起底網(wǎng)紅城市③ | 皮肚面的誘惑：南京的房子誰(shuí)買得起？

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2020-07-01 10:00

　　“你牽著我走進(jìn)金陵飯店(601007,股吧)

　　點(diǎn)了一碗熱呼呼的皮肚面

　　兩個(gè)人聊得嬉皮笑臉

　　對(duì)未來(lái)沒(méi)概念也不想要有概念

　　腦子里只關(guān)心湯面會(huì)不會(huì)太咸”

　　江南佳麗地，金陵帝王州，南京以深厚的文化底蘊(yùn)彰顯著自己獨(dú)特的魅力，王力宏即興而作的這首《南京南京》曾一時(shí)引爆網(wǎng)絡(luò)，喚起人們對(duì)南京的關(guān)注，不過(guò)，真正讓南京矚目的還是今年。

　　年初至今，疫情橫行，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成巨大沖擊，一季度國(guó)內(nèi)GDP罕見(jiàn)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，降幅達(dá)6.8%，幾乎所有主要城市經(jīng)濟(jì)都呈現(xiàn)衰退，但南京實(shí)現(xiàn)了逆勢(shì)上漲，一季度南京GDP實(shí)現(xiàn)1.6%的正增速，是唯一一個(gè)保持增長(zhǎng)的萬(wàn)億規(guī)模經(jīng)濟(jì)體量城市。

　　除硬核實(shí)力，人們對(duì)南京的另一個(gè)關(guān)注點(diǎn)是其樓市，在疫情后的復(fù)工復(fù)產(chǎn)過(guò)程中，南京樓市表現(xiàn)亮眼，出現(xiàn)了萬(wàn)人搖號(hào)、開(kāi)發(fā)商“搶地”、房?jī)r(jià)上漲等現(xiàn)象，真正上演了一幕逆勢(shì)飄紅。

　　中簽率只有1.3%

　　“以江畔都會(huì)上城為例，報(bào)名人數(shù)有11823組，房源只有156套，中簽率 1.3%?！毙∮裼X(jué)得這套房子大多數(shù)人都是陪跑，但沒(méi)辦法，南京的幾個(gè)熱門樓盤幾乎都這樣，買到要靠運(yùn)氣。

　　小玉是南京本地人，像她這樣的改善購(gòu)房者在南京有很多，她覺(jué)得現(xiàn)在是合適的購(gòu)房時(shí)機(jī)，這次疫情讓她明白房子的安全性特別重要，她想買一個(gè)獨(dú)立性更高的聯(lián)排產(chǎn)品。

　　金基集團(tuán)品牌總監(jiān)李匯豐也有同感，有些項(xiàng)目甚至還沒(méi)開(kāi)盤，關(guān)注度就已經(jīng)很高，比如南京南部新城的大校場(chǎng)板塊，由于過(guò)去幾年一直沒(méi)有樓盤供應(yīng)，現(xiàn)在出現(xiàn)一些新盤，還沒(méi)有正式開(kāi)放，對(duì)外釋放的價(jià)格大約5萬(wàn)/平，據(jù)說(shuō)意向客戶已達(dá)四五千組，熱度非常高。

　　南京統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-4月份，南京全市住宅類銷售面積270.52萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)21.4%，其中，占住宅銷售面積的78.3%的90平米-144平米大戶型銷售面積同比增長(zhǎng)45.2%。

　　此外，南京房?jī)r(jià)也出現(xiàn)上漲。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，4月，南京新房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲1.8%，成為全國(guó)房?jī)r(jià)增速最快的城市之一，5月南京新房?jī)r(jià)格指數(shù)保持1.2%的高增速，仍居全國(guó)前列。

　　南京樓市熱度較高主要與限售政策有關(guān)。據(jù)當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商介紹，除了偏遠(yuǎn)的郊區(qū)盤，南京新房和二手房?jī)r(jià)格倒掛現(xiàn)象很嚴(yán)重，尤其是很多好位置的樓盤，比如核心區(qū)售價(jià)限價(jià)3萬(wàn)，但周邊二手房有些已經(jīng)賣到4萬(wàn)多，新房買到就是賺到，所以大家買房積極性比較高。

