當(dāng)事人：“律師，家里要拆遷了，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是怎樣的”？

　　律師：“你們家是什么拆遷項(xiàng)目，是棚戶區(qū)改造還是城中村改造，還是商業(yè)開發(fā)”？

　　當(dāng)事人：“是棚戶區(qū)改造”。

　　眼下，以公共利益展開的征收活動是越來越多了，比如棚戶區(qū)改造、城中村拆遷、舊樓改建，因修路、修高鐵征用土地等，但這些征收項(xiàng)目實(shí)施過程中，老百姓最關(guān)注的問題仍是拆遷補(bǔ)償，比如如上述中所描述的那樣，那么這些眼花繚亂的征收項(xiàng)目都是如何補(bǔ)償?shù)哪?？下面我們就來看?/p>

　　一

　　棚戶區(qū)改造

　　定義

　　所謂的棚戶區(qū)指的就是房屋結(jié)構(gòu)較簡易、建筑密度較大、房屋老舊，使用年限較久、使用功能不全及基礎(chǔ)設(shè)施簡陋、治安、消防隱患較大、環(huán)境衛(wèi)生比較臟、亂、差的區(qū)域。這個(gè)定義在《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于棚戶區(qū)改造有關(guān)稅收政策的通知》中就有提到過，本通知所稱棚戶區(qū)是指簡易結(jié)構(gòu)房屋較多、建筑密度較大、房屋使用年限較長、使用功能不全、基礎(chǔ)設(shè)施簡陋的區(qū)域。

　　補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

　　棚戶區(qū)改造我們經(jīng)常提到，且這幾個(gè)字眼也常常上新聞?lì)^條，那么棚戶區(qū)是如何補(bǔ)償?shù)哪兀?/p>

　　國有土地上房屋棚改

　　依據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》中的第17條規(guī)定：作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補(bǔ)償包括：

　?。ㄒ唬┍徽魇辗课輧r(jià)值的補(bǔ)償；

　?。ǘ┮蛘魇辗课菰斐傻陌徇w、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；

　?。ㄈ┮蛘魇辗课菰斐傻耐．a(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。

　　市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎勵(lì)辦法，對被征收人給予補(bǔ)助和獎勵(lì)。

　　補(bǔ)償方式

　　棚改補(bǔ)償方式一般有兩種一種是貨幣補(bǔ)償，一種是產(chǎn)權(quán)置換。

　　貨幣補(bǔ)償原則是不能低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似的周邊市場價(jià)。就是，被征收房屋周邊的房價(jià)是多少，那么就得給予被征收人多少的補(bǔ)償。

　　產(chǎn)權(quán)置換一般則是按1：1原則。

　　集體土地上房屋棚改

　　補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

　　根據(jù)新《土地管理法》中的第48條規(guī)定，給予被征收人的補(bǔ)償包括：土地的補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物以及安置補(bǔ)助費(fèi)、農(nóng)村村民住宅費(fèi)，如果是經(jīng)營性用房，還需要給停產(chǎn)停業(yè)損失費(fèi)，另外還要安排被征收村民的社會保障費(fèi)用。

　　土地的補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)是根據(jù)區(qū)片綜合地價(jià)來確定的。

　　補(bǔ)償方式

　　補(bǔ)償方式一般有三種，一種是貨幣補(bǔ)償、一種是安置房，最后一種是提供宅基地。

　　需要注意的是，對于被征收區(qū)域已經(jīng)納入到城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)要則參照《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》中的規(guī)定進(jìn)行。

　　二

　　城中村改造

　　定義

　　城中村改造是指對農(nóng)村村落在城市化進(jìn)程中，由于全部或大部分耕地被征用,農(nóng)民轉(zhuǎn)為居民后仍在原村落居住而演變成的居民區(qū)的房屋,進(jìn)行的征收拆遷。

　　補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

　　城中村房屋拆遷具有城市和農(nóng)村的雙重特征。城中村房屋建筑占有的土地性質(zhì)雖屬于集體土地，但是周邊房屋的市場價(jià)卻很高。如果以集體土地上房屋建筑成本價(jià)給予補(bǔ)償，那對于被拆遷人來說則有失公平，很有可能會降低被拆遷人原有的居住、生活水平。

　　所以，關(guān)于城中村改造如何補(bǔ)償，最高人民法院就給出了這樣的司法解釋，城中村房子拆遷，如果是貨幣補(bǔ)償方式，可以參照《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定，爭取不得低于同地段的類似房地產(chǎn)的市場價(jià)，通俗的來講，就是地段一樣，房子結(jié)構(gòu)、年限差不多的房子的市場價(jià)格。

　　三

　　合村并居

　　定義

　　這幾天合村并居也上了熱搜，那么何為合村并居呢？所謂的合村并居，泛指合村并鎮(zhèn)，就是拆掉農(nóng)民住房，合并原有村莊，建立新型農(nóng)村社區(qū)，讓一些分散的農(nóng)民集中到一個(gè)交通便利或一個(gè)大一點(diǎn)的村莊生活。

　　補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

　　首先要弄清楚，合村并居并非征收，而且跟棚改區(qū)改造項(xiàng)目完全不同。合村并居改變的只是村民的居住方式，土地仍然是村民的。所以合村并居的補(bǔ)償主要是對農(nóng)民宅基地的安置補(bǔ)償。

　　補(bǔ)償方式

　　一般補(bǔ)償方式包括宅基地遷建安置、貨幣補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)置換。

　　貨幣補(bǔ)償：貨幣補(bǔ)償要根據(jù)房屋的使用年限和質(zhì)量來確定的，但原則是不能低于其原有的生活水平。

　　產(chǎn)權(quán)置換：對于合法的宅基地，要按照原宅基地的面積進(jìn)行補(bǔ)償。

　　安排宅基地建房：由相關(guān)部門為村民重新安置宅基地建房。

　　需要注意的是，合村并居必須要尊重農(nóng)民的意愿，不得強(qiáng)制農(nóng)民搬遷和集中上樓。且合村并居需因地制宜，千萬不可采取一刀切的方法。

　　四

　　舊樓改建

　　定義

　　根據(jù)北京舊樓改建政策，一般是指建筑結(jié)構(gòu)差、年久失修、基礎(chǔ)設(shè)施損壞缺失、存在重大安全隱患、嚴(yán)重影響居住安全及生活品質(zhì)的危舊樓房。

　　補(bǔ)償方式

　　北京舊樓改建是采取異地安置、原址回遷和貨幣補(bǔ)償?shù)姆绞健?/p>

　　貨幣補(bǔ)償：根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》中的規(guī)定，給予被征收人的補(bǔ)償不能低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似的周邊市場價(jià)。

　　異地安置和原址回遷的，在意見中也有明確，不能低于原居民房屋的居住面積。也就是說須按拆一還一的原則進(jìn)行補(bǔ)償。

　　實(shí)踐過程中，無論是合村并居還是棚戶區(qū)改造、城中村改造、舊樓改建，都需要切實(shí)的保障農(nóng)民的合法權(quán)益，給予當(dāng)事人合理公平的補(bǔ)償，如果當(dāng)事人有遇到補(bǔ)償不合理，被強(qiáng)迫上樓的情況，可及時(shí)的向有關(guān)部門反映，或是咨詢專業(yè)拆遷律師。

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