3月房價出現微漲，有人擔心房價要漲，樓市真的回暖了嗎？

國家統計局發(fā)布的全國70個城市3月份的房價數據顯示，3月份，隨著新冠肺炎疫情防控形勢持續(xù)向好，生產生活秩序加快恢復，因疫情積壓的住房需求呈現出逐步釋放的勢頭，70個大中城市房地產市場價格出現微漲。其中，4個一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比由上月持平轉為上漲0.2％，31個二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.3％，漲幅比上月擴大0.2個百分點，35個三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.2％，漲幅比上月擴大0.1個百分點。

對此，有分析認為，這是樓市在克服了疫情的沖擊和影響后出現的回暖跡象，也預示著樓市在接下來的時間里有可能逐步走出低迷。購房者則擔心，這樣的結果，是否意味著房價又要步入上行通道，是否需要選擇購房。

顯然，擔心有點多余，房價上漲也理由并不充分。從市場規(guī)律來看，判斷房價是否要上漲，市場是否要回暖，僅靠一個月的數據是遠遠不夠的，至少要三個月時間。即便出現三個月時間的持續(xù)回暖，如果房價也緊跟上漲了，也會觸動調控的神經，引發(fā)管理層的密切關注，從而加大調控力度，確保房價不出現明顯上漲。因為，不管出現什么情況，“房住不炒”的定位是不能變的，也是不會變的。

從房價上漲的評判標準來看，環(huán)比并非判斷房價變動的唯一標準。環(huán)比上漲，是因為2月份的數據太難堪，太不具參考價值。從同比來看，房價仍然是漲中趨穩(wěn)的。數據顯示，3月份，一線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲3.3％，漲幅比上月回落0.2個百分點；二手住宅銷售價格同比上漲2.4％，漲幅比上月擴大0.2個百分點。二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲5.8％和2.5％，漲幅比上月分別回落0.4和0.5個百分點，均連續(xù)11個月回落。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲5.3％和2.8％，漲幅比上月分別回落0.6和0.5個百分點，均連續(xù)12個月相同或回落。除一線城市二手住宅銷售價格漲幅同比擴大了0.2個百分點之外，一、二、二線城市新建住宅銷售價格和二手住宅銷售價格同比漲幅都出現了回落，最高回落了0.6個百分點，且都是連續(xù)回落，二線城市連續(xù)11個月回落，三線城市連續(xù)12個月回落。

從居民的購房條件來看，購房的內在沖動并不強。雖然國內疫情已經得到了較好控制，企業(yè)復工復產，包括房地產行業(yè)的復工復產都取得了比較明顯的成效。但是，全球疫情的爆發(fā)，也給國內企業(yè)造成了比較大的影響。特別是全球供應鏈近乎癱瘓，給企業(yè)造成的影響很大。因此，也給居民就業(yè)和收入增長帶來了不小的沖擊，居民的購房預期并不是太好。很多原本想在春節(jié)期間考慮購房或者二三季度購房的居民，也會因為疫情對經濟的影響，放緩購房步伐或暫時放棄購房。我們預測，二、三季度的市場形勢并不樂觀。特別是二季度，很有可能還達不到3月份的效果。因為，3月份開發(fā)企業(yè)都采取了網上促銷的手段，有的開發(fā)企業(yè)還出現了降價幅度很大的促銷。如果要想繼續(xù)吸引居民購房，如果沒有更大力度的促銷手段，預計居民購房的熱情是不會太高的。3月份房價環(huán)比上漲，更多的也是價格上漲慣性，而非自然增長。

從開發(fā)企業(yè)拿地的動力來看，今年前3月，Top 50房企拿地總額3589億元，同比下降24.3%；Top100房企拿地總額4555億元，同比下降20.6%。也就是說，無論是大型開發(fā)企業(yè)還是中大型開發(fā)企業(yè)，在拿地方面，意愿都不是很強，動力也不是很足。且這種不強與不足，3月份表現得更為明顯。數據顯示，3月份，TOP50房企拿地總額1218億元，同比下降38.5%，環(huán)比下降28.8%；Top100房企拿地總額1473億元，同比下降38.8%，環(huán)比下降40.6%。這也意味著，從開發(fā)商的角度分析，對市場的信心也是不足的，拿地的能力和動力都不是很強的。更多的開發(fā)商，可能都在考慮如何通過促銷手段銷售手中的庫存住宅，加快資金回籠，避免出現資金鏈斷裂現象。而要售房回籠資金，除了降價，可能沒有更多的手段。指望過去那得依靠漲價來倒逼居民購房，可能性幾乎沒有。所以，房價也不可能出現持續(xù)上漲的現象。

從管理層的態(tài)度來看，“房住不炒”定位是不會改變的。近一段時間以來，包括央行在內的多個部門都分別表態(tài)，堅持“房住不炒”的定位不變，堅持因城施策、分類調控，堅持落實城市政府的主體責任，堅持“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，堅決穩(wěn)房價、穩(wěn)市場、穩(wěn)預期。也就是說，短期內是不可能放松樓市調控的。樓市調控不放松，房價也就不可能上漲。

所以，3月份房價出現微漲，只是房價上漲的慣性以及疫情得到較好控制的一種短暫報復性上漲，是不具可比性的上漲。對樓市來說，穩(wěn)定仍然是主要目標。特別是漲幅持續(xù)回落，是樓市穩(wěn)定格局基本形成的標志。

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