復(fù)蘇超預(yù)期土拍再升溫武漢樓市“期中考”：房企激戰(zhàn)106天搶收

來源：智能家居時(shí)間：2020-07-18 11:40

本報(bào)記者張家振武漢報(bào)道

“這兩天賣了十幾套，僅今天上午就賣了5套，都是看到項(xiàng)目旁邊拍出新地王的消息后定的?！?月15日下午，在地鐵盛觀尚城營銷中心，一位置業(yè)顧問向《中國經(jīng)營報(bào)(博客,微博)》記者表示，買房要趁早，“我們有可能漲價(jià)”。

7月14日，武漢開啟下半年首場土地拍賣，在住宅用地全部溢價(jià)成交的同時(shí)，武漢市經(jīng)開區(qū)和黃陂區(qū)連續(xù)拍出新地王。禹洲地產(chǎn)旗下武漢禹洲舜鴻置業(yè)有限公司經(jīng)過258輪競價(jià)，以約28.5億元摘得P（2020）059號住宅用地，樓面地價(jià)13005.51元/平方米，刷新了經(jīng)開區(qū)的單價(jià)紀(jì)錄，溢價(jià)率86.86%。該地塊與由武漢地鐵和長江建投聯(lián)合開發(fā)的地鐵盛觀尚城一路之隔。當(dāng)天，地鐵盛觀尚城即發(fā)出“單價(jià)13500元/平方米起，地價(jià)直逼房價(jià)”的海報(bào)。

記者在實(shí)地采訪中了解到，這只是武漢樓市信心重塑的一個(gè)縮影。在“缺勤”76天的背景下，武漢樓市交出了一份不算驚艷但復(fù)蘇遠(yuǎn)超預(yù)期的期中考答卷。同時(shí)，在去化壓力下，禹洲朗廷元著、武地電建湯湖觀筑、港灣江城等多個(gè)去化不理想的項(xiàng)目給出了最多約9折的綜合優(yōu)惠。

“武漢樓市全面復(fù)蘇任重道遠(yuǎn)，考慮到實(shí)際銷售時(shí)間只有106天，市場表現(xiàn)已超預(yù)料，也逆轉(zhuǎn)了外界最初對武漢樓市的悲觀預(yù)期，體現(xiàn)了武漢樓市的韌性和潛力?！敝兄秆芯吭喝A中市場研究中心主任李國政表示，事實(shí)證明，疫情不會(huì)改變城市既有的發(fā)展勢頭和企業(yè)的長期價(jià)值判斷，武漢依然會(huì)是資本布局的戰(zhàn)略要沖。

6月中旬日均銷量達(dá)去年平均水平

根據(jù)7月15日武漢市住房保障和房屋管理局（以下簡稱“武漢房管局”）發(fā)布的今年上半年武漢房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況，武漢市新建商品房和新建商品住房分別銷售50249套和43644套，分別環(huán)比增長43.60%、43.73%，同比減少47.44%、47.45%。

盡管成交量和去年同比幾近“腰斬”，但考慮到因封城而缺勤76天的現(xiàn)實(shí)，武漢樓市仍畫出了觸底反彈的強(qiáng)勁增長曲線。其中，經(jīng)過4月份的蓄力，武漢商品住房月成交量在五六月份已連續(xù)兩月突破1萬套，分別達(dá)11977套和13315套，相比2019年五六月份的15582套和22195套，已恢復(fù)到去年同期的六到八成。

“6月中旬以來，全市商品房日均銷量已達(dá)去年平均水平，武漢市房地產(chǎn)市場繼續(xù)呈現(xiàn)快速回升態(tài)勢?！蔽錆h房管局表示，其中6月份，商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積313.95萬平方米，環(huán)比增長55.4%，已恢復(fù)到去年同期水平；商品房銷售面積169.08萬平方米，環(huán)比增長12.2%。

