房租是經濟的溫度計，只要有溫度變化，馬上就會顯示出來，因為租房者的錢包從不撒謊。

中國樓市在竭盡全力保持穩(wěn)定，它需要在一個相對狹窄的范圍內跳舞。

中國樓市，不僅僅是一手房的市場，也是二手房和大量出租屋的綜合市場。

最近，朋友在某一線城市的房子一直租不出去，后來降價，終于租出去了。他還是給了某長租公寓公司，才順利脫手。他很困惑：人呢？都去哪兒了？

其實有這種困惑的不止他，還有很多人。

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看看權威媒體的報道：

7月13日的《經濟日報》告訴我們——房租降了，一線城市降溫最為明顯。上海和深圳6月份房租環(huán)比下跌分別為9.1％和12.4％。數據顯示，北京通州、豐臺、大興、房山的租房熱度環(huán)比降幅均超過20％。

7月13日的央視財經《經濟信息聯播》欄目告訴我們——研究院發(fā)布《2020租賃市場半年報》顯示：上半年整體租賃成交價格同比明顯下滑，重點18城6月平均租金環(huán)比5月下降3.2％，同比下降10.9％。

01

指望房租補貼家用的人有點慘

我此前一直說，不要炒房，剛需和改善型該買就買，買是為了解決住的問題，解決孩子讀書的問題，同時部分對沖房價上漲的壓力。

但是，我一直在強調：請不要炒房，尤其不要高杠桿炒房。

為什么？原因很多，其中一個重要原因就是很多人沒錢了，甚至有一部分人沒工作了。很多人不信，但是我告訴你，這種效應正在傳導中，第一波就是房租下降。

即使沒有疫情，經濟增速也是從高速到中高速，這是大家都知道的。有了疫情，大家的錢少了，工作崗位少了，這也是事實。

那么，在一二線城市工作的租房人群有多個選擇：和房東商量降房租、搬去更便宜的地方、合租，回老家。

如果一個人被裁員且找不到工作，在此前工作的城市里又沒有房子，回老家是大概率事件。

所以，房租是經濟的溫度計一點都沒錯。只要有溫度變化，馬上就會顯示出來，因為租房者的錢包從不撒謊。

而且，包租公包租婆群體雖然有一部分確實是手中有幾十串鑰匙的城中村大叔、大媽或者炒房客，但是有更多是普通的中產，甚至他們本身就已經被減薪裁員，就指望房租補貼家用。

但是現在，別說房子不好出租，即使租出去了，房租也會下降，這簡直就是雪上加霜。有多套房子的人還好，只有一套房子可以出租的，遇到點情況，確實會手頭緊張，實在不行，就只能賣房了。

可是，偏偏太多人想賣房，二手房也不好賣。

二手房到底有多不好賣？到底有多少二手房的房東想跑？

今年7月，杭州二手房掛盤量創(chuàng)新高，達到121018套。相比2018年11月份的4萬套，掛盤量增加了約3倍。北京二手房掛盤量創(chuàng)新高，達到232987套。上海二手房掛盤量高達199636 套……只有深圳的二手房是特例。

就全國范圍來看，《6月國民安居指數報告》顯示：今年6月全國新增掛牌房源量環(huán)比上漲4.4％。今年上半年，全國二手房雖然掛牌量和價格齊升，但實際成交量卻表現平平。數據顯示今年上半年重點18城成交量創(chuàng)近三年中新低，成交量同比下降8.4％。

一句話：想跑的很多，但是跑不掉的更多。

02

樓市在狹窄范圍內跳舞

我們不能否認一手房市場在部分城市非?；鸨敲礊槭裁磿@樣？尤其是近幾個月，寧波、南通、杭州、深圳等城市因為一手房市場火爆頻頻上新聞頭條。

6月底，寧波某樓盤開盤后迅速被搶光

疫情壓制的剛需釋放，天量貨幣引發(fā)的通脹恐慌，開發(fā)商、中介、地產新媒體的聯手營銷，土地拍賣頻傳新高的新聞，都在刺激有能力入市的人們入市。所以，一手房市場走一波行情是必須的，也是符合地方政府利益的。

而且，在諸多城市，由于備案制度的存在，使得一手房比二手房還要便宜。因此，購買力蜂擁進入一手房市場，造成我們目前看到的現狀。

但是，剛需數量總是有限的，改善型住房的購買者也是有限的，當他們拼盡全力買房，子彈打光之后，他們就頹了。所以，“上半年66城新房成交套數累計同比下滑16％。各城市類別中，一線城市成交量下滑幅度最大，成交套數同比下滑25.9％”。

剩下的場內購房力量主要是擔心通脹的實力派和炒房客。但他們的力量有限，因此，只能集中財力在少數城市，比如深圳、東莞。但是對于更廣大的區(qū)域或者二手房市場，投機力量其實已經無能為力。

