??2020年上半年，樓市復蘇的過程中，“萬人搖”成為不少城市的關(guān)鍵詞。其中，南京、成都、杭州等地頻頻出現(xiàn)“萬人搖”。與此同時，針對樓市過熱現(xiàn)象，杭州、東莞和寧波紛紛出臺相關(guān)政策，杭州還專門出臺相關(guān)政策，為搖號政策“打補丁”。

??CRIC機構(gòu)調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，僅上半年就有27城共計277個項目認籌率超100%，主要集中在寧波、南京、成都、上海等核心一、二線城市。

??價格倒掛，是這些“萬人搖”或高認籌率項目的典型特征。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，由于受限價政策影響，約4成高認籌項目售價低于周邊同檔次競品或二手房，其中成都、南京更有項目折價率超-40%。較大的價差難免帶來投機需求，市場情緒波動較大，不利于房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展。

??PART.1

??277個項目認籌率超100%

??上半年，樓市在經(jīng)歷了銷售規(guī)模創(chuàng)20年來新低的2月之后，行業(yè)V型反轉(zhuǎn)，3月份以來，隨著房地產(chǎn)市場持續(xù)復蘇，購房者入市情緒同步轉(zhuǎn)向積極，新開盤項目出現(xiàn)搶購潮的城市持續(xù)擴容，高認籌項目更是逐月增多。

據(jù)CRIC機構(gòu)調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年，27個調(diào)研城市新開盤項目整體去化表現(xiàn)良好，部分項目更是出現(xiàn)搶購潮，共計277個新開盤項目認籌率超100%。僅6月份，新開盤項目認籌率超過100%的就多達91個，這在歷史上并不多見。

??PART.2

??中簽率最低不足1%

??高認籌率背后也意味著搖號中簽率將走低。

??我們梳理了上半年27個調(diào)研城市中簽率比較低的項目，中簽率偏低的TOP20項目中，低于1%中簽率的項目有3個。其中，最難搖的項目是杭州錢塘新區(qū)的融創(chuàng)城，5月20日推售的43套房吸引8549人登記，中簽率僅為0.5%，其次是南京新城玖瓏湖，中簽率僅為0.7%，西安凱德卓錦萬黛中簽率為0.9%。中簽率偏低的TOP20門檻項目為南京浦口區(qū)的潤辰府，中簽率約4.2%。

??中簽率比較低的項目主要來自于杭州、成都、南京和西安等核心二線城市。尤其杭州、成都市場異?；馃?，“萬人搖”項目明顯增多。

??究其原因，一方面，受限價政策影響，杭州、成都和南京多區(qū)域一二手房價格倒掛明顯。典型如成都，部分新開盤項目售價大幅低于市場預期，更有項目售價較周邊二手房折價40%以上，意味著搖中便坐享100萬-200萬增值收益，中簽率自然顯著偏低。

??此外，杭州、成都和南京這類核心二線城市經(jīng)濟基本面出眾，房地產(chǎn)市場前景被長期看好。因此調(diào)研城市中簽率偏低的TOP20項目全都分布在杭州、成都、南京和西安這類核心二線城市，看似偶然實則必然。

??PART.3

??核心一二線頻現(xiàn)高認籌

??疫后，各城市房地產(chǎn)市場復蘇與分化并行，新開盤項目去化情況也存在較大差異。

??其中，寧波、南京、成都等市場全面轉(zhuǎn)暖，上半年超30個項目認籌率超100%。尤其是成都，市場異?；鸨?，天府新區(qū)、龍泉驛區(qū)等區(qū)域驚現(xiàn)“萬人搖”，典型如天府新區(qū)的川發(fā)天府上城項目，開盤當天推售786套住房，但有40568人參與認籌，認籌率多達51.6倍；又如龍泉驛區(qū)的凱德卓錦萬黛項目，開盤推售196套住房，但認籌人數(shù)高達22806人，認籌率達116倍。

