3月中國(guó)長(zhǎng)租公寓TOP20報(bào)告·觀點(diǎn)月度指數(shù)

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2020-04-17 15:05

觀點(diǎn)指數(shù) 3月，隨著各地的疫情受到控制，各行各業(yè)逐步恢復(fù)。本月長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)同樣賺足眼球，多家具有房企背景的長(zhǎng)租公寓品牌債券獲受理或成功發(fā)行，體現(xiàn)出資本市場(chǎng)對(duì)頭部租賃企業(yè)的認(rèn)可。

此外，萬(wàn)科、龍湖發(fā)布2019年財(cái)報(bào)，其長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大，行業(yè)領(lǐng)先地位不斷穩(wěn)固。而其他長(zhǎng)租公寓也有好消息傳出，其中蛋殼發(fā)布上市后第一份業(yè)績(jī)公告，收入同比增長(zhǎng)166.5%；軟銀通過(guò)愿景基金向自如投資10億美元，其中5億美元是直接投資，另外從創(chuàng)始人手中購(gòu)買了5億美元的股票。

政策層面，全國(guó)各地積極推進(jìn)租賃市場(chǎng)規(guī)范與幫扶政策，建設(shè)部制定400億租賃獎(jiǎng)補(bǔ)資金使用辦法；廣州、合肥、杭州、鄭州等試點(diǎn)城市相繼開(kāi)始實(shí)施針對(duì)住房租賃市場(chǎng)的獎(jiǎng)補(bǔ)方案。長(zhǎng)租公寓作為租賃市場(chǎng)重要組成部分，未來(lái)仍將處于政策紅利期，市場(chǎng)大有可為。

自如穩(wěn)居榜首，泊寓、冠寓勢(shì)頭正盛

從榜單上看，自如憑借自身規(guī)模優(yōu)勢(shì)，繼續(xù)穩(wěn)居“2020年1-3月中國(guó)長(zhǎng)租公寓發(fā)展指數(shù)TOP20”榜首。而最近，軟銀通過(guò)愿景基金向自如投資10億美元，助力自如進(jìn)一步擴(kuò)大自身規(guī)模，頭部企業(yè)優(yōu)勢(shì)越發(fā)明顯。

榜眼由蛋殼公寓摘得。自去年上市后，蛋殼最近發(fā)布第一份成績(jī)單。業(yè)績(jī)公告顯示，其2019年全年收入增長(zhǎng)達(dá)166.5%。未來(lái)，蛋殼公寓將更加重視產(chǎn)品的研發(fā)和創(chuàng)新，為國(guó)內(nèi)一眾長(zhǎng)租公寓企業(yè)提供重要參考價(jià)值。

泊寓年內(nèi)新增開(kāi)業(yè)5.6萬(wàn)間，截止到2019年，累計(jì)開(kāi)業(yè)11萬(wàn)間，依然是房企系長(zhǎng)租公寓規(guī)模之最。憑借多項(xiàng)指標(biāo)上的優(yōu)異表現(xiàn)，泊寓繼續(xù)位列“2020年1-3月中國(guó)長(zhǎng)租公寓發(fā)展指數(shù)TOP20”探花席位。

榜單中，值得關(guān)注的還有冠寓。1-3月，多家房企背景的長(zhǎng)租公寓企業(yè)債券獲受理或成功發(fā)行，其中龍湖于3月5日完成發(fā)行30億住房租賃專項(xiàng)公司債，更是代表資本市場(chǎng)對(duì)龍湖長(zhǎng)租公寓的認(rèn)可。

龍湖2019年度財(cái)務(wù)公告顯示，截至報(bào)告期末，龍湖冠寓累計(jì)開(kāi)業(yè)房間數(shù)量達(dá)7.5萬(wàn)間，全年開(kāi)業(yè)目標(biāo)完成率約93.8%，相較2018年規(guī)模增速有所放緩。其中，上半年新增開(kāi)業(yè)量約0.7萬(wàn)間，下半年新增開(kāi)業(yè)量約1.5萬(wàn)間。

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而在租金收入方面，2019全年冠寓租金收入達(dá)11.7億元，超額完成10億元營(yíng)收目標(biāo)，同比增幅150.6%。項(xiàng)目整體出租率顯著提升，達(dá)到77.4%，同比上漲27.3%。

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從出租率可以看出，近年來(lái)龍湖冠寓逐漸將戰(zhàn)略重心轉(zhuǎn)向質(zhì)量、規(guī)模雙向提升。龍湖集團(tuán)CEO邵明曉亦在3月業(yè)績(jī)會(huì)上表達(dá)了對(duì)冠寓未來(lái)發(fā)展的期許：“龍湖長(zhǎng)期看好租賃住房業(yè)務(wù)，2020年冠寓計(jì)劃開(kāi)到10萬(wàn)間，希望實(shí)現(xiàn)租金收入接近20億元?！?/p>

首份財(cái)報(bào)發(fā)布，蛋殼收入同比增長(zhǎng)166.5%

作為“唯二”的上市公司，蛋殼的財(cái)報(bào)對(duì)于整個(gè)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)而言是一個(gè)窗口，具有觀察和借鑒意義。

最新財(cái)報(bào)顯示，蛋殼公寓核心財(cái)務(wù)和運(yùn)營(yíng)指標(biāo)保持較快增長(zhǎng)，2019年第四季度，蛋殼公寓收入達(dá)21.29億元，同比增長(zhǎng)112.5%。2019全年，蛋殼公寓收入71.29億元，同比增長(zhǎng)166.5%。

