廣州樓市:投資請(qǐng)遠(yuǎn)離這個(gè)位置,否則血本無歸

來源：智能家居時(shí)間：2020-07-15 20:38

以下精選問答內(nèi)容來自“廣叔談房”公眾號(hào)

提問：你好廣叔，在觀望黃埔大壯名城的房，戶型三室，家里小孩明年下半年上小學(xué)，也考慮學(xué)校問題，聽說那邊的小學(xué)下半年招生，不確定是不是，周邊環(huán)境如何，配套怎么樣，交通是否方便，能否入手？

回答：你好，大壯位置什么都不錯(cuò)，位于核心區(qū)，不好的地方是新房而且價(jià)格貴，有一定不確定性，不夠二手靈活，買了要苦等收樓拿證限售，5年左右的青春沒了。如果愿意等的話，還是可以考慮的。

提問：廣叔黃埔我現(xiàn)在想買只能全款手上有房產(chǎn)證的只值120萬抵押估計(jì)貸款80萬左右吧其他的也就這個(gè)價(jià)格房子沒拿證要不公寓了沒交房目前手上有的就150萬左右現(xiàn)金流您說可以墊資先全款入手抵押貸7成出來可是我資金不夠南沙的給116萬貸款170左右沒拿證是否可以另外小額貸呢有什么辦法推薦嗎另外您說代持我家人不行還是有專業(yè)的機(jī)構(gòu)推薦廣州我不了解另外實(shí)地常春藤我看沒地鐵生態(tài)不錯(cuò) 投資性質(zhì)常春藤和保利拾光年哪個(gè)潛力更好拜托廣叔指點(diǎn) 墊資和代持的問題怎么操作

回答：你好。不要買公寓！公寓稅費(fèi)高，漲幅慢，流動(dòng)性弱。那還是買個(gè)能力范圍能買的吧，保險(xiǎn)一點(diǎn)。沒拿證暫時(shí)還貸不了。兩個(gè)盤都需要持有較長(zhǎng)時(shí)間，二選一的話，短期保利拾光年會(huì)好一些。

提問：廣叔碧桂園首座二手成交到手價(jià)格要比品秀星圖多出130萬以上品秀總高50層26000 總高24層30000都是南向投資角度品秀買哪個(gè)好 50會(huì)不會(huì)難轉(zhuǎn)手另外大朗除了首座金域藍(lán)灣還有別的性價(jià)比高的值得入嗎二手手續(xù)費(fèi)花下來20萬打底現(xiàn)在聽您意見直接入首座好還是大朗淘別的還是買品秀另外多一百多萬子彈我想在無錫買個(gè)貨值低的投資也夠還是您有更好的區(qū)域推薦那邊我不熟悉總麻煩您反正300-400預(yù)算辛苦老師了

回答：你好，要買就買中層。首座和金域藍(lán)灣在相同區(qū)位地段，樓盤就挨著，理論上有相同比例的漲幅，但如果選擇的話，肯定選擇品質(zhì)好，新一點(diǎn)的首座。兩者跟品秀比，又遜色了些，星圖地鐵上蓋，地段決定價(jià)值，同時(shí)大開發(fā)商有實(shí)力。無錫比較推薦太湖新城。

提問：你好廣叔，中央城是一期，價(jià)格不超過31888元，星樾已是二期，價(jià)格最低要36000左右，那么從投資角度，低價(jià)的房子不是上升空間更大嗎？回報(bào)率相對(duì)更高嗎？謝謝

回答：你好，自住的話都可以考慮的。投資的話，買房不是買便宜，買的是價(jià)值，買的是周邊，買的是未來。中央城的供應(yīng)量較大，未來價(jià)格怕是易橫難漲。

提問：你好廣叔，坐標(biāo)廣州黃埔區(qū)，請(qǐng)問雅居樂富春山居的房子自住投資兼顧，值得買嗎？

回答：你好，雅居樂富春山居是科學(xué)城商圈內(nèi)的優(yōu)質(zhì)小區(qū)，至今已有6年樓齡，整體樓齡較短，屬于次新房，與周邊相同地段的其他小區(qū)相比，樓齡也相對(duì)較短。由于是二手房，小區(qū)整體價(jià)格低于新房，具有較高的性價(jià)比。小區(qū)附近公共交通便利，出門532米就是黃陂站地鐵站。步行僅需15分鐘，可滿足居民出行的基本需求。教育質(zhì)量與師資配備均處于一般水平，在區(qū)域內(nèi)缺乏競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。醫(yī)療配套稍有欠缺，五公里范圍內(nèi)沒有三甲醫(yī)院。自身?xiàng)l件比較優(yōu)越，加上區(qū)域城市發(fā)展紅利的加持，有比較好的前景。

提問：你好廣叔，星海名城一套可賣720萬左右，想置換讓錢活起來。規(guī)劃1.換兩套房：一套100平左右，首付7成，宜居養(yǎng)老，周邊配套相對(duì)好，最好有山有水，兼顧有漲幅（漲幅高過星海名城）?？紤]過龍崗熙安度會(huì)109平，或坪山環(huán)境較好的樓盤。一套40多平，首付5成，寶安或光明，做投資出租。方案2.保留星海名城，首付60萬，買40-50平投資房，選地鐵沿線。本人49歲，單親，我收入還好但不穩(wěn)定。孩子月收入5000,現(xiàn)金最多60萬，還貸壓力較大，要靠租一套一起。問：1.2方案哪個(gè)更適合。坪山（均價(jià)4萬）和龍崗大運(yùn)城（均價(jià)6.5萬）論漲幅和未來脫手哪個(gè)更容易？

