??危舊樓房的居民有望通過建筑有機(jī)更新來提升居住品質(zhì)。昨天上午，市住建委等四部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于開展危舊樓房改建試點(diǎn)工作的意見》，提出在遵循區(qū)域總量平衡、戶數(shù)不增加的原則下，簡(jiǎn)易住宅樓和經(jīng)鑒定沒有加固價(jià)值的危舊樓房可通過拆除重建方式提升使用功能，具備條件的還可適當(dāng)增加建筑規(guī)模，簡(jiǎn)易樓等非成套住宅可適當(dāng)增加廚房、衛(wèi)浴面積。

??試點(diǎn)文件明確，經(jīng)市、區(qū)房屋管理部門認(rèn)定，建筑結(jié)構(gòu)差、年久失修、基礎(chǔ)設(shè)施損壞缺失、存在重大安全隱患，以不成套公有住房為主的簡(jiǎn)易住宅樓，和經(jīng)房屋安全專業(yè)檢測(cè)單位鑒定沒有加固價(jià)值或加固方式嚴(yán)重影響居住安全及生活品質(zhì)的危舊樓房，可通過翻建、改建或適當(dāng)擴(kuò)建方式進(jìn)行改造。

??建設(shè)規(guī)模上，改建項(xiàng)目原則上居民戶數(shù)比現(xiàn)狀不增加，不減少原居民房屋的居住面積，簡(jiǎn)易樓等非成套住宅按照成套住宅設(shè)計(jì)，可適當(dāng)增加居民廚房、衛(wèi)浴面積，重點(diǎn)解決建筑使用功能提升問題。同時(shí)，依據(jù)街區(qū)控規(guī)集約利用土地資源，可適當(dāng)利用地下空間、騰退空間和閑置空間補(bǔ)建區(qū)域經(jīng)營(yíng)性和非經(jīng)營(yíng)性配套設(shè)施。

??資金籌措上，采取“成本共擔(dān)”模式，改建資金由政府、產(chǎn)權(quán)單位、居民、社會(huì)機(jī)構(gòu)等多主體籌集，可通過政府專項(xiàng)資金補(bǔ)助、產(chǎn)權(quán)單位出資、居民出資、公有住房出售歸集資金、經(jīng)營(yíng)性配套設(shè)施出租出售等多種方式解決。

??試點(diǎn)文件要求，各區(qū)政府要對(duì)本區(qū)簡(jiǎn)易樓及無加固價(jià)值的危舊樓房現(xiàn)狀進(jìn)行摸底調(diào)查，分析房屋現(xiàn)狀，結(jié)合現(xiàn)有控規(guī)條件和風(fēng)貌保護(hù)等要求，選定試點(diǎn)樓棟或片區(qū)。

??焦點(diǎn)解讀

??建筑規(guī)模增加必須適度

??為改善居民居住條件，危舊樓房改建后可增加建筑規(guī)模。試點(diǎn)文件中的這句話，應(yīng)該如何理解？“允許增加建筑規(guī)模，既不是無限增加，也不是變相搞房地產(chǎn)開發(fā)，而是要根據(jù)規(guī)劃條件和場(chǎng)地條件等情況，具備條件的可適度增加建筑規(guī)模?！笔凶〗ㄎ嚓P(guān)負(fù)責(zé)人解釋道，危舊樓房改建工作必須以北京新版城市總規(guī)、分區(qū)規(guī)劃為依據(jù)，遵循區(qū)域總量平衡、戶數(shù)不增加的基本原則，以排除居住危險(xiǎn)和安全隱患，推進(jìn)城市有機(jī)更新為根本出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，適當(dāng)改善居民居住條件。

??什么是適當(dāng)改善居住條件？“比如文件要求，簡(jiǎn)易樓等非成套住宅必須要按照成套住宅設(shè)計(jì)，可增加廚房、衛(wèi)浴面積，這就是從提升房屋使用功能的角度來考慮?！鄙鲜鲐?fù)責(zé)人說。

??承租公房居民可出資獲房屋產(chǎn)權(quán)

??危房改建居民怎么出錢？這是許多住戶最關(guān)心的問題。試點(diǎn)文件針對(duì)擁有產(chǎn)權(quán)的住戶和沒有產(chǎn)權(quán)的住戶兩種情況分別提出方案。

