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提問(wèn)：廣叔你好，目前東莞南城有2套房，一套230平方米疊加自住，一套93平小三房出租，欠款200萬(wàn)；還想買(mǎi)一套2房或者3房純投資，可以抵押貸100萬(wàn)出來(lái)做首付及2年按揭貸款，房?jī)r(jià)200萬(wàn)左右，哪個(gè)區(qū)域升值空間比較大？

回答：你好。200左右可以考慮：長(zhǎng)安：長(zhǎng)安花園、金沙花園、龍光江南大境。大嶺山：金地格林上院、光大山湖城、萬(wàn)科金域緹香。大朗：松湖朗悅、敏捷春天花園。常平：綠地大都會(huì)、碧桂園常平首府。

提問(wèn)：廣叔好，1.未來(lái)世界花園兩房200萬(wàn)2.第一國(guó)際一期一房75平200萬(wàn)（第一國(guó)際的價(jià)格瘋了，三期買(mǎi)不起了）3.廣州黃埔，不過(guò)好像也都3萬(wàn)+了，但是可選擇的戶型應(yīng)該比上面兩個(gè)好。4.東莞下轄各鎮(zhèn)區(qū)。廣叔，預(yù)算200萬(wàn)，請(qǐng)問(wèn)這些您會(huì)選擇哪一個(gè)??？請(qǐng)廣叔盡量幫我細(xì)致的分析下，投資不自住，麻煩您了廣叔，這次想一錘定音了，看房看得越多越迷糊了

回答：你好。看得越多，越難選擇，因?yàn)槟恪拜斎搿钡男畔⒃蕉?，越?huì)造成“判斷”的混亂。200w，有兩種選擇，一是核心區(qū)的一房，地鐵便利。二是郊區(qū)有潛力的地段2房，片區(qū)開(kāi)發(fā)中或者地鐵在建。未來(lái)世界花園，在西平，近地鐵，雖然隔了一個(gè)立交橋，但仍然有CBD輻射利好，可以考慮。第一國(guó)際之前就有分析過(guò)，核心地段，商業(yè)配套繁華，雖然是一房，一般家庭居住不便，但對(duì)于附近的小白領(lǐng)來(lái)說(shuō)很是歡迎，租售比高，也可以考慮。廣州黃埔，黃埔其實(shí)價(jià)格已經(jīng)漲了一波了，但對(duì)于中長(zhǎng)期投資來(lái)說(shuō)，依舊看好。東莞除了環(huán)松山湖外，臨深的長(zhǎng)安也是可以考慮的?？茨銈€(gè)人的投資偏好了，如果注重穩(wěn)定增長(zhǎng)的，可以考慮1、2選項(xiàng)。注重長(zhǎng)期增長(zhǎng)或者暴擊的，考慮廣州黃埔、東莞長(zhǎng)安。

提問(wèn)：您好廣叔，感謝您的不厭其煩;資金有限又想上好車(chē)，真是不好意思，讓您費(fèi)心了。接上個(gè)問(wèn)題廣叔。其實(shí)子彈預(yù)算在210內(nèi)，看了配套設(shè)施還是想上車(chē)南城，但是不知道匯一城那個(gè)一房靠不靠譜，中介說(shuō)是匯一城商圈學(xué)區(qū)房（但是我小孩不在這邊讀書(shū)）。一期朝南沒(méi)陽(yáng)臺(tái)，三期朝西有陽(yáng)臺(tái)，如果要上車(chē)匯一城，是選擇一期還是三期？匯一城和南城老小區(qū)誰(shuí)更有優(yōu)勢(shì)？或者廣叔有具體樓盤(pán)推薦？題外話:今天看了大嶺山一個(gè)新盤(pán)碧桂園天鉆石，主打臨松湖概念，二期開(kāi)盤(pán)價(jià)33000+，讓我更覺(jué)得東莞買(mǎi)不起了