???？?、濟南、昆明等市場則相較理性，上半年極少數(shù)項目認籌率超100%。典型如海口，僅限于龍華區(qū)的長弘·御府單盤認籌率達到163%，主要原因在于項目配套優(yōu)質(zhì)的學區(qū)資源，高認籌實屬正?，F(xiàn)象。

??PART.4

??高認籌集中在中高檔產(chǎn)品

??調(diào)研城市上半年共計137個中檔項目認籌率超100%，占比近半。南京中檔產(chǎn)品客戶認購最為踴躍，浦口、江寧、棲霞等區(qū)域?qū)矣兄袡n項目數(shù)倍高認籌，浦口區(qū)熱銷盤潤辰府上半年多次加推，認籌率都在10倍以上。

??此外，調(diào)研城市共計76個高檔項目認籌率超100%，占比約27%。典型如寧波，高端改善性需求持續(xù)釋放，鄞州、江北等區(qū)域高檔項目頻現(xiàn)高認籌，認籌率都在2倍以上，金地湖成大境、祥生金麟府等熱銷盤認籌率更在10倍左右。

??認籌率超100%的項目集中在中、高檔次產(chǎn)品，這意味著改善性需求依舊堅挺。

??PART.5

??近4成高認籌項目價格倒掛

??綜合來看，除了地段優(yōu)越、學區(qū)房、交通便利這類常規(guī)性優(yōu)勢因素之外，核心動因還是受限價政策影響，一二手房價格倒掛明顯。CRIC機構(gòu)調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，約4成高認籌項目售價低于周邊競品或二手房，購房者買到即賺到的心理預期強烈，進一步加劇市場搶購氛圍。

??上半年，調(diào)研城市共計105個高認籌項目售價低于周邊同檔次競品，占比約38%。其中，54個高認籌項目售價較周邊競品折價率在-10%~0%區(qū)間，占比約19%。南京、成都部分高認籌項目折價率明顯偏高，共有4個項目折價率處于-50%~-40%區(qū)間，主要還是受嚴苛的限價政策影響，致使新開盤項目售價顯著低于市場預期。

??高認籌項目一、二手價格明顯倒掛，上半年調(diào)研城市共計108個高認籌項目售價低于周邊二手房，占比約39%。其中，38個高認籌項目售價較周邊二手房折價率在-10%~0%區(qū)間，占比約14%。成都部分高認籌項目折價率顯著偏高，共有5個項目折價率超-40%，熱銷盤溫江區(qū)光華瑞廷、天府新區(qū)川發(fā)天府上城折價率皆超-50%。

??綜合來看，核心一、二線城市項目高認籌率反映出樓市熱度的同時，也極易引發(fā)市場波動。嚴重的價格倒掛致使購房者買到即賺到的心理預期強烈，投機需求也相對集中，進一步加劇市場搶購氛圍，不利于房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

??事實上，為了堵住投機需求，穩(wěn)定市場，杭州、寧波等城市也已紛紛出臺相關(guān)政策，從政策基本面來看，并未觸及限價制度這一根本，如果不解決限價政策下一二手房倒掛的核心問題，往往治標不治本，只要存在套利空間，“萬人搖”就會一直存在。

??現(xiàn)有政策內(nèi)容下，趨利的投機者仍然有辦法獲取購房名額參與搖號，只不過政策之后獲取名額會增加其投資成本。比如，投機者通過利益分配，從很多沒有購房能力的無房戶手中獲取購房資格，其中的操作方法對于投機者來說可謂是輕車熟路，極易操作。

??從另一角度來看，這也促使許多有購房資格的無房戶多了一條“生財之道”，倒賣“房票”，通過出讓自己的首批購房資格來獲取利益，市場反而又會產(chǎn)生新的矛盾。

??因此，核心還是在于解決一二手房價差問題，如果一二手房價差的問題得以解決，那么投資客自然就不會蜂擁而上，長此以往投資需求便被抑制。對于這些價格倒掛明顯的項目，我建議要削平或減少一二手房之間的價差，同時，讓無房戶先搖號，這兩點雙管齊下，抑制投機效果才能真正體現(xiàn)出來。

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