01

這幾天，深圳樓市調(diào)控霸頻，很多解讀基本都是剖析細則、分析影響。此次新政的打壓力度比較大，市場情緒有些波動。但這里，首先申明一點，有些媒體報道的，所謂的業(yè)主降價幾百萬；“滿五唯一”房源立馬漲價；擔(dān)心沒購房資格，置換客不敢賣房，貝殼掛牌房源銳減等，這些都不靠譜。

首先，高價盤跳水的，降價幾十萬、上百萬的，一定會有。比如，前期加杠桿買房的投資客，賬面浮盈還比較客觀，對后市比較悲觀，想趁著高價出貨。這并不以外，去年“雙11”以來，深圳很多房子（特別是光明、南山、寶中、福田的學(xué)位房），都漲了60%-100%之間了。

另外，當(dāng)下在深圳買房，徹底變成一種套利工具，對有暴富和投機心理的人，比如那些從全國各地瘋狂趕來的投資客，狠狠懲罰一下，這是必要的。所以，降價幾十萬上百萬，表面看損失挺大，其實這是“擠水分”。深圳房價去年以來到現(xiàn)在，均價漲了1萬元，光漲幅就是長沙的房價水平。

圖：2019年8月-2020年6月一線城市二手房價格指數(shù)

但是，從政策基調(diào)來看，可謂是“有保有壓”，有懲罰作奸犯科者，也有穩(wěn)定樓市的鋪墊。比如，此次杠桿政策并未有多大的變化，真正的首套房，仍堅持30%的首付，“先賣后買”的合理改善，仍堅持50%的首付。自2016年以來，這些杠桿政策未變過。新進入深圳的人才，工資相對較高，按揭月供問題不大，但就買房而言，財富積累不足，只要是真正的首套，杠桿高一點問題不大。

此次杠桿政策的變化，只是對非普通住房的按揭成數(shù)，增加了10%。筆者認為，這對剛需換房來說，并未有多大影響。根據(jù)媒體對全市80個片區(qū)的統(tǒng)計，豪宅占比超過50%的片區(qū)，只有21個，大多數(shù)還是普通住宅。按現(xiàn)在均價6.6萬元計算，即便是100平米的住房，加稅費后的總價也就700萬左右，探不到750萬的豪宅線。再說了，當(dāng)下深圳80平米做三房也很普遍。

圖：豪宅占比超過50%的片區(qū)一覽表

此前，南山超過490萬、福田超過479萬總價的房子，就是豪宅了，全市平均標(biāo)準(zhǔn)在300萬左右。這次，全市一刀切提高到750萬，翻了一倍還多，估計豪宅平均占比也就在30%左右?？梢?，此次豪宅線大幅調(diào)高，也是對合理改善的保護，希望買賣循環(huán)起來，希望樓市保持一定活躍度。

02

近期公布的經(jīng)濟數(shù)據(jù)，二季度GDP同比3.2%，相比于一季度增速，回升了10個百分點，好于市場預(yù)期。從增長動力看，前期盼望的消費“報復(fù)性反彈”并未出現(xiàn)，一是因為百姓收入下降了，對未來有點兒悲觀，二是疫情“常態(tài)化”了，沖擊消費。投資里面，制造業(yè)投資累計增速從1-5月的-14.8%回升到上半年的-11.7%，單月增速從5月的-5.3%回升到6月的-3.5%。

可見，預(yù)期悲觀，制造業(yè)企業(yè)對資本開支較為謹(jǐn)慎，預(yù)計這一趨勢還將延續(xù)。特別是占固投近60%的民間投資，下滑幅度比較大。制造業(yè)投資不行，而上半年全口徑基建投資同比增速為-0.1%，單月增速從5月的10.9%高位回落到6月的8.3%，基建投資也并未發(fā)揮托底的作用。

講這些，只是想告訴大家，上半年經(jīng)濟能觸底回升，地產(chǎn)發(fā)揮著至關(guān)重要的作用。一季度，地產(chǎn)投資和銷售，都被砸出一個大坑來。但是，從3月份開始，盡管疫情后，管理層極力強調(diào)，保持調(diào)控不放松，但誰都知道，應(yīng)對疫情也好，疫情后重建也好，新基建也好，都是要花錢的。

圖：2019-2020年全國一線城市二手房價格指數(shù)

所以，從3月份開始，地產(chǎn)絕地反擊、全線反彈。累計開發(fā)投資增速，上半年轉(zhuǎn)正為1.9%，單月投資連續(xù)4個月增長，單月銷售連續(xù)2個月增長。金融危機是富人危機，疫情是窮人的危機，疫情對富人的影響小，反而疫情后大家網(wǎng)上消費、大規(guī)模發(fā)貨幣，受益的還是富人。