回答：你好，感謝贊賞。匯一城的小戶型，可以做為學(xué)區(qū)房短期投資都沒(méi)問(wèn)題的，朝西有點(diǎn)曬，但一般人不覺(jué)得怎樣，相反多個(gè)陽(yáng)臺(tái)，吸引力更大一些。210可以買(mǎi)個(gè)2房了，如石竹的中信新天地，近地鐵，樓齡也不老；西平的未來(lái)世界花園也不錯(cuò)。選籌盡量以次新帶花園小區(qū)，近地鐵為主。你去看看我說(shuō)的這個(gè)兩個(gè)樓盤(pán)吧，比你說(shuō)的一房和老小區(qū)好。

提問(wèn)：新人首問(wèn)～現(xiàn)有2套房。1東莞虎門(mén)名門(mén)華軒，帶個(gè)車(chē)位，老小區(qū)，加上車(chē)位250左右，明年6月才能賣(mài)。（掛別人名字（）2東莞東城地鐵口金澤花園，120平，240萬(wàn)左右。可以賣(mài)，欠124萬(wàn)。已經(jīng)結(jié)清房貸，做的經(jīng)營(yíng)貸款?，F(xiàn)在住我媽沙田這里，今天賣(mài)出沙田一套房，178萬(wàn)，現(xiàn)在這套房是我名下，實(shí)際是我媽的。因?yàn)槲野盐覌屇翘踪u(mài)出去了，套178萬(wàn)現(xiàn)金，然后我這套還要幫她供5000一個(gè)月，還有27年，剩70多萬(wàn)，帶一個(gè)車(chē)位。這套房可以住到我弟結(jié)婚。估計(jì)可以住三到四年。工作在東莞，可以轉(zhuǎn)戶口去深圳拿房票。目前資金280萬(wàn)。問(wèn)題：1要不要賣(mài)了東城地鐵口金澤投資深圳。2深圳買(mǎi)哪里。3投資深圳還是投資東莞。4如果投資東莞需要投資哪里。5每個(gè)月收入5到15萬(wàn)，自己做老板，很難說(shuō)收入。6只需要掙錢(qián)就可以，孩子2歲半，東莞有學(xué)校，不需要解決孩子問(wèn)題。投資回報(bào)大。7虎門(mén)明年一定會(huì)賣(mài)。

回答：你好。1、名門(mén)華軒，樓齡有點(diǎn)老，獨(dú)棟小區(qū)，居家體驗(yàn)可能不是很好，明年可出手置換。金澤花園2003年的房子，樓齡再過(guò)幾年就老了，近地鐵，如果置換到深圳，可以出手，不然建議繼續(xù)持有。2、如果不賣(mài)金澤花園，深圳有貸款記錄只能五成，能買(mǎi)到560左右的房子，可考慮深圳坂田：信義嘉御山、佳兆業(yè)上品佳園、萬(wàn)科里城、沙井：鴻榮源禧園、西薈城、翡麗郡。3、建議買(mǎi)深圳。4、東莞考慮：萬(wàn)科金域松湖花園、南部灣萬(wàn)科城、長(zhǎng)安花園、保利紅珊瑚花園

提問(wèn)：您好廣叔。坐標(biāo)東莞萬(wàn)江，首套房，在中堂購(gòu)買(mǎi)了一套剛需小三房，頂樓，86.6平方，總價(jià)133萬(wàn)左右，離我上班距離8公里。開(kāi)始去看的時(shí)候感覺(jué)各方面都不錯(cuò)，當(dāng)天下了3萬(wàn)定金。后來(lái)過(guò)了一段時(shí)間，家里人各種不滿意。最近惠州那邊的銷(xiāo)售員推薦了惠州園洲正黃金色云庭，格局還不錯(cuò)，面積101平方，6樓，總價(jià)格88萬(wàn)左右可以拿下，距離離我上班約33公里。周邊還有其他小區(qū)，價(jià)格應(yīng)該差不多。提問(wèn)1、我是不是應(yīng)該舍棄中堂小三房，在園洲購(gòu)買(mǎi)這個(gè)101平方的房子來(lái)自??？2、惠州還有臨近深圳那邊的房子，單價(jià)比園洲更加優(yōu)惠，我如果去那邊買(mǎi)來(lái)投資，它有沒(méi)有前景呢？3、中堂這邊值得購(gòu)買(mǎi)嗎？