不過，在銷量大幅下滑的同時(shí)，武漢新建商品住房銷售價(jià)格較為堅(jiān)挺。根據(jù)7月16日國家統(tǒng)計(jì)局公布的新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)，武漢6月份新房價(jià)格同比上漲7.9%，環(huán)比上漲1.4%，環(huán)比漲幅在全國70個(gè)大中城市中與長沙并列第4位，僅次于銀川、唐山和惠州。

據(jù)了解，為促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，提振、恢復(fù)市場信心，武漢樓市在政策端接連發(fā)力，分別在商轉(zhuǎn)公新規(guī)、優(yōu)化商品房網(wǎng)簽備案流程、放寬土地出讓限制等維度做出調(diào)整，特別是逐步放開新入市的項(xiàng)目備案價(jià)，激活了部分持觀望態(tài)度購房者的入市信心。

在預(yù)售審批價(jià)格調(diào)整方面，根據(jù)中指研究院華中市場研究中心監(jiān)測，2020年上半年，武漢發(fā)放的預(yù)售證中，有83個(gè)較上期上漲，占比35%。一季度上漲項(xiàng)目較少，二季度漲價(jià)項(xiàng)目逐月增加，整體平均漲幅5.2%，漲幅較大的幾個(gè)項(xiàng)目主要涉及產(chǎn)品結(jié)構(gòu)差異、毛坯變精裝等因素。

多樓盤現(xiàn)9折優(yōu)惠

備案價(jià)上調(diào)只是武漢樓市的一個(gè)側(cè)面。記者在走訪中了解到，武漢樓市兩極分化的趨勢越發(fā)明顯，在去化壓力面前，眾多項(xiàng)目選擇了打折促銷、以價(jià)換量的方式，快速回籠資金。

在禹洲朗廷元著項(xiàng)目營銷中心，一位置業(yè)顧問告訴記者，目前K2地塊5、6號樓還有110~130平方米非毛坯房源在售，折后帶裝修均價(jià)18000元/平方米，其中110平方米房源價(jià)格略高。

記者查詢發(fā)現(xiàn)，禹洲朗廷元著于2019年11月23日加推K2地塊5、6號樓，至今已過去超過半年時(shí)間，仍處于平銷期，與公司此前對外宣傳的“六開六捷”有較大出入。在價(jià)格方面，K2地塊5、6號樓毛坯備案均價(jià)約17500元/平方米，加2000元/平方米的精裝修標(biāo)準(zhǔn)，和目前的18000元/平方米在售帶裝修均價(jià)相比有較大折扣。

此外，武地電建湯湖觀筑在開盤后目前也有較多房源可直接認(rèn)購，該項(xiàng)目2、3號樓備案均價(jià)約15200元/平方米，折后均價(jià)約13000元/平方米。同處武漢經(jīng)開區(qū)的港灣江城去化也并不理想，該項(xiàng)目最近加推的A-3、A-4號樓帶裝修備案均價(jià)約15000元/平方米，折后實(shí)際銷售均價(jià)約13500元/平方米，相當(dāng)于在備案價(jià)基礎(chǔ)上打了9折。

據(jù)了解，武漢樓市上半年銷量的快速回升得益于推盤量巨大，武漢樓市總體開盤去化率走低，日光盤變得更加稀缺，“開盤即平銷”成為多數(shù)樓盤不得不面對的現(xiàn)實(shí)。

根據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，在4月7日至6月19日期間，開盤當(dāng)天去化率低于30%的樓盤有27個(gè)，低于10%的有11個(gè)。中指研究院華中市場研究中心開盤監(jiān)測數(shù)據(jù)也顯示，今年上半年，武漢累計(jì)推盤155次，總體開盤去化率55%，其中日光盤29次，占比19%，絕大部分為單價(jià)2萬元以下的剛需型項(xiàng)目。

“截至今年6月底，武漢新房庫存約為17.09萬套、1964萬平方米，按照目前的銷售水平去化周期近12個(gè)月，市場壓力比較大?！崩顕硎?，2019年武漢樓市成交量是過去3年的新高，是全國“雙料”第一名，考慮到疫情的不確定因素，今年武漢樓市數(shù)據(jù)能恢復(fù)到去年同期的八成，就可以用“滿意”來評價(jià)了。

