7月19日，在上半年簽約銷售額過千億后的第19天，中國金茂正式宣布，公司當(dāng)前回款亦超過一千億元。2020年，雖整個行業(yè)均面臨著嚴(yán)峻考驗，但金茂突破回款千億的時間卻比2019年足足提前了近40天，實屬可貴。

在近幾年的行業(yè)震蕩中，中國金茂持續(xù)展示了難得一見的優(yōu)質(zhì)增長力：不僅連續(xù)三年排名躍升、2020年半年簽約超千億、晉位TOP12、業(yè)績增速排在TOP15第一，如今又在回款速度這個實力指標(biāo)上表現(xiàn)卓越。

在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)，尤其是在市場的調(diào)整期，回款是比簽約銷售額更重要的指標(biāo)，代表著企業(yè)實際的銷售變現(xiàn)能力。2020年提前實現(xiàn)回款千億，不僅為金茂提供了穩(wěn)健的經(jīng)營性現(xiàn)金流，為其后續(xù)發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)，更證明了中國金茂應(yīng)對各種市場環(huán)境的穩(wěn)定增長力。透析2020年中國金茂的驚艷市場表現(xiàn)，其背后以四個“優(yōu)質(zhì)”為典型特征的“金茂模式”值得行業(yè)關(guān)注。

優(yōu)質(zhì)客群：錨定高凈值財富人群

為什么2020年，即使存在疫情影響，金茂的銷售回款依然增長更好？

實際上近兩三年來，金茂一直保持著回款持續(xù)穩(wěn)定增長，企業(yè)年度復(fù)合增長率超過50%。深入研究金茂的產(chǎn)品和客戶，將發(fā)現(xiàn)這與其產(chǎn)品背后的優(yōu)質(zhì)客群有關(guān)。

長期以來，金茂持續(xù)深耕高價值改善產(chǎn)品領(lǐng)域，并通過產(chǎn)品價值、公司口碑、品質(zhì)服務(wù)，長期鎖定了一批認(rèn)可金茂品牌的實力客戶群。金茂的客群在疫情下，抵御市場風(fēng)險的能力更強(qiáng)，受到疫情的負(fù)面影響相對較小，已然擁有穩(wěn)健的經(jīng)濟(jì)實力、消費實力。

業(yè)主圈層活動“金宴中國”吸引到金茂明星業(yè)主的參與

同時，卓越的客戶研究能力讓金茂成為最了解這批高凈值客戶的房企。一方面中國金茂通過細(xì)致的客戶研究，前置洞察客戶需求的變化，持續(xù)產(chǎn)品迭代創(chuàng)新，打磨財智人群最需要的優(yōu)質(zhì)人居；另一方面中國金茂通過品質(zhì)服務(wù)與客戶圈層打造，培養(yǎng)客戶黏性，與優(yōu)質(zhì)客群建立深刻的情感鏈接，培養(yǎng)出一大批具有雄厚實力的“金茂粉”。在不少金茂深耕的城市，客戶再購成交和老帶新成交已經(jīng)成為簽約銷售的主力構(gòu)成。

此外，2020年全國居家防疫，促進(jìn)了人們對人居需求的深入思考，也讓越來越多有消費實力的人群買房首選金茂這樣注重綠色健康、且擁有無接觸黑科技的人居產(chǎn)品。

優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品力：為客需而創(chuàng)造迭代

持續(xù)錨定市場主流優(yōu)質(zhì)客戶，金茂的秘密武器是什么？

究其根本，是金茂強(qiáng)大的客需創(chuàng)造力，生發(fā)出持續(xù)打動市場的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品力。

金茂始終以客戶為本、重視客戶持續(xù)升級的美好生活需求，并集合全公司之力，根據(jù)客戶需求前瞻性地迭代明星產(chǎn)品系。

以金茂府系產(chǎn)品為例，近年來，金茂率先洞察到金茂府主體客群的變化大趨勢，前瞻性得出府系產(chǎn)品年輕化的預(yù)判。根據(jù)這一預(yù)判，中國金茂對新時代的金茂府進(jìn)行了年輕化迭代，緊跟市場趨勢，從而贏得市場新需求。

