??2020年7月3日，上海市中心出讓今年來(lái)的唯一純宅地，招商蛇口以44.04億元的總價(jià)，8.1萬(wàn)元/平方米的樓板價(jià)，溢價(jià)率高達(dá)28%，刷新上海北外灘的宅地記錄！

??該地塊的出讓，也開(kāi)啟了外灘向北延伸發(fā)展的序幕。北外灘，站在了上海新一輪快速發(fā)展的風(fēng)口！

??在上海市的發(fā)展規(guī)劃中，北外灘將與外灘、陸家嘴共同構(gòu)成“黃金三角”核心商務(wù)區(qū)，是上?！拔鍌€(gè)中心”建設(shè)中重要的功能服務(wù)聚集區(qū)?！包S金三角”中，外灘和陸家嘴都已經(jīng)發(fā)展成熟，北外灘成為其中最具后發(fā)優(yōu)勢(shì)和潛力的區(qū)域，未來(lái)也將成為與外灘和陸家嘴比肩的核心商務(wù)區(qū)。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，北外灘所在的虹口區(qū)商品住宅均價(jià)從2010年的36787元/平方米漲至2020年7月7日106995元/平方米，累計(jì)漲幅190.85%。

??現(xiàn)在，外灘的新房售價(jià)已經(jīng)逼近15萬(wàn)/平，陸家嘴也已站上15萬(wàn)/平的高位，作為 “黃金三角”核心商務(wù)區(qū)的重要一角，北外灘目前仍處于價(jià)格洼地。隨著區(qū)域的快速發(fā)展，北外灘將快速拉平與外灘和陸家嘴之間的價(jià)差。這個(gè)代表著上海國(guó)際金融中心發(fā)展高度的“黃金三角”，未來(lái)的潛力有著無(wú)限的想象空間。

??01

??外灘向北

??支起“黃金三角”核心商務(wù)區(qū)

??2020年6月21日，虹口舉行北外灘全球宣介會(huì)，市規(guī)劃資源局總工程師白雪茹介紹了北外灘地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃。

??規(guī)劃中明確，在新的時(shí)代背景下，北外灘與外灘、陸家嘴共同構(gòu)成“黃金三角”核心商務(wù)區(qū)，是上?！拔鍌€(gè)中心”建設(shè)中重要的功能服務(wù)聚集區(qū)，其發(fā)展理念、建設(shè)水平和管理模式，將成為長(zhǎng)三角區(qū)域城市發(fā)展及全球城市建設(shè)的標(biāo)桿。

??從發(fā)展條件來(lái)看，北外灘具備三個(gè)方面的優(yōu)勢(shì)：地理區(qū)位、歷史底蘊(yùn)和濱水資源。

??市委、市政府要求：北外灘地區(qū)規(guī)劃建設(shè)要體現(xiàn)“最高標(biāo)準(zhǔn)、最好水平”、“突出亮點(diǎn)、打造精品”。

??對(duì)標(biāo)倫敦、紐約和東京等全球城市經(jīng)驗(yàn)，北外灘規(guī)劃定位為：與外灘和陸家嘴錯(cuò)位聯(lián)動(dòng)、居職相融、孵化創(chuàng)新思維的新時(shí)代頂級(jí)中央活動(dòng)區(qū)；匯聚現(xiàn)代化國(guó)際大都市核心發(fā)展要素的世界級(jí)會(huì)客廳；全球超大城市精細(xì)化管理的典型示范區(qū)。

??7月3日拍出8.1萬(wàn)/平方米樓板價(jià)的虹口區(qū)嘉興路街道與北外灘核心區(qū)僅一路之隔，作為最具發(fā)展?jié)摿Φ氖兄行陌鍓K之一，該地塊也成為了2018年至今出讓的上海浦西核心區(qū)域含宅地塊中樓板價(jià)最高的一幅。

??隨著北外灘、外灘、陸家嘴共同構(gòu)成“黃金三角”核心商務(wù)區(qū)的逐步推進(jìn)落地，北外灘區(qū)域或?qū)⒌玫礁蟮奶嵘?/p>

??這主要是因?yàn)?，目前外灘和陸家嘴區(qū)域已經(jīng)發(fā)展非常成熟，甚至已經(jīng)超出原有板塊承載量，在此之前，有不少市場(chǎng)溢出部分分散在了前灘、后灘、東外灘、北外灘、南外灘等板塊，隨著 “黃金三角”核心商務(wù)區(qū)的確立，原本分散在各地的陸家嘴及外灘溢出部分會(huì)回流并集中至北外灘區(qū)域。