　　另一個(gè)很重要的原因是供需水平，據(jù)李匯豐介紹，南京的新房庫(kù)存水平一直在4萬(wàn)套左右，南京歷史上最高的庫(kù)存大約5.5萬(wàn)套，最低的大約2.3萬(wàn)套，供應(yīng)量一直比較有限，特別是主城區(qū)，再加上限價(jià)，好位置的樓盤基本都會(huì)賣的不錯(cuò)。

　　地價(jià)平均漲了1000元

　　疫情發(fā)生后，讓購(gòu)房者加速入市的還有一個(gè)重要原因，即地價(jià)上漲。

　　在小玉看來(lái)，疫情得到控制后，南京樓市迅速反彈，4月初開(kāi)始，南京地價(jià)開(kāi)始上漲，大家都覺(jué)得未來(lái)南京房?jī)r(jià)肯定不會(huì)降，所以都紛紛出手買房，導(dǎo)致市場(chǎng)熱度迅速升高。

　　南京土地市場(chǎng)多熱呢？一般情況下，多家開(kāi)發(fā)商搶地會(huì)導(dǎo)致土地價(jià)格升高，而超出原本土地成本價(jià)格的部分，稱為溢價(jià)，溢價(jià)率越高，就意味著拿地成本就越高。根據(jù)中指院提供的數(shù)據(jù)顯示，截止目前，南京總計(jì)成交了38宗住宅地塊，其中有12宗地塊的溢價(jià)率超過(guò)30%，有4宗地塊的溢價(jià)率甚至超過(guò)40%。

　　不僅如此，在南京拿地的都是恒大、萬(wàn)科、融創(chuàng)、龍光等品牌房企，這些房企紛紛加碼南京，更進(jìn)一步提升了人們對(duì)南京樓市的信心。據(jù)某房企拿地負(fù)責(zé)人介紹，房企拿地主要是通過(guò)地塊周邊的項(xiàng)目去化情況評(píng)判土地價(jià)值，如果樓盤賣得好，地價(jià)一般就會(huì)很高，如果地塊周邊房?jī)r(jià)不低，大家肯定會(huì)去搶。

　　“開(kāi)發(fā)商對(duì)南京市場(chǎng)預(yù)期比較高，南京購(gòu)買力比較充足，好位置的樓盤，價(jià)格已經(jīng)不低，但想購(gòu)買的人還是非常多。”

　　在這種激烈的爭(zhēng)奪中，南京地價(jià)隨之上漲。中指院數(shù)據(jù)顯示，截止6月19日，南京宅地市場(chǎng)的平均樓面價(jià)約為11866元/平，已經(jīng)連續(xù)三年上漲，比2019年平均每平方米漲了約1000元。

　　6月5日，南京首次推出“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”地塊，外界認(rèn)為，該價(jià)格設(shè)定對(duì)應(yīng)到南京各片區(qū)的房?jī)r(jià)有一定幅度的下調(diào)。不過(guò)，新政對(duì)于南京樓市未來(lái)的影響目前還很難說(shuō)。李匯豐認(rèn)為，政策對(duì)精裝修的限價(jià)有一些不確定因素，如果給精裝房一個(gè)寬泛的范圍，開(kāi)發(fā)商還有一定的空間。

　　某品牌開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目經(jīng)理謝總認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商拿地要評(píng)判樓盤限價(jià)和土地價(jià)格之間的利潤(rùn)情況，土地新政對(duì)開(kāi)發(fā)商影響比較大，但不用擔(dān)心購(gòu)房者，因?yàn)榧幢阆迌r(jià)，南京市場(chǎng)還是倒掛，市場(chǎng)熱度不會(huì)減少。

　　3.1萬(wàn)的房?jī)r(jià)算高嗎？

　　根據(jù)房天下提供的房?jī)r(jià)地圖顯示，2020年6月南京房?jī)r(jià)為31562元/平方米，這樣的房?jī)r(jià)高嗎？

　　“均價(jià)3萬(wàn)多，南京房?jī)r(jià)很高。”畢業(yè)后留在南京的小杰表示，自己今年30歲，月收入1萬(wàn)，這樣的收入在南京還不錯(cuò)，但在南京主城區(qū)買房壓力很大，只能考慮偏遠(yuǎn)一點(diǎn)的房子，即便這樣，稍微不錯(cuò)的房子也要2萬(wàn)左右，需要家里幫忙才行。