回答：你好，如果是單純關(guān)注養(yǎng)老宜居，其實(shí)鹽田更合適，但是漲幅基本就不指望了。自住和投資是魚和熊掌。如果能接受投住分離，其實(shí)更建議截?cái)嗟盅盒呛Ｃ?，入手一套碧?沙井的樓盤，去坪山租房住，房租更低。第二套投資房?jī)?yōu)化租金，可以覆蓋一大部分月供，留足5年月供即可，一般來說5年內(nèi)還會(huì)經(jīng)歷一個(gè)完整的熊牛周期。坪山和大運(yùn)并不是投資首選板塊。

提問：你好廣叔，本人坐標(biāo)深圳，于去年年底購買領(lǐng)航城房子一套，已簽網(wǎng)簽合同并交付定金30萬（總價(jià)315萬），中介費(fèi)3.5萬。因房子于今年6月滿兩年，所以還未申請(qǐng)貸款和過戶。但剛收到業(yè)主通知中介，要求我加價(jià)30萬方可過戶或業(yè)主退回30萬定金加30萬違約款違約。目前同小區(qū)同戶型最近最高成交價(jià)為353萬。合同約定與業(yè)主協(xié)商滿兩年后過戶，如違約需雙倍返還定金或賠償約定成交價(jià)20%費(fèi)用。請(qǐng)問：目前情況下怎樣選擇1.接受違約但怎樣能讓業(yè)主按20%房款賠付（63萬）？2.加價(jià)過戶，加多少錢合適？3.接受業(yè)主違約30萬，重新選籌？謝謝！

回答：你好，樓市上行期，業(yè)主違約的比例會(huì)大很多，按照合同執(zhí)行，業(yè)主按20%房款賠付。解決思路：1、向中介試壓，讓中介溝通這個(gè)事情，本來責(zé)任就在業(yè)主方，中介不理就向上層舉報(bào)，最好是漲價(jià)控制在合理范圍內(nèi)，比如10萬。2、出一份律師函（幾百塊錢），再次通知業(yè)主，按約履行合同，一般業(yè)主這步就會(huì)妥協(xié)。3、如果前兩步業(yè)主還沒有反應(yīng)，就可以打官司追求賠償違約金。

提問：你好廣叔，我有一套兩房瑋鵬，欠款200多萬?，F(xiàn)在手里有現(xiàn)金300萬。按揭能力暫時(shí)不太行，在香港上班加外貿(mào)今年都受打擊。想選一個(gè)400萬-500萬左右有學(xué)位的小房。位置南山或福田。廣叔有沒推薦的樓盤，謝謝！

回答：你好，可以關(guān)注福田保稅區(qū)和皇崗片區(qū)，這兩個(gè)地方學(xué)位會(huì)有利好。保稅區(qū)的福外南學(xué)校，由于還沒出成績(jī)，但是大概率不會(huì)差，畢竟是名校，整體教學(xué)不會(huì)差。而皇崗片區(qū)的皇崗中學(xué)已經(jīng)在重建，幾個(gè)億的資金，肯定是按名校標(biāo)準(zhǔn)來建設(shè)。

提問：你好廣叔，現(xiàn)南山新盤前海東岸出售179平的大戶型要1300多萬，您覺得在這邊投資一套，未來的升值空間大嗎？

回答：你好，前海東岸的戶型賣了好多年了，高速路旁邊做大戶型就注定了它的悲催之旅：富人看不上，窮人買不起。與其類似最典型的代表是龍崗北通道旁邊的紫麟山，150平做成三房，客廳大得能打臺(tái)球，明顯的產(chǎn)品定位有問題。開發(fā)商應(yīng)該學(xué)習(xí)桑泰龍?jiān)剑?00多萬的三房整個(gè)深圳打著燈籠都找不到，引一堆人排隊(duì)瘋搶，或者學(xué)學(xué)東岸旁邊的豪方天際，緊湊三房四房的房?jī)r(jià)已經(jīng)是芝麻開花節(jié)節(jié)高了，而它還滯銷不前，所以要謹(jǐn)慎考慮

提問：廣叔你好，650萬的預(yù)算，想要居家和學(xué)位的三房，寶安和福田最好，請(qǐng)問有什么推薦嗎？謝謝

回答：你好，1.福田： 650在福田想要兼顧學(xué)位、投資和住家還是蠻困難的，福田一類名校單價(jià)普遍在10-15萬，樓齡大多15-20年。福外南屬于福田二類，保稅區(qū)均價(jià)7-8萬，600+還能選到三房，算是住家和學(xué)區(qū)比較均衡的選擇。福保片區(qū)本是福田多年洼地，但18年3號(hào)線南延線通車和福田外國語南校區(qū)建成，兩項(xiàng)重大利好加持，完成了一次房?jī)r(jià)暴擊，從五萬多直升到七萬多，但將來如果沒有重大利好的刺激，福保仍然是福田的弱勢(shì)片區(qū)，會(huì)一直處于跟漲的狀態(tài)。

但如果是自住，又想兼顧學(xué)位，福保也是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。 2.寶安從學(xué)位價(jià)值來講，寶安實(shí)驗(yàn)近年都在寶安前三的位置，比南山文理要高，原因也是寶安實(shí)驗(yàn)?zāi)依藢毎仓行姆浅?yōu)質(zhì)的樓盤：熙龍灣二期、凱旋城和西岸觀邸，將來還有幾個(gè)已經(jīng)是現(xiàn)樓的高端盤入市，因此寶安中心帶寶安實(shí)驗(yàn)的幾個(gè)盤，是絕對(duì)的投資大熱點(diǎn)。但一街之隔的翻身-寶安實(shí)驗(yàn)學(xué)區(qū)就尷尬了一點(diǎn)，是很多剛需家庭想上學(xué)的低成本選擇

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