??屆時(shí)北外灘會(huì)與外灘、陸家嘴一起，成為上海非常重要的一部分。

??02

??北外灘后發(fā)優(yōu)勢(shì)明顯

??未來(lái)房?jī)r(jià)或接近陸家嘴

??從2010年至2020年7月7日，對(duì)比上海全市銷售單價(jià)前十的項(xiàng)目及虹口區(qū)域銷售單價(jià)前十的項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)，2010年至今上海單價(jià)最高項(xiàng)目主要還是集中在傳統(tǒng)豪宅區(qū)內(nèi)。

??上海的高端住宅市場(chǎng)，主要呈現(xiàn)“一帶多點(diǎn)”的布局。以外灘、陸家嘴、徐匯濱江老牌核心沿江區(qū)域?yàn)橹?，加上東外灘、北外灘板塊，形成沿濱江帶狀分布；以城市中心向各區(qū)域點(diǎn)狀分布，除了我們?cè)瓉?lái)熟知的豪宅板塊外，各行政區(qū)自身的豪宅聚集區(qū)也逐漸形成。

??雖然北外灘板塊在近幾年的發(fā)展中，已逐漸被納入高端豪宅市場(chǎng)，但目前銷售價(jià)格仍然相對(duì)較低。

??據(jù)了解，目前北外灘板塊內(nèi)在售新房?jī)H有1個(gè)，為瑞虹新城天悅郡庭，目前約賣11-12萬(wàn)/平方米，距招商剛拍下的嘉興路街道地塊直線距離僅約1.5公里。

??從2017年至今虹口各板塊銷售情況來(lái)看，整個(gè)虹口區(qū)已基本進(jìn)入10w+時(shí)代，其中北外灘區(qū)域從2017年起板塊均價(jià)就已超過(guò)10萬(wàn)/平方米，隨著此次嘉興路街道拍出，未來(lái)銷售均價(jià)或?qū)⒃?2.5萬(wàn)/平方米以上。

??我們認(rèn)為，若北外灘要與外灘、陸家嘴在未來(lái)某種程度上成為同等高度的核心商務(wù)區(qū)，那么其未來(lái)高端住宅售價(jià)應(yīng)該也與這兩個(gè)區(qū)域相應(yīng)接近。從2010-2020年上海單價(jià)TOP10項(xiàng)目?jī)r(jià)格來(lái)看，目前北外灘豪宅無(wú)一入選，整體均價(jià)仍然相對(duì)較低。

??事實(shí)上，據(jù)CRIC數(shù)據(jù)顯示2010年虹口商品住宅均價(jià)為36787元/平方米，2020年上半年漲至106995元/平方米，累計(jì)漲幅190.85%。

??同期，上海內(nèi)環(huán)內(nèi)成交均價(jià)累計(jì)漲幅僅143.90%，全市商品房成交均價(jià)累計(jì)漲幅163.30%。

??2010年至2020年7月7日，虹口以190.85%的累計(jì)漲幅跑在了前列，隨著北外灘區(qū)域的不斷發(fā)展，其未來(lái)新房?jī)r(jià)格也將逐步接近外灘與陸家嘴的水平。

??這主要是因?yàn)榈谝唬蟀l(fā)優(yōu)勢(shì)明顯。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)多年的快速發(fā)展，上海核心區(qū)域的大多數(shù)地塊早已開(kāi)發(fā)殆盡，而虹口由于前幾年發(fā)展相對(duì)較慢，在上海核心區(qū)域內(nèi)起點(diǎn)較低，據(jù)了解，北外灘的面積是南外灘的兩倍之多，目前仍有許多尚未完成的舊區(qū)改造，如提拉橋、虹口港附近區(qū)域，這反而給北外灘帶來(lái)了更大的發(fā)展空間，一旦這些區(qū)域開(kāi)發(fā)上市，北外灘或?qū)⑦M(jìn)入快車道發(fā)展。

