廣州樓市:房產(chǎn)進(jìn)入緩漲階段,這種地段潛力最大

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2020-07-28 20:16

以下精選問(wèn)答內(nèi)容來(lái)自“廣叔談房”公眾號(hào)

提問(wèn)：廣叔好！您昨天提到的年輕人喜歡的次新小區(qū)帶花園的樓盤能不能介紹一下。還有未來(lái)有投資潛力的黃埔科學(xué)城的樓盤能否也介紹一下。我們目前住的是40年的老房子，在越秀區(qū)梅花村小區(qū)，工作和交通，孩子上學(xué)都方便。除了2個(gè)單間公寓，我們沒(méi)有電梯房。五羊新城還有一套70房的舊房子，在出租。我老公總想置換到五羊新城的漢苑，用來(lái)自住。我總想買掉金中的小公寓。由于廣州限購(gòu)，只有兩個(gè)名額，所以很糾結(jié)：哪個(gè)保留，哪個(gè)置換；哪里自住，哪里投資；收租好，還是投資好。平時(shí)我們較少去關(guān)注樓盤。您能不能在我們目前的條件下，幫我們綜合籌劃一下。拿一個(gè)好的方案。非常感謝！

回答：你好，公寓漲幅慢，稅費(fèi)高，可以出手置換，當(dāng)然如果租售比高，也可以保留，繼續(xù)收租。梅花村的40年的老房子，過(guò)去一直說(shuō)有加裝電梯的計(jì)劃，但不知道落實(shí)情況如何，如果也沒(méi)有加裝電梯，可出手置換。五羊新城的房子不知道樓盤名叫什么，樓齡較老，都是可以置換的。資產(chǎn)就是在不斷的置換中實(shí)現(xiàn)保值增值。漢苑，一線江景，樓齡較老，小區(qū)綠化好，學(xué)區(qū)還不錯(cuò)，如果是自住，可以考慮。不知道你手上資金有多少？黃埔科學(xué)城可參考：雅居樂(lè)富春山居、保利林語(yǔ)山莊、科城三莊錦澤

提問(wèn)：房叔，子彈35，月供5-6000元，自住加投資，新塘那個(gè)盤更適合我，一手和二手都行。

回答：你好。子彈35，可以看下：錦繡新天地、力誠(chéng)凱怡灣、城市花園二期、亞太新城富麗園、富雅都市華庭

提問(wèn)：您好廣叔海珠金碧花園 3期 35樓三方，南向、103.7方 570w 是否值得入手？2007年2期的一平米就39000-40000 請(qǐng)您賜教

回答：你好，金碧花園三期，最高41層，35樓可以考慮，當(dāng)然有中層是最好的。

提問(wèn)：廣叔：您好！我在廣州越秀區(qū)永福路金中大廈有一套公寓35方，2009年買的，還在按揭，也有出租還貸，但租客不穩(wěn)定，租金還在降。同時(shí)在黃埔大道中易通大廈有一套45方公寓，08年購(gòu)買，已還清貸款，正在出租。前面這套公寓我一直想賣掉，但又不知道買回哪里。我在廣州沒(méi)有名額了。小孩也不夠年齡購(gòu)買。另外在五羊新城幸福小區(qū)有一套舊的住宅，二樓，72方，交通生活很方便，就是太舊了，現(xiàn)在出租。我想聽(tīng)廣叔的意見(jiàn)，如何更好地使用這幾套房子。謝謝！

回答：你好。公寓一直不建議，漲幅慢，稅費(fèi)高。金中大廈可以出手置換。易通大廈，有13號(hào)線在線，未來(lái)有一定利好。幸福小區(qū)，1992年的房子了，樓齡較老，但由于區(qū)位不錯(cuò)，保值沒(méi)問(wèn)題，投資的話建議出手置換?？傮w看，你的這幾套資產(chǎn)平平，均可出手置換到更優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)?？梢钥紤]受年輕人歡迎的次新電梯帶花園社區(qū)，也可以考慮正在開(kāi)發(fā)的未來(lái)有潛力的地段，如黃埔科學(xué)城。

提問(wèn)：您好廣叔，我有一套蓮塘金色年華家園小兩房市值380萬(wàn)，欠款25萬(wàn)，現(xiàn)金50萬(wàn)，年收入30萬(wàn)，只有一個(gè)名額，工作在羅湖。 1、賣掉置換有升值空間的房產(chǎn)，不限區(qū)有合適的盤推薦嗎？盡量在2號(hào)線3號(hào)線可達(dá)的區(qū)域。 2、繼續(xù)持有，抵押貸再用老人的名額買一套中心區(qū)1房用來(lái)出租，比如福田的星河世紀(jì)、彩天名苑，但看您之前說(shuō)過(guò)這一片區(qū)升值空間不大，貸款購(gòu)入收租值得嗎？ 3、維持現(xiàn)狀。一直在糾結(jié)，請(qǐng)您指導(dǎo)一下，謝謝！