??首先，承租公房的居民，有獲取改造后房屋產(chǎn)權(quán)意愿的，應(yīng)負(fù)擔(dān)房屋改造的部分成本。其中，原面積部分，負(fù)擔(dān)成本不高于綜合改建成本中除政府和產(chǎn)權(quán)單位補(bǔ)助之外的不足部分；改建后新增面積部分，按照不低于綜合改建成本負(fù)擔(dān)，也可按照同地段、同品質(zhì)普通商品住房?jī)r(jià)格70%左右負(fù)擔(dān)，具體標(biāo)準(zhǔn)由區(qū)政府制定。

??當(dāng)然，因經(jīng)濟(jì)困難無力負(fù)擔(dān)的居民也可繼續(xù)承租改建后的房屋。原房屋面積部分，繼續(xù)按照公房租金標(biāo)準(zhǔn)收取租金；改建后新增面積部分，按照公租房租金標(biāo)準(zhǔn)收取租金。

??其次，已購(gòu)公房或商品房的居民，應(yīng)負(fù)擔(dān)原住房面積部分的綜合改建成本中除政府和產(chǎn)權(quán)單位補(bǔ)助之外的不足部分，改建后房屋新增面積部分的成本按照不低于綜合改建成本負(fù)擔(dān)，也可按照同地段、同品質(zhì)普通商品住房?jī)r(jià)格70%左右負(fù)擔(dān)，具體標(biāo)準(zhǔn)由區(qū)政府制定。

??“要不要居民出錢，成本標(biāo)準(zhǔn)是什么，相關(guān)內(nèi)容都會(huì)在改建實(shí)施方案中予以明確，并征詢居民意見?！毕嚓P(guān)負(fù)責(zé)人表示。

??九成居民同意改建方可推進(jìn)

??具體到某一棟危舊樓房，如何推動(dòng)改建？試點(diǎn)文件規(guī)定，改建項(xiàng)目推進(jìn)前，必須經(jīng)過確定實(shí)施主體、居民改建意愿摸底調(diào)查、改建設(shè)計(jì)方案和實(shí)施方案擬定、方案公示并征詢居民意見、簽訂改建協(xié)議等幾個(gè)階段。其中，改建意向摸底、改建設(shè)計(jì)以及實(shí)施方案征詢需經(jīng)不低于總戶數(shù)三分之二的居民同意，改建協(xié)議內(nèi)容需經(jīng)不低于90%的居民同意，項(xiàng)目方可推進(jìn)。

??記者注意到，改建實(shí)施方案中除了要有改建范圍、內(nèi)容、資金籌措方式、安置方式、居民參與決策程序等內(nèi)容外，還應(yīng)明確物業(yè)管理和收費(fèi)的內(nèi)容，項(xiàng)目改建完成后業(yè)主需按照規(guī)定繳納住宅專項(xiàng)維修資金和物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

??回遷房產(chǎn)權(quán)參照經(jīng)適房管理

??實(shí)施危舊樓房改建，居民可自愿選擇原址回遷或外遷。居民自愿選擇原址回遷，并獲得房屋產(chǎn)權(quán)的，試點(diǎn)文件明確，包括新增建設(shè)面積在內(nèi)，單套房屋性質(zhì)統(tǒng)一登記為“按照經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)管理”。

??據(jù)了解，若居民在取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記證后選擇上市交易，需要繳納3%的地價(jià)款。但針對(duì)原住房已轉(zhuǎn)為商品房、已購(gòu)公房的部分，在辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記時(shí)進(jìn)行注記，上市轉(zhuǎn)讓時(shí)商品房部分無需繳納地價(jià)款，新增面積部分應(yīng)繳納。

??自愿外遷居民可申請(qǐng)共有產(chǎn)權(quán)房

??若居住在危舊樓房?jī)?nèi)的居民不愿意回遷到原址，還有其他方式么？試點(diǎn)文件也給出了一個(gè)選擇：外遷。根據(jù)規(guī)定，居民自愿選擇外遷的，可參照我市直管公房申請(qǐng)式退租政策執(zhí)行，符合條件的，可以購(gòu)買共有產(chǎn)權(quán)住房或者承租公租房。換句話說，自愿選擇外遷的危舊樓房住戶，在領(lǐng)取貨幣補(bǔ)償后，可以申請(qǐng)由區(qū)政府提供的共有產(chǎn)權(quán)房和公租房。

??此外，對(duì)于長(zhǎng)期居住在項(xiàng)目范圍自建房?jī)?nèi)，有本市戶籍，本人及配偶和未成年子女在本市無正式住房的居民，可優(yōu)先配租公租房或購(gòu)買共有產(chǎn)權(quán)房解決家庭住房困難。

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