今年入市的多個金茂府產(chǎn)品，在強(qiáng)化綠色健康、智慧科技基因的同時，于面積上、顏值上、服務(wù)上，整體表現(xiàn)都“更年輕”了。

即將入市的北京頤和金茂府，面對80后財富人群更加簡約、現(xiàn)代、國際化的審美取向，為業(yè)主提供更年輕的平墅居住體驗，融入安縵酒店安靜祥和的設(shè)計風(fēng)格，并在會所功能中為有孩子的青年家庭客群定制特色服務(wù)。

北京頤和金茂府面向80后財富客群簡約、現(xiàn)代、國際化的審美取向

此外，金茂府還將進(jìn)入更多年輕財富人群涌現(xiàn)的新城市。今年下半年，深耕青島十年的金茂，將結(jié)合在青島的城市運營經(jīng)驗，帶來第一座金茂府產(chǎn)品——嶗山金茂府；太原龍城金茂府，作為金茂亮相太原的首個作品，也將用更年輕、更健康、更科技的產(chǎn)品，為當(dāng)?shù)厝司訋硇碌捏@喜。

作為中國金茂的另一個重磅產(chǎn)品系——金茂“悅系”則主要定位成長型的品質(zhì)家庭。金茂悅以更加關(guān)注兒童成長的設(shè)計、配套和服務(wù)打動市場。以即將面世的珠海湖心金茂悅為例，其不僅承襲了府系產(chǎn)品的綠色科技基因，更自帶8.5萬方星空公園和12年全系優(yōu)質(zhì)教育資源等，聚焦兒童成長，滿足品質(zhì)家庭的生活需求。

珠海湖心金茂悅將成為2020年最令珠海市場期待的產(chǎn)品

2020年上半年，針對大量城市新青年客戶，金茂在北京率先開辟全新戰(zhàn)場，打造小戶型、低總價、高品質(zhì)全能社區(qū)——北京金茂國際社區(qū)，抓住90后新青年客戶的核心需求。在主動下沉總價和面積的同時，國際社區(qū)系產(chǎn)品賦予市場上同級別產(chǎn)品少有的改善基因。

金茂國際社區(qū)系產(chǎn)品賦予低總價級別產(chǎn)品少有的改善基因

獲得市場認(rèn)可后，金茂將國際社區(qū)系列快速復(fù)制，下半年即將入市的兩個國際社區(qū)項目更讓人期待。其中，武漢金茂國際社區(qū)，通過多維度人性化考量，打造全齡段樂活功能社區(qū)，持續(xù)加碼全齡段創(chuàng)新配套；而貴陽觀山湖國際社區(qū)則創(chuàng)新性地將小區(qū)首層架空，讓地面空間為業(yè)主釋放更多戶外生活的美好可能。

下半年，武漢金茂國際社區(qū)也將入市

優(yōu)質(zhì)城市：深耕全國重點一二線城市

在行業(yè)震蕩期，金茂還能實現(xiàn)逆勢增長，不僅因為其優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品力備受認(rèn)同，也離不開金茂的企業(yè)增長“雙曲線”穩(wěn)定發(fā)展。

在第一發(fā)展曲線上，金茂深耕的城市均為中國優(yōu)質(zhì)核心城市群中發(fā)展能力強(qiáng)大、市場需求強(qiáng)勁、人居消費力穩(wěn)健的城市，如北京、上海、杭州、長沙等，金茂在其中均保持市場引領(lǐng)地位。

與此同時，中國金茂自2015年正式升級為城市運營商，不斷通過城市運營，為城市注入新動能。而城市運營也給金茂積蓄了持久發(fā)展的動能。優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)業(yè)支撐和良好的消費力支撐，給金茂在疫情突襲下的復(fù)蘇提供了強(qiáng)有力的保證。

下半年，蘇州張家港智慧新城等一批城市運營項目也將為金茂持續(xù)貢獻(xiàn)業(yè)績支持

隨著城市運營進(jìn)入收獲期，金茂持續(xù)增長的第二曲線，為公司發(fā)展帶來持續(xù)加成和新爆發(fā)點。2019年，金茂新增了7個城市運營項目，實現(xiàn)規(guī)模化擴(kuò)張。截止2020年7月，金茂累計落地23個城市運營項目。2020年下半年，三亞南繁科技城、上海之窗智慧科學(xué)城、福州濱海智慧新城、杭州富春金茂星外灘等一系列新的城市運營項目都將面市。中國金茂旗下的城市運營項目將保持穩(wěn)定的輪動開發(fā)節(jié)奏，持續(xù)貢獻(xiàn)利潤，也將為金茂提供相對充裕的土地儲備和可控的土地成本，確保實現(xiàn)穿越周期的發(fā)展。