回答：你好，建議申請(qǐng)銀行加按揭，再套出200萬(wàn)現(xiàn)金去碧海沙井入手一套次新盤做投資，未來(lái)漲幅更可觀想做包租婆，說(shuō)說(shuō)比較成功的案例。除了民宿和分割出租之外，還有一種比較特殊的玩法，就是整棟拿下農(nóng)民房改公寓，有人去深圳比較早，目前收租收的手軟，這個(gè)利潤(rùn)就非常高了。其實(shí)，現(xiàn)在也有很多大咖在做類似的事情，而且收益頗豐，但是其中的難度，也是比較高的。做到更大的規(guī)模，就是連鎖酒店了。但是對(duì)于我們普通房東來(lái)說(shuō)，很多人其實(shí)感覺(jué)利潤(rùn)不是很多。這個(gè)是正常的。其實(shí)做包租婆，利潤(rùn)當(dāng)然要考慮，但是重要的不是這個(gè)，重要的是你一直有現(xiàn)金流，有了現(xiàn)金流的保障，你才能去套險(xiǎn)，通過(guò)有風(fēng)險(xiǎn)的投資掙的更大的利潤(rùn)。所以，如果你將你的房子出租這塊，進(jìn)行一定的組合配比，把微小的租金拼接成一個(gè)持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，對(duì)你將來(lái)的發(fā)展是非常有好處的。

提問(wèn)：廣叔你好，深圳龍崗大運(yùn)的頤安都會(huì)中央89平米新房約510萬(wàn)，雙龍的恒裕瓏城89平米新房約390萬(wàn)，你感覺(jué)這兩個(gè)盤有升值的潛力嗎？是否值得入手？

回答：你好，大運(yùn)>雙龍但是總價(jià)510，為什么不買福田南山和寶安呢？

提問(wèn)：廣叔你好，南沙的恒大陽(yáng)光半島和東莞臨深鎮(zhèn)區(qū)哪個(gè)更具投資價(jià)值

回答：看個(gè)人投資偏好，資金情況。南沙適合中長(zhǎng)期投資。臨深片區(qū)短期有利好。

提問(wèn)：廣叔好，南沙已買黃埔確認(rèn)沒(méi)購(gòu)房資格新塘（純投資）無(wú)錫太湖新城杭州余杭江干成都天府新區(qū) 西安西咸新區(qū) 曲江新區(qū)（投資兼自?。┞闊┚统鞘星熬?回報(bào)率給個(gè)排序想在入手兩套（兩套總價(jià)在600萬(wàn)左右）另外杭州和成都需要交兩年社保我是3萬(wàn)左右單價(jià)買無(wú)錫太湖新城好還是杭州江干余杭更好過(guò)一年多杭州和成都天府新區(qū)還有投資空間沒(méi) 如果有我就看您排序二選一現(xiàn)在開(kāi)始交社保陜西人西安無(wú)資產(chǎn) 個(gè)人喜歡成都但還是回報(bào)率放第一位辛苦廣叔指點(diǎn)

回答：你好。我比較看好成都，首選成都，次選杭州。

提問(wèn)：您好廣叔，我是買房小白，買二手房要不要跟中介交底我的首付和總價(jià)預(yù)算？

回答：你好，永遠(yuǎn)不要直接或者間接提供資金底牌，不然會(huì)被壓價(jià)。你一定不要因?yàn)檎伊酥薪榫驼娴陌芽捶康氖虑橥耆薪o他，你要保持你對(duì)于這次購(gòu)房的思考和選房的專業(yè)。敲打中介的另外一個(gè)有效的方式就是，你也很懂行，他必須真的提供有效信息才能在你這邊過(guò)關(guān)，而不是隨便說(shuō)說(shuō)就能糊弄過(guò)去。其次，及時(shí)指出中介不好的行為跡象，并可若隱若現(xiàn)的透露你隨時(shí)可以找其他中介。

提問(wèn)：你好廣叔，我是深圳戶口，首套預(yù)算在550萬(wàn)，想買兩房西城雅筑，未來(lái)三到五年的升值空間如何？后面的話能否置換同片區(qū)的三房？

回答：你好，西城雅筑50平兩方在寶中略高于大盤均價(jià)的一個(gè)定位，以后也可以略跑贏寶中大盤，如果是你還有一張三層的貸票。換的話肯定是能夠換得動(dòng)的

提問(wèn)：廣叔，您好！新塘與南沙對(duì)比，哪個(gè)更值得投資？純投資優(yōu)選哪個(gè)？新塘樓盤容易轉(zhuǎn)手套現(xiàn)么？

回答：南沙需要中長(zhǎng)期持有，新塘處于低點(diǎn)，短期有暴擊的可能

提問(wèn)：廣叔好，請(qǐng)教一下沙井拾悅城，開(kāi)發(fā)商和物業(yè)都沒(méi)什么名氣，17年開(kāi)的盤，115平，四房，其中一房能搭個(gè)小樓梯直達(dá)房頂，能搞個(gè)小花園啥的，600萬(wàn)左右，請(qǐng)問(wèn)是否合適入手？

回答：你好，目前沙井四萬(wàn)多的價(jià)格，聽(tīng)起來(lái)不高，但已經(jīng)有所透支，再往北兩站去到松崗，次新都是三萬(wàn)多。沙井能不能和前海寶中打通，其實(shí)我是存疑的，因?yàn)橹虚g有太大的跳躍帶，加上沙井不可能推倒重來(lái)。你看中的這個(gè)房子，就算能有點(diǎn)搭建，單價(jià)已去到了五萬(wàn)多，在我看來(lái)有短期站崗的風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)注定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實(shí)現(xiàn)千萬(wàn)資產(chǎn)積累。很多人給我留言提問(wèn)，廣叔精力有限，無(wú)法一一解答。

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