回答：你好，首套房應(yīng)該更多考慮自住，你不應(yīng)該放棄去惠州園洲，惠州離你距離太遠(yuǎn)了，距離基本上要橫跨整個(gè)東莞。臨深投資的確有價(jià)值的，但臨深投資最大的機(jī)會(huì)在于東莞的塘廈鳳崗還有長(zhǎng)安。這幾個(gè)片區(qū)的單價(jià)都接近3萬(wàn)了。你的預(yù)算有限，去也買(mǎi)不到什么好房子，還是應(yīng)該聚焦于自己居住。還是剛才那句話，你現(xiàn)在的預(yù)算有限，如果不買(mǎi)中堂，你買(mǎi)不到其他特別適合你的。這一套房，不如太太平平地買(mǎi)一套自己住的。等到將來(lái)有余力再去投資。

提問(wèn)：你好廣叔，請(qǐng)問(wèn)龍華上塘潛龍漫海寧花園潛力如何？想在那邊買(mǎi)一套小單位投資兼學(xué)位。(本人在附近有一套大三房自住但不帶學(xué)位)。另外還問(wèn)一下，金地上塘道和曼海林寧誰(shuí)潛力更大？或者有沒(méi)有更好推薦，謝謝！

回答：你好，這2個(gè)盤(pán)都是星球內(nèi)推薦的樓盤(pán)。 紅山就是所謂的宇宙中心，龍華的核心區(qū)域，短短兩年房?jī)r(jià)能沖到8萬(wàn)以上可見(jiàn)一斑；深圳北CBD也尚未建成，利好兌現(xiàn)需要時(shí)間； 上塘定位為龍華的核心居住區(qū)，是龍華居住環(huán)境較好的片區(qū)； 區(qū)位對(duì)比曼海寧略占上風(fēng)。

提問(wèn)：廣叔，你好！本人坐座標(biāo)深圳，在深圳工作生活了多年，非常想買(mǎi)一套投資用的房產(chǎn)，有深圳的房票，深圳無(wú)房且有房貸記錄，手頭現(xiàn)有資金200萬(wàn)左右，還有一套外地住房可以抵押出 150萬(wàn)左右，先有以下幾點(diǎn)困惑，望廣叔給予解答。1，目前的形勢(shì)下是在深圳買(mǎi)房呢，還是在廣州買(mǎi)呢？2，在深圳是買(mǎi)二手房呢還是打新房？3，去廣州，是在黃埔個(gè)人名義買(mǎi)呢？還是以公司的名義在天河買(mǎi)呢？4，在深圳買(mǎi)二手房的話買(mǎi)哪些區(qū)域？哪些樓盤(pán)會(huì)更有投資價(jià)值？5，在廣州，哪些區(qū)域和樓盤(pán)比較適合投資？6，新房打新的話，優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)是是什么？

回答：你好，當(dāng)下可以買(mǎi)廣州，但是你要確定2-3年后 能脫手廣州買(mǎi)深圳。換倉(cāng)是比較痛苦的。不是人人都能吃盡未來(lái)廣州和深圳2波漲幅。建議2手準(zhǔn)備，深圳和廣州同時(shí)關(guān)注，深圳打新，廣州淘筍。如果深圳打新成功，廣州就用公司名義買(mǎi)。深圳新盤(pán)打到肯定是賺到，打不到要置換的話，價(jià)格整體是趨穩(wěn)。雖然新政讓很大一部分人失去購(gòu)房資格，但是這些網(wǎng)紅新盤(pán)能打到的概率依然很低。如果沒(méi)打到，這里面的主要成本就是買(mǎi)賣(mài)交易之間的摩擦成本（稅費(fèi)和中介費(fèi)）需要考慮進(jìn)去。

