【編者按】物業(yè)行業(yè)正高速發(fā)展，沖規(guī)模已成物企共識(shí)。樂居財(cái)經(jīng)推出“物企圈地運(yùn)動(dòng)”系列，透過頻發(fā)的收并購動(dòng)作，復(fù)盤上市物企規(guī)模擴(kuò)張之路。本期關(guān)注：佳兆業(yè)美好。

??7月23日晚，佳兆業(yè)美好發(fā)布2019年年報(bào)補(bǔ)充公告，公布了其2018年12月股份上市時(shí)凈籌款項(xiàng)的用途。2.62億港元（相當(dāng)于人民幣2.3億元）的凈籌款項(xiàng)中，約9700萬元已被動(dòng)用。

??在收購或投資其他物業(yè)管理公司這項(xiàng)計(jì)劃中，佳兆業(yè)美好實(shí)際已投入約7100萬元，收購或投資其他從事物業(yè)管理相關(guān)業(yè)務(wù)的公司共投入約4600萬元。

??截至2019年底，佳兆業(yè)美好的現(xiàn)金及銀行結(jié)余約7.54億元。6月9日，佳兆業(yè)美好發(fā)布公告稱，將以32.55港元的價(jià)格配售1400萬股現(xiàn)有股份，募得資金約4.51億港元。

??自此，佳兆業(yè)美好的口袋里又多了一筆錢。佳兆業(yè)美好表示，所得款項(xiàng)凈額將用于日后的潛在業(yè)務(wù)發(fā)展、投資及一般運(yùn)營資金、一般企業(yè)用途。

??享受收購紅利的2019

??2019年，佳兆業(yè)美好實(shí)現(xiàn)了12.62億元的營業(yè)收入，同比增長40.9%；毛利潤3.78億元，同比增長36.6%。凈利潤1.67億元，同比增長約212%，股東應(yīng)占溢利大幅增長約203%至1.64億元。

??業(yè)績的增長離不開管理規(guī)模的增加，2019年，佳兆業(yè)美好先后收購了嘉興大樹及其附屬公司融樹酒店和江蘇恒源物業(yè)兩家物業(yè)公司，兩項(xiàng)收購為佳兆業(yè)美好帶來了超過1630萬平方米的在管面積。

??截至2019年底，佳兆業(yè)美好總物業(yè)管理數(shù)量較2018年增加132至304個(gè)；合約建筑面積為5380萬平方米，在管建筑面積4621萬平方米，同比分別增加67.1%和72%。

??在各項(xiàng)業(yè)績數(shù)據(jù)大漲的同時(shí)，佳兆業(yè)美好的毛利率卻略有下降。經(jīng)營開支同比增加約42.8%至8.83億元，略超40.9%的營收增速，直接導(dǎo)致毛利率由2018年的30.9%降至2019年的30%。其中，物業(yè)管理服務(wù)的毛利率下降幅度最大，由2018年的33%降至2019年的27.3%。

??從第三方承接的業(yè)務(wù)，無論是并購還是招投標(biāo)，大多數(shù)都是以包干制的形式為主，在一定程度上會(huì)稀釋毛利水平。

??從2019年至今，佳兆業(yè)美好并沒有在收并購上花費(fèi)過多的資金，一年半的時(shí)間共收購了3家物業(yè)公司，總收購金額不足一億元，平均半年收購一家。

??在收并購這件事上，佳兆業(yè)美好一直把控著自己的節(jié)奏。

??非住宅領(lǐng)域的持續(xù)擴(kuò)大

??嘉興大樹的經(jīng)營范圍包括從事住宅小區(qū)、寫字樓等房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施等。江蘇恒源物業(yè)也主要從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)，包括住宅社區(qū)、辦公室及商業(yè)大樓、政府建筑物以及其他非住宅項(xiàng)目。于2019年6月30日，未經(jīng)審核凈資產(chǎn)約為人民幣1210萬元，收購溢價(jià)率近200%。

??在當(dāng)下物業(yè)資本市場(chǎng)，除了物業(yè)公司的管理規(guī)模受關(guān)注外，業(yè)務(wù)范圍也越來越受到重視。佳兆業(yè)美好現(xiàn)擁有4大主要業(yè)務(wù)線，包括公司物業(yè)管理服務(wù)、交付前及顧問服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)、智能解決方案服務(wù)，涵蓋了整個(gè)物業(yè)管理的價(jià)值鏈。

??一直以來，佳兆業(yè)美好主要服務(wù)領(lǐng)域?yàn)樽≌飿I(yè)。但在2019年，佳兆業(yè)美好的非住宅物業(yè)在管面積較2018年提升了15.79個(gè)百分點(diǎn)至26.88%。

??2020年上半年的最后一天，佳兆業(yè)美好發(fā)布公告稱，擬以2700萬的代價(jià)收購寧波朗通物業(yè)服務(wù)60%的股權(quán)，于該公告日期，目標(biāo)公司管理合共48個(gè)項(xiàng)目，總訂約建筑面積約為401.5萬平方米。此次所收購的標(biāo)的公司專注于浙江省寧波市，向工業(yè)園及商業(yè)物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)。在非住宅領(lǐng)域，佳兆業(yè)美好又邁進(jìn)了一步。

??2016-2019年，佳兆業(yè)美好的總在管面積中，來自佳兆業(yè)集團(tuán)的部分分別為、91.8%、86.13%、84.1%、53.6%，所提供的收入占比分別為87.2%、82.2%、76%、60%。從數(shù)據(jù)可以看出，佳兆業(yè)美好對(duì)母公司的依賴度明顯降低。

??在2019業(yè)績會(huì)上，佳兆業(yè)美好集團(tuán)主席兼執(zhí)行董事廖傳強(qiáng)曾表示，公司將在2020年通過收并購的方式拓展1000-1500萬平方米的管理面積。

??其中，市場(chǎng)拓展約200-250萬平方米，來自控股股東的約350萬平方米。并且將尋找非住宅物業(yè)的并購標(biāo)的，擴(kuò)大在非住宅領(lǐng)域的優(yōu)勢(shì)，以提高整體收入和利潤，收并購的主要方向在粵港澳大灣區(qū)和長三角。資金充裕的佳兆業(yè)美好有實(shí)力和底氣在收并購上持續(xù)發(fā)力。

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