2020年上半年，金茂在北京、上海、杭州三個城市實現(xiàn)了簽約超百億，更在寧波、蘇州、長沙、北京、上海等十余個城市內(nèi)，實現(xiàn)“時間過半任務(wù)過半”的目標(biāo)，相信下半年，金茂在這些城市的表現(xiàn)將更上層樓。

優(yōu)質(zhì)營銷力：隨勢而動、持續(xù)精進(jìn)

在備受客戶認(rèn)同，與城市共成長的同時，金茂在營銷和企業(yè)運營上均善于總結(jié)、持續(xù)精進(jìn)。

在營銷的精進(jìn)發(fā)展上，中國金茂結(jié)合市場變化，線上線下多維度發(fā)力，針對上半年疫情影響，迅速上線“金茂粉”小程序，通過全景VR等技術(shù)，讓消費者居家即可全面了解金茂的各個項目。除在技術(shù)層面的發(fā)力外，金茂還持續(xù)從客戶情感需求、客戶體驗等角度出發(fā)，不斷推出創(chuàng)新性營銷與品牌活動。

以“看世界 回故鄉(xiāng)”主題與客戶進(jìn)行情感共鳴的“金春中國”，致敬一線“戰(zhàn)疫者”的溫暖安家計劃，為金茂粉絲專屬打造的“金粉節(jié)”，以及聯(lián)手樊登、戚薇進(jìn)行的抖音官方直播首秀等活動，在今年上半年均吸引了大量社會關(guān)注，使金茂品牌的知名度和影響力進(jìn)一步加強(qiáng)，也給中國金茂帶來了更多的市場機(jī)會。

2020年春節(jié)前夕的“看世界 回故鄉(xiāng)”主題活動邀請到周筆暢、宋軼、梅婷、吉克雋逸講述故鄉(xiāng)情懷

整體品牌推廣出彩的同時，金茂亦有一套優(yōu)質(zhì)的銷售打法，在每一個項目的銷售上都更下功夫，從而比競爭對手更好地把握項目推盤營銷時間節(jié)點，最終實現(xiàn)了更好的銷售業(yè)績。府系2.0產(chǎn)品中智慧科技升級的代表項目深圳龍華金茂府半年熱銷35.9億，成為深圳龍華區(qū)住宅成交額第一的項目，南京河西金茂府和杭州東城金茂府也分別以22.5億和20億的銷售額領(lǐng)跑當(dāng)?shù)厥袌觯粣傁淀椖康拇肀本┡_湖金茂悅在市場低迷的三月熱銷143套，徐州云龍金茂悅6月五開五捷熱銷675套，南京揚子江金茂悅加推174套房源引得近萬人報名，中簽率僅1.7%；在城市運營項目中，蘇州張家港智慧科學(xué)城簽約43.5億，江陰霞客島生態(tài)城首開600套房源售罄，而神盤中歐國際城則以網(wǎng)簽20.1億的業(yè)績成為青島上半年網(wǎng)簽套數(shù)、面積、金額三冠王……

隨著越來越多產(chǎn)品力強(qiáng)勁、優(yōu)勢獨特的金茂項目逐一入市，將給中國金茂帶來持續(xù)的市場影響力、認(rèn)可度，以及更多的回款。對此，華創(chuàng)證券7月發(fā)布研究報告顯示，在銷售方面，預(yù)計中國金茂將在2020年末順利完成2000億元目標(biāo)，2021年則預(yù)計金茂年度銷售額將持續(xù)穩(wěn)定增長至2500億元。

作為世界500強(qiáng)中化集團(tuán)的地產(chǎn)開發(fā)平臺，中國金茂的業(yè)績規(guī)模和市值均居中化旗下四大上市公司首位，戰(zhàn)略地位不容忽視。為此，華創(chuàng)證券預(yù)測中國金茂2020-2022年每股收益分別為0.61、0.73和0.84元，并按照NAV折價20%給予目標(biāo)價7.07港元，對應(yīng)2020年P(guān)E10.5倍，給予“強(qiáng)推”評級。

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