了風(fēng)電產(chǎn)業(yè)、裝備制造業(yè)，近年來也取得了明顯的成效。位于阜新市新邱區(qū)的上市公司大金重工已成為國(guó)內(nèi)火電、風(fēng)電裝備制造龍頭企業(yè)之一。

　　在專家看來，資源枯竭型城市轉(zhuǎn)型發(fā)展，發(fā)展非能源產(chǎn)業(yè)，還是要依托已有的基礎(chǔ)，發(fā)揮當(dāng)?shù)氐谋容^優(yōu)勢(shì)。牛鳳瑞說，如果在東北搞大規(guī)模的輕工業(yè)，還是很難競(jìng)爭(zhēng)得過東南沿海，質(zhì)量、價(jià)格都很難有競(jìng)爭(zhēng)力。

　　以阜新為例，近年來，阜新提出建設(shè)工業(yè)“四個(gè)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)”發(fā)展總體思路，做強(qiáng)做大農(nóng)產(chǎn)品加工、裝備制造及配套、能源、化工4個(gè)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，為推動(dòng)全市工業(yè)經(jīng)濟(jì)加快發(fā)展作出了重要貢獻(xiàn)。

　　值得注意的是，在現(xiàn)代農(nóng)業(yè)方面，2019年黑龍江糧食產(chǎn)量高居全國(guó)第一，吉林也位居全國(guó)前五。從近十年的增量來看，黑龍江和吉林增量都超過1000萬噸，遼寧增量也超過600萬噸，可以說東北地區(qū)為我國(guó)的糧食穩(wěn)定提供了基礎(chǔ)。長(zhǎng)三角、珠三角這些高度城鎮(zhèn)化、工業(yè)化、人口大量涌入的地方，需要大量調(diào)入來自東北的糧食。

　　廈門大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)系副教授丁長(zhǎng)發(fā)說，東北除了大力發(fā)展好現(xiàn)代農(nóng)業(yè)外，還是要充分利用已有的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。尤其是很多城市沉淀了雄厚的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、技術(shù)，在此基礎(chǔ)上發(fā)展好現(xiàn)代裝備制造業(yè)。當(dāng)然，這些城市最重要的還是要做好營(yíng)商環(huán)境的改善，把屬于市場(chǎng)的交給市場(chǎng)。

　　“轉(zhuǎn)型真正轉(zhuǎn)起來，需要一個(gè)過程，需要很多條件，中間需要經(jīng)歷很多痛苦和曲折。”牛鳳瑞說。

第一財(cái)經(jīng)

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