怎么應(yīng)對疫情？就是讓富人花錢，富人消費傾向低，但投資傾向高，那就讓富人去買房吧。所以，大家看到，疫情后樓市回升的，都是富人集中的城市，比如深圳、東莞、杭州、上海、寧波、廣州等?？纯瓷钲诮诘摹扒|投資計劃”，投資包里大量是教育醫(yī)療、保障房、軌道交通、總部基地、5G等新基建。是不是可以這樣推理，這次樓市回升，可能是一次有計劃的陽謀。

03

下半年，制造業(yè)投資也好、消費復(fù)蘇也好，可能是一個漫長的過程。這期間，還是要保持樓市高位平衡、交投活躍，因為后面還有大量的項目等著米下鍋，還有政府大規(guī)模的供地計劃、舊改計劃。所以，調(diào)控打壓的是投機炒作，而對合理的住房消費、長期投資需求是支持和保護的。

其實，近期地產(chǎn)已開始降溫。首先，6月份全國地產(chǎn)銷售面積、銷售額增速分別為2.1%和9.0%，較5月份的9.7%和14%，已明顯回落了。進入7月份，隨著“房住不炒”再次被強調(diào)，疫情期間貨幣寬松的非常規(guī)政策開始收斂，MLF連續(xù)3個月未降，銀保監(jiān)開始打擊資金流向股市等，加上深圳、東莞熱點城市開始調(diào)控，樓市降溫明顯，7月1-14日，35城地產(chǎn)銷量增速下降。

筆者認為，下半年“一城一策”還是主基調(diào)，深圳等熱點城市被調(diào)控，這是必然的。一來，房價漲得太快；二來投機炒作泛濫，已經(jīng)觸碰到了“房住不炒”的底線。但是，調(diào)控本質(zhì)上就是短期的權(quán)宜之計。近年來，調(diào)控頻率加快、周期縮短，現(xiàn)在太緊的政策，可能過一段時間就松了?？傊?，盡管這次力度較大，但樓市基本面并未改變，比如供地偏少、有效供應(yīng)不足、貨幣充裕等等。

04

下半年，樓市交易成本全面攀升，交易摩擦明顯增大，修煉自身才是最好的抵御風(fēng)險的辦法。要理解樓市發(fā)展的一些基本邏輯，要懂得房價上漲的一些基本規(guī)律。如果房子地段還不錯、有學(xué)區(qū)、規(guī)劃能落地，建議還是拿著，不要盲目做交易，否則全部被稅費和交易成本吃掉了。

對其他城市來講，政策總體還是持扶持樓市的態(tài)度，包括近期出臺調(diào)控政策的東莞、杭州、寧波等，力度并不算很大。所以，深圳調(diào)控具有標(biāo)桿性的意義，意味著少數(shù)熱點城市樓市最寬松的時候過去了，但“一城一策”框架下，大多數(shù)的其他城市，依舊保持政策寬松的姿態(tài)。

從這個角度看，筆者認為，下半年大灣區(qū)其他城市的樓市，依舊處于回升的態(tài)勢。一方面，盡管信用最為寬松的時候已過去了，但也不會緊縮，“兩會”明確今年貨幣發(fā)行增速要明顯超過去年，降低實體融資利率，依舊是貨幣政策的目標(biāo)之一；另一方面，深圳強調(diào)控以后，部分需求必然也會外溢。2019年，莞惠等主要城市，都有深圳客的影子，2020年，這一趨勢會強化。

根據(jù)中原的統(tǒng)計，2019年，深圳客戶70%的在本地購房。除本地外，惠州是深圳客戶購房最多的城市，2019年占全部深圳客戶成交的25%。其次是東莞，近三年一直穩(wěn)定在8%左右。此次深圳調(diào)控，目的也是疏導(dǎo)需求往外圍走，加快深圳都市圈建設(shè)。估計，這次把樓市穩(wěn)定住以后，馬上到來的深圳特區(qū)成立40周年紀(jì)念活動，大深圳統(tǒng)籌合作示范區(qū)的大禮包將會奉上。

圖：2019年下半年灣區(qū)7城異地購房客戶結(jié)構(gòu)

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最后說一點。深圳的城市地位今非昔比，城市價值重估后，開始類同于京滬，收緊戶籍購房是長期趨勢。北京和上海之所以堅持“落戶即可買房”，是因為他們落戶的門檻高。落戶門檻高之所以，就在于京滬的戶籍背后，有全國最優(yōu)質(zhì)的公共資源，這是國內(nèi)所有城市不可比擬的。

深圳落戶之所以門檻低，一是因為深圳一直以來就是個移民城市，創(chuàng)業(yè)型城市，鼓勵外地人來深創(chuàng)業(yè)，分享城市紅利（包括買房），這是一貫的傳統(tǒng)；二是，深圳的公共服務(wù)相對不足，比如教育和醫(yī)療備受詬病。未來，大灣區(qū)、先行示范區(qū)、大深圳統(tǒng)籌合作示范區(qū)等“三區(qū)紅利”落地，城市價值被重估，城市地位、戶籍含金量提升。不能收緊落戶，只能收緊購房了。

（來源：深圳房產(chǎn)信息網(wǎng)）

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