??第二，近年來(lái)城市面貌迅速改變。北外灘近年來(lái)在基礎(chǔ)設(shè)施，商業(yè)配套各方面取得了長(zhǎng)足進(jìn)步。如自2017年北外灘地標(biāo)性建筑上海白玉蘭廣場(chǎng)的落成，北外灘CBD已初具雛形。未來(lái)北外灘還將依托白玉蘭廣場(chǎng)和星港國(guó)際中心兩大制高點(diǎn)，進(jìn)一步打造頂級(jí)中央活動(dòng)區(qū)，目前已規(guī)劃480米“浦西第一高樓”。再加上長(zhǎng)期以來(lái)虹口一直都是上海歷史文化底蘊(yùn)豐富的區(qū)域，這就使得距離陸家嘴、外灘更近的北外灘的未來(lái)價(jià)值不斷提升。

??第三，品牌房企入駐加盟，地價(jià)房?jī)r(jià)水漲船高。從瑞虹新城、新城金茂府、恒大江灣華庭，到現(xiàn)在的中糧瑞虹·海景壹號(hào)，虹口區(qū)域目前已有瑞安、恒大、金茂、新城、中糧、招商等房企進(jìn)入，已初步形成品牌房企競(jìng)爭(zhēng)角逐的戰(zhàn)場(chǎng)，自然會(huì)造成地價(jià)和房?jī)r(jià)的上漲趨勢(shì)，此次拍出8.1萬(wàn)/平方米樓板價(jià)的嘉興路地塊就是眾多房企爭(zhēng)奪后的結(jié)果，加上瑞虹新城在該區(qū)域一直以來(lái)的標(biāo)桿品牌效應(yīng)，近年來(lái)站穩(wěn)了北外灘11-12萬(wàn)/平方米的售價(jià)，這也使得未來(lái)北外灘的房?jī)r(jià)有進(jìn)一步上升的基礎(chǔ)。

??03

??誰(shuí)來(lái)定義

??北外灘未來(lái)區(qū)域居住高度

??就像湯臣一品定義了陸家嘴板塊、翠湖天地定義了新天地板塊一樣，我們認(rèn)為，北外灘亟需一個(gè)能夠闡釋其板塊地理區(qū)位、歷史底蘊(yùn)和濱水資源的項(xiàng)目。
　　從目前來(lái)看，對(duì)于虹口及北外灘而言，一直以來(lái)都有一個(gè)標(biāo)桿性的樓盤(pán)——瑞虹新城，作為一個(gè)集辦公、零售、酒店、娛樂(lè)、文化及住宅為一體的綜合性項(xiàng)目，瑞虹新城深耕20年，截至目前項(xiàng)目已成功推出8期，所在區(qū)域已經(jīng)形成了獨(dú)有的“瑞虹新城板塊”。
　　這些年來(lái)，隨著北外灘的落地和發(fā)展，“瑞虹新城板塊”在某種程度上與虹口及北外灘的發(fā)展落地形成了一種呼應(yīng)關(guān)系。
　　據(jù)了解，中糧將攜手瑞安，共同打造瑞虹壹號(hào)系作品，作為整個(gè)地塊壓軸之作，2020年，該項(xiàng)目將集瑞虹新城及中糧海景壹號(hào)系兩者優(yōu)勢(shì)，致敬虹口及北外灘。
　　從陸家嘴，到前灘，再到北外灘，中糧的每一步都踩在了“黃金三角”核心商務(wù)區(qū)上，此次與瑞安聯(lián)手打造中糧瑞虹·海景壹號(hào)，是中糧體系里中最優(yōu)秀的海景壹號(hào)系列，為了回饋北外灘世界級(jí)的規(guī)劃，應(yīng)將北外灘的人居推上更廣闊的高度。

相關(guān)知識(shí)

外灘向北，北外灘正式拉開(kāi)發(fā)展序幕
上海加快推進(jìn)北外灘開(kāi)發(fā)建設(shè)
保利·天匯 | 保利TOP天系美學(xué)新作,盛啟世界北外灘
借道雙十一,家居市場(chǎng)暖冬序幕正式拉開(kāi)
云南石林南火車站停運(yùn)23年后再次啟運(yùn) 拉開(kāi)石林石材運(yùn)輸“公轉(zhuǎn)鐵”序幕
金輝集團(tuán)攜手雅高集團(tuán) 于上海北外灘打造全新索菲特旗艦酒店
貴安開(kāi)投公司拉開(kāi)項(xiàng)目建設(shè)大會(huì)戰(zhàn)序幕
北外灘純宅地重新上架!有效申請(qǐng)人不足11人時(shí)將掛牌出讓
上海中信廣場(chǎng)——虹口區(qū)四川北路859號(hào),北外灘
北外灘之上，中糧瑞虹·海景壹號(hào)啟鑒時(shí)代迭變