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收入增長(zhǎng)的同時(shí)，蛋殼公寓的經(jīng)營(yíng)規(guī)模也在持續(xù)擴(kuò)大。截至2019年12月31日，蛋殼公寓運(yùn)營(yíng)公寓數(shù)量達(dá)43.83萬(wàn)間，同比增長(zhǎng)85.4%。其中，北京、上海和深圳的公寓數(shù)量約22.38萬(wàn)間，同比增長(zhǎng)46.6%。其他城市公寓數(shù)量近21.46萬(wàn)間，同比增長(zhǎng)156%。

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然而市場(chǎng)占有率快速提升是一把雙刃劍，在優(yōu)化增長(zhǎng)數(shù)據(jù)的同時(shí)，也給公司經(jīng)營(yíng)帶來(lái)較大的財(cái)務(wù)壓力，蛋殼公寓的運(yùn)營(yíng)成本隨著規(guī)模擴(kuò)大相應(yīng)增加。

財(cái)報(bào)顯示，2018年至2019年全年，蛋殼公寓租金成本分別為21.7億元、64億元，同比增長(zhǎng)194.7%。同期凈虧損為13.7億元、34.37億元，同比增長(zhǎng)151%。

從全年來(lái)看，蛋殼公寓凈虧損大幅提升的主要原因，在于隨著經(jīng)營(yíng)規(guī)模擴(kuò)大，規(guī)模效應(yīng)并未得到進(jìn)一步的體現(xiàn)，可見(jiàn)企業(yè)目前仍處于“以錢換量”的規(guī)模擴(kuò)張時(shí)期。

另外值得注意的是，截至3月31日，蛋殼公寓收盤價(jià)為8.61美元/股；截至4月14日，股價(jià)報(bào)收7.25美元/股，較發(fā)上市行價(jià)13.5美元/股下跌46.30%。

房企背景信用加持，部分長(zhǎng)租公寓融資忙

疫情當(dāng)下，長(zhǎng)租公寓行業(yè)整體面臨現(xiàn)金流壓力，運(yùn)營(yíng)資金成為最大難題，同時(shí)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)面臨諸多不確定性。

作為房企多元化業(yè)務(wù)之一，面對(duì)疫情沖擊，部分擁有來(lái)自母公司支持的房企長(zhǎng)租公寓品牌維持正常運(yùn)轉(zhuǎn)；此外，憑借母公司良好的信用資質(zhì)，更容易獲得融資支持。

自3月以來(lái)，各個(gè)具有房企背景的長(zhǎng)租公寓品牌通過(guò)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃、投資平臺(tái)、公司債券等形式，為租賃業(yè)務(wù)板塊緊急輸血。

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由上圖可以看到，各家房企對(duì)于租賃發(fā)債方面顯得更為積極，通過(guò)發(fā)行債券形式緩解資金壓力，同時(shí)獲得充足的資金加速布局長(zhǎng)租公寓。

政策支持與先行企業(yè)的成功，或許在一定程度上提振了房企發(fā)展長(zhǎng)租公寓的信心。

長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)發(fā)展較緩的越秀地產(chǎn)，亦在2019年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示：“越秀長(zhǎng)租公寓發(fā)展節(jié)奏是慢了一點(diǎn)，但要匹配國(guó)有企業(yè)的背景，積極響應(yīng)國(guó)家”。未來(lái)房企加速入局長(zhǎng)租公寓業(yè)態(tài)似乎也成了行業(yè)大勢(shì)。

規(guī)范政策出臺(tái)，長(zhǎng)租公寓集中度有望提升

3月6日，住建部部長(zhǎng)王蒙徽在《人民日?qǐng)?bào)》發(fā)表《推動(dòng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)事業(yè)高質(zhì)量發(fā)展》的署名文章，提出加快培育發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，增加租賃住房有效供應(yīng)。同時(shí)，集中力量開(kāi)展住房租賃中介亂象專項(xiàng)整治，凈化市場(chǎng)環(huán)境，維護(hù)群眾合法權(quán)益。

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自2019年下半年以來(lái)，全國(guó)各地加強(qiáng)了對(duì)住房租賃市場(chǎng)的整頓。從施工許可、改造標(biāo)準(zhǔn)、裝修材料、室內(nèi)空氣質(zhì)量、衛(wèi)生環(huán)境、治安消防等多個(gè)維度加強(qiáng)對(duì)長(zhǎng)租公寓管理的規(guī)范，政府相關(guān)部門對(duì)于住房租賃機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)入和監(jiān)管要求正在變得越來(lái)越嚴(yán)格。許多未達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的中小公寓，只能選擇主動(dòng)花大力氣整改，或者被迫停業(yè)。

政策的支持和規(guī)范下，長(zhǎng)租公寓行業(yè)在2019年末起逐漸回歸理性，市場(chǎng)開(kāi)始進(jìn)入加速洗牌期。較為直觀的反映是，長(zhǎng)租公寓企業(yè)主動(dòng)尋求合作、并購(gòu)積極性提高。

例如，E客公寓（西安高新區(qū)店）于年初與長(zhǎng)租公寓頭部企業(yè)魔方公寓達(dá)成項(xiàng)目的整體轉(zhuǎn)讓，并進(jìn)入雙品牌運(yùn)營(yíng)階段。借助魔方提供的標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)體系，抗擊市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

作為租賃市場(chǎng)的重要組成部分，長(zhǎng)租公寓行業(yè)的未來(lái)仍擁有可見(jiàn)的政策紅利，以及租住形態(tài)升級(jí)的巨大發(fā)展空間。

可以預(yù)見(jiàn)的是，疫情或?qū)⒓铀匍L(zhǎng)租公寓行業(yè)的自然進(jìn)化。適者生存，在多方面因素影響下，行業(yè)集中度將進(jìn)一步提升。

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