在58安居客房產(chǎn)研究院中部分院執(zhí)行副總監(jiān)陶樂看來，供應(yīng)量集中的片區(qū)已經(jīng)進(jìn)入買方市場，房企各類營銷促銷活動(dòng)增多，品質(zhì)項(xiàng)目不斷出現(xiàn)，購房用戶有了更多的選擇余地。不過，考慮武漢樓市巨大庫存和土地紅利，房企快速回籠資金將是下半年的首要任務(wù)，各樓盤預(yù)計(jì)將會(huì)有更大力度的讓利或轉(zhuǎn)毛坯推售，房價(jià)不會(huì)出現(xiàn)大的波動(dòng)。

4個(gè)區(qū)域“地王”

樓市回暖，“地市”先知。

在武漢樓市復(fù)蘇的過程中，多家知名房企表現(xiàn)出重倉擴(kuò)儲(chǔ)的積極態(tài)度。今年上半年，武漢共出讓51宗地塊，總出讓金額約675.99億元，土地出讓金總量依舊挺進(jìn)全國城市前十位。

據(jù)了解，6月30日，武漢在今年上半年的最后一天出讓9宗地，共攬金243.8億元，包括中海地產(chǎn)、華僑城等多家房企重倉武漢。其中，中海地產(chǎn)144.2億元摘得漢陽區(qū)歸元片地塊，華僑城66.6億元拿下青山區(qū)濱江地塊。

這一天，位于光谷中心城的P（2020）048號地塊經(jīng)過168次競價(jià)，最終花落南山地產(chǎn)旗下的武漢南控房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，以93.1%的溢價(jià)率和13515元/平方米的樓面價(jià)，刷新了光谷中心城片區(qū)由南山地產(chǎn)此前保持的12362.58元/平方米的地價(jià)紀(jì)錄，成為片區(qū)新的地王。同處光谷中心城的P（2020）049號則在競價(jià)149次后，由武漢瑞眾誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司摘得，溢價(jià)92.8%，樓面價(jià)13271元/平方米。

土拍落槌后，地處光谷中心城花山片區(qū)、由湖北交投開發(fā)的交投華園隨即發(fā)出了“用今日低價(jià)買光谷好房，面包比面粉還劃算”的海報(bào)。據(jù)了解，該項(xiàng)目于6月6日首開G3號樓，折后毛坯均價(jià)約14500元/平方米，最低單價(jià)14019元/平方米。

而在此前的4月23日，武漢共出讓10宗地塊，單日攬金達(dá)228億元，超過2019年一季度的土地成交總額。在眾多參拍房企中，僅融創(chuàng)中國一家就貢獻(xiàn)了152.38億元。4月24日，融創(chuàng)中國再度出手，以起拍樓面價(jià)19196.69元/平方米拿下武昌區(qū)洪棉宿舍地塊，刷新了武昌區(qū)地塊的最高單價(jià)紀(jì)錄。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，再加上7月14日由禹洲地產(chǎn)旗下武漢禹洲舜鴻置業(yè)有限公司和武漢長安鑫盛投資有限公司拍出的武漢經(jīng)開區(qū)和黃陂區(qū)新地王，武漢已有至少4個(gè)片區(qū)刷新了樓面價(jià)天花板。

據(jù)了解，武漢在過去幾年一直處于一地難求的狀態(tài)。今年以來，一批城區(qū)優(yōu)質(zhì)住宅地塊先后掛牌，為房企擴(kuò)充土儲(chǔ)提供了機(jī)會(huì)?！敖衲甓路?，武漢至少延期了300億元貨值的土地出讓，隨著4月全面復(fù)工復(fù)產(chǎn)的推進(jìn)，武漢相繼推出了降低預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)、放松預(yù)售資金監(jiān)管、降低土地出讓門檻等紓困措施，讓很多房企加快了出手的節(jié)奏。這一趨勢在下半年仍將延續(xù)?！崩顕嬖V記者。

（責(zé)任編輯：張洋 HN080）