一手房還在漲，很好，有利于賣地和開發(fā)商出貨，等這一波剛需和炒房客的子彈打完了，就和房租一樣……因為后續(xù)力量不足。杠桿已經用到極致了，現在完全靠信仰在支撐，信仰能支撐多久，取決于荷包里有多少子彈。

剛需的子彈打完，剩下炒房客對砍，砍完普通炒房客，最后就剩下頂級炒房客……

學區(qū)房這些年來背負罵名，當制度繼續(xù)推進，學區(qū)房不能完全鎖定好學校的時候，學區(qū)房也泯然眾人，北京5月份的學區(qū)房盛景是最后的曇花一現。

一切都是因為矛盾到了臨界點。

一切都是因為大家真的變窮了。

有人說中國樓市韌性十足，我完全同意，韌性來自兩方面：投機之心不死，總有剛需入場，雖然數量在逐年降低。

2018年統(tǒng)計信息顯示，超50％以上的購房者都是投資客

不過，經濟規(guī)律和地心引力是不可違背的。

中國樓市在竭盡全力保持穩(wěn)定，它需要在一個相對狹窄的范圍內跳舞：既不能跳得太高，也不能落得太低；既要保證地方政府的收入，又要照顧普通人的壓力感受；既要吸收天量貨幣，又要保證供地節(jié)奏正常，何其難也！

現在的問題是，路越走越窄，上下騰挪的空間又越來越小，每一次大放水，受益的其實是特別會賺錢的人，貨幣流到普通人手中的錢其實很少，最后的結果就是貧富分化加劇。

少數人手頭持有幾百萬、幾千萬、幾億現金只想炒房，多數人為工作崗位能否保住，為薪水是否會下降瑟瑟發(fā)抖。

深圳樓市，一邊是千萬富翁蹲在售樓部門口等抽簽，因為買到就是賺到，即使離婚也在所不惜。另外一邊，承受壓力的租房族不斷離開高房價城市，他們的加速離開讓房東很恐慌，于是主動降價，但即使是這樣，也擋不住離開的趨勢。

因為，寫字樓空置率一直在攀升，這說明工作機會的增長，企業(yè)實現盈利還需要漫長的過程。

戴德梁行近日發(fā)布了今年上半年各大城市甲級寫字樓空置率排名：

北上廣深四個城市的空置率全部攀升，分別達16.2％、20.9％、6.7％、25.4％。相比2019年，空置率分別上升了7.3％、2.4％、2.4％、9.0％。

一線城市里面，深圳寫字樓空置率最高，達25.4％，寫字樓租金下降幅度最大，同比下跌13.6％，222.9元/平。

03

迫在眉睫的利益博弈

更要命的是，因為一手房的價格上漲引發(fā)諸多爭議，一輪調控又拉開序幕：深圳祭出“深八條”，杭州、東莞、寧波也紛紛升級房地產調控新政。

正如我此前一直所說，中國樓市沒有秘密：面多了加水，水多了加面，漲多了就加碼調控，跌多了就放松調控。

在整體經濟加速上揚的情況下，剛需和改善型需求也大面積存在，個人收入與經濟增速大致同步，這個循環(huán)是可以完成的，它本身就是一種動態(tài)平衡。

不過，當房價上漲和普通人收入下降在同一時空出現的時候，信息的發(fā)酵與突破一定從非剛性的層面開始，就是房租——要么可以租更便宜的房子，要么換城市，要么回老家。

如果狀況得不到改善，收入下降的信息最終還是會傳導到房價上，我們會看到普通的非學區(qū)房、郊區(qū)房將一地雞毛。富裕的畢竟是少數人，多數人還在為柴米油鹽操心。

開發(fā)商要做好準備，未來要背更多的鍋，挨更多的罵。

因為新一輪調控周期開始了：房價上漲的時候，他們搶房，房價下跌的時候他們攻占售樓部，戲碼千年不變。

這是一個神奇的房地產市場。

就樓市、土地財政、地方政府收入等一系列的利益關聯體而言，其實已經走到了一個關鍵的抉擇路口，當杠桿用盡，當普通人不堪承受高房價壓力的時候，一切就應該未雨綢繆，重新思考了。太通透的連續(xù)劇，如果觀眾都被“劇透”了，其實是沒法演下去的，會越來越被動。

中國樓市，不僅僅是一手房的市場，也是二手房和大量出租屋的綜合市場。當一個籌碼不斷上升，另外兩個籌碼一籌莫展的時候，大變局不是在路上，而是已經在“砰砰”地敲門。

中國經濟的深層次變革，經濟結構的大調整，以及大盤之下的利益博弈與重新分配，其實已經迫在眉睫。

來源：功夫財經

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