??面對(duì)年初立下的FLAG，時(shí)代鄰里（09928.HK）仍狂奔在并購(gòu)之路上。

??7月20日，時(shí)代鄰里發(fā)布公告稱，公司配發(fā)及發(fā)行7700萬(wàn)股新股份，募資額約77959.69萬(wàn)港元，配股占發(fā)行前已發(fā)行股本的約8.47%；每股發(fā)行價(jià)10.22港元，較上7月17日收市價(jià)12.18港元折讓16.1%。

??對(duì)于募資用途，公告稱，擬將認(rèn)購(gòu)事項(xiàng)所得款項(xiàng)的90%（約70163.7萬(wàn)港元）用作潛在戰(zhàn)略投資及收購(gòu)機(jī)會(huì)，其余約7795.97萬(wàn)港元用作集團(tuán)一般營(yíng)運(yùn)資金。

??時(shí)代鄰里去年末上市，募得資金8.33億港元，有超50%的資金尚未被動(dòng)用。截至2019年末，時(shí)代鄰里的現(xiàn)金及銀行余額為9.74億元。從賬面上來(lái)看，時(shí)代鄰里似乎并不缺錢。

??不過(guò)，時(shí)代鄰里的盈利顯得有些疲軟。據(jù)2019年報(bào)，時(shí)代鄰里全年實(shí)現(xiàn)毛利潤(rùn)3.05億元，毛利率28.2%。在毛利率上升之時(shí)，凈利率相比于2018年的9.2%略有下降，為8.8%。期內(nèi)實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)0.96億元，利潤(rùn)增速已降至近幾年最低。

??持續(xù)的收并購(gòu)雖然在一定程度上給公司帶來(lái)了更多的收益，但同時(shí)因第三方項(xiàng)目占比增加，時(shí)代鄰里的ROE持續(xù)下降，這項(xiàng)反映股東權(quán)益收益水平的指標(biāo)，從2017年的147.54%降至2019年的19.28%。

??對(duì)于物業(yè)管理行業(yè)來(lái)說(shuō)，獲得穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流入不是一件困難的事。據(jù)時(shí)代鄰里歷年數(shù)據(jù)，在近4年中，僅2018年獲得了正向經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流入，2019年，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流更是凈流出8.57億元。

??利潤(rùn)增速放緩，盈利水平下降，又迫切想要擴(kuò)大管理規(guī)模，時(shí)代鄰里需要更多的資金來(lái)支撐。

??對(duì)于物管公司來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理的面積與公司業(yè)績(jī)直接相關(guān)，從其近期的動(dòng)作來(lái)看，收并購(gòu)成為了時(shí)代鄰里擴(kuò)大物業(yè)規(guī)模的主要途徑。

??2019年，時(shí)代鄰里通過(guò)收購(gòu)廣州東康、清遠(yuǎn)榮泰以及佛山宜信擴(kuò)大規(guī)模，新增了1386萬(wàn)平方米的管理面積，通過(guò)市場(chǎng)拓展新增物業(yè)管理服務(wù)總建筑面積932.5萬(wàn)平方米。

??截至2019年底，時(shí)代鄰里的總在管面積為2648萬(wàn)平方米，總合約面積為5804萬(wàn)平方米。

??2019年報(bào)顯示，時(shí)代鄰里來(lái)自第三方的在管面積為2105.8萬(wàn)平方米，其中，來(lái)自于時(shí)代中國(guó)的部分為45.2%，較2018年下降了26個(gè)百分點(diǎn)，但此部分管理面積貢獻(xiàn)的收入比重為56.3%，剪刀差為11.1%。2018年，該數(shù)值僅為2%。

??在今年3月份舉行的2019業(yè)績(jī)會(huì)上，時(shí)代鄰里的執(zhí)行董事王萌曾表明，接下來(lái)將會(huì)加大收并購(gòu)，并考慮向上下游延伸，希望在2021年突破1億平方米的管理規(guī)模。按照目前的規(guī)模來(lái)看，也就是在兩年內(nèi)要實(shí)現(xiàn)翻倍增長(zhǎng)。

??時(shí)代鄰里預(yù)計(jì)2020年將會(huì)新增管理面積2800萬(wàn)平方米，其中500萬(wàn)平方米來(lái)自其兄弟公司時(shí)代中國(guó)，這意味著今年將有2300萬(wàn)平方米管理面積來(lái)自于第三方拓展及收并購(gòu)。

??時(shí)代中國(guó)對(duì)時(shí)代鄰里貢獻(xiàn)的業(yè)績(jī)相對(duì)有限，時(shí)代鄰里需要更多的依靠自身力量進(jìn)行外拓和成長(zhǎng)。

??進(jìn)入2020年以來(lái)，時(shí)代鄰里進(jìn)一步加快了收并購(gòu)的腳步，且多為高溢價(jià)收購(gòu)。3月，時(shí)代鄰里以總代價(jià)3272.3萬(wàn)元收購(gòu)廣州浩晴物業(yè)，標(biāo)的公司參考基準(zhǔn)日的凈資產(chǎn)值為1107.75萬(wàn)元，溢價(jià)率近200%。5月，時(shí)代鄰里以1487萬(wàn)元的代價(jià)收購(gòu)廣州市耀城物業(yè)，6月，收購(gòu)上?？萍飿I(yè)51%的股權(quán)，代價(jià)2.34億元，被收購(gòu)公司的凈資產(chǎn)值約為3750萬(wàn)元，溢價(jià)率超500%。

??面對(duì)2300萬(wàn)平方米的規(guī)模擴(kuò)張任務(wù)，對(duì)于以高溢價(jià)并購(gòu)為主要手段的時(shí)代鄰里而言，伸手向市場(chǎng)借錢，也就不難理解了。

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