提問(wèn)：廣叔好，請(qǐng)問(wèn)松坪村3期現(xiàn)在還值得入手嗎？

回答：你好，松坪村三期在房圈屬于爭(zhēng)議較大的盤(pán)，屬于南山剛需次新入門(mén)；大的地理位置優(yōu)越，但小板塊卻被京港澳、沙河西、北環(huán)圍繞；優(yōu)缺點(diǎn)十分明顯，除非1/2期舊改或者學(xué)校被南山四大集團(tuán)收購(gòu)，要不很難打出暴擊，但是作為南山最低總價(jià)次新兩房，會(huì)是一個(gè)南山鐵底，每一輪都可以略贏，但很難大贏。

提問(wèn)：廣叔你好，我看現(xiàn)在市場(chǎng)上還是有好多人手里幾百萬(wàn)的，但是因?yàn)檫@個(gè)名額問(wèn)題買(mǎi)不了房了，像這種人他們現(xiàn)在會(huì)去哪里呢？

回答：你好，外地投資客，除了深圳，還有自家省會(huì)城市和其他強(qiáng)二線可以進(jìn)場(chǎng)。大灣區(qū)居民，除了深圳，還有廣州、東莞、珠海、佛山、中山、惠州可選。深圳本地，被限購(gòu)的最難受，能夠跨城市投資的人不多，因?yàn)榉浅Ｅ鲁鋈チ嘶夭粊?lái)。4、切忌買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)、公寓，可以考慮跟開(kāi)發(fā)商買(mǎi)回遷更名房。

提問(wèn)：你好廣叔， 本人馬上進(jìn)入不惑之年了，在深圳三套小產(chǎn)權(quán)沒(méi)欠款共值380這樣，一套自住二套出租租金有3.5點(diǎn)，另2016入手中駿四季陽(yáng)光三期一套商品房有180貨款，這套本是投資的但近年來(lái)都沒(méi)升，現(xiàn)出租才2000多一點(diǎn)，很傷！這套有沒(méi)有必要留，現(xiàn)想換房改善自住加小孩讀書(shū)的，大的三年級(jí)小的沒(méi)有上學(xué)，必須三房，現(xiàn)手上130，看過(guò)宏發(fā)世紀(jì)城，很新但覺(jué)得跟我現(xiàn)住的沒(méi)有什么改善，鴻景園看得可以但面積太大總價(jià)太高，光明勤誠(chéng)達(dá)正太城又覺(jué)得太偏，廣叔個(gè)有什么樓盤(pán)推薦？或我現(xiàn)階段怎么做跑贏通脹？謝謝

回答：你好，深圳一路向西的大趨勢(shì)不變，所以近幾年在龍崗買(mǎi)的盤(pán)，基本都沒(méi)怎么漲。 1.宏發(fā)世紀(jì)城在石巖，板塊本身沒(méi)有什么規(guī)劃，主要就是承接南山人口外溢，缺點(diǎn)在于周邊盤(pán)太少，地也少，很難和周邊樓盤(pán)形成聯(lián)動(dòng)。生活半徑在附近可以入手，升值潛力還不如光明。 2.鴻景園，有大泳池和超高綠化，非常宜居，短板是學(xué)位和交通。 3.光明中心我們都是很推薦的，但勤誠(chéng)達(dá)屬于中心邊緣，靠近老城區(qū)，不如選擇光明一號(hào)，位置更好。 這幾個(gè)板塊排序： 光明>鴻景園>宏發(fā)世紀(jì)城

提問(wèn)：你好廣叔，我17年決策失誤，在布吉sfsd買(mǎi)了套兩房240萬(wàn)，到現(xiàn)在也才260萬(wàn)，這幾天仔細(xì)算了下，首付+按揭的資金成本平均6.5%，增幅+租金收益才不到年4%，這房子還能繼續(xù)拿著么？還是說(shuō)接受損失早點(diǎn)賣(mài)掉？

回答：你好，兩年漲了20w，這在布吉算是不錯(cuò)的表現(xiàn)了吧，說(shuō)實(shí)話現(xiàn)在去置換你要面臨的有貸款記錄，再買(mǎi)首付要五成按揭、全款抵押才能做三成，如果不置換，長(zhǎng)期持有會(huì)面臨其他更好區(qū)域的機(jī)會(huì)成本。 現(xiàn)金流強(qiáng)的話，果斷置換，現(xiàn)金流弱，拿住等等看吧。

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