　　“稍微有點(diǎn)高，但也沒(méi)有完全不正?！?。謝總表示，南京主城區(qū)面積較小，只有6587平方千米，只有其他市的一半或三分之二，這制約了一些購(gòu)房需求，導(dǎo)致南京主城區(qū)的需求比較大，但供應(yīng)較少，因此主城區(qū)房?jī)r(jià)比較高，這是南京自身存在的一些問(wèn)題。

　　“南京的樓市特點(diǎn)是房?jī)r(jià)上下兩頭不貴，但中間有些貴，單價(jià)3.5萬(wàn)才能買到主城區(qū)好一點(diǎn)的房子，3萬(wàn)的樓盤比價(jià)難找?！泵襟w人小白認(rèn)為，南京房?jī)r(jià)最高約7-8萬(wàn)元/平方米，相比杭州和鄭州等地的高端盤，最高房?jī)r(jià)不高，在南京，房子總價(jià)超過(guò)800萬(wàn)，基本就很難銷售。

　　當(dāng)前，南京樓市存在的問(wèn)題是庫(kù)存分布不均。據(jù)李匯豐介紹，目前，南京樓市庫(kù)存大約4.6萬(wàn)套，屬中等水平，這些庫(kù)存主要位于遠(yuǎn)郊，其中，江寧區(qū)庫(kù)存高達(dá)1.3萬(wàn)套。

　　雖然土地開(kāi)始限價(jià)，但人們對(duì)南京樓市依然充滿信心，穩(wěn)步上漲是大多數(shù)人對(duì)南京樓市的預(yù)判。有業(yè)內(nèi)人士表示，熱門區(qū)域和優(yōu)質(zhì)樓盤會(huì)賣的非常好，但一般區(qū)域的普通樓盤可能會(huì)表現(xiàn)平平。

　　是什么在支撐南京樓市？

　　南京樓市未來(lái)會(huì)呈現(xiàn)什么樣的趨勢(shì)？要想弄明白這個(gè)問(wèn)題，需要先看看南京樓市的基本構(gòu)成。

　　本地人改善購(gòu)房，這是南京樓市的重要特點(diǎn)，前幾年國(guó)內(nèi)盛行炒房之風(fēng)，直接導(dǎo)致樓市泡沫風(fēng)險(xiǎn)加劇，而南京市場(chǎng)可以說(shuō)是一個(gè)沒(méi)有受到外地投資者“侵襲”的地方，市場(chǎng)相對(duì)健康，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。

　　不僅如此，南京對(duì)外地人的吸引力非常強(qiáng)勁。公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，到2019年末，南京實(shí)有人口1031.22萬(wàn)人，比上年末增加42.98萬(wàn)人，更重要的是，南京戶籍人口總數(shù)有加速提升的趨勢(shì)，2017年和2018年，南京戶籍人口每年新增約20萬(wàn)人。

　　數(shù)據(jù)來(lái)源：南京統(tǒng)計(jì)局

　　用當(dāng)?shù)厝说脑拋?lái)說(shuō)，這些新增人口都是剛需客群，過(guò)幾年就會(huì)成為改善客群，得益于源源不斷的人口增長(zhǎng)，南京樓市會(huì)持續(xù)向好。

　　那么，為什么南京對(duì)人口有這么強(qiáng)的吸引力？在小杰看來(lái)，能提供好的工作機(jī)會(huì)，這是南京最吸引他的一點(diǎn)，他很看好南京的發(fā)展，2019年南京GDP 為14030.15億元，增速高達(dá)9.44%，今年一季度，南京以38204.8元的人均GDP超過(guò)蘇州、杭州、上海等地，成為長(zhǎng)三角城市群的人均GDP冠軍。

　　不僅是小杰，他的很多外地同學(xué)在南京畢業(yè)后都留了下來(lái)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，南京高校在讀學(xué)生規(guī)模大約80余萬(wàn)，每年有大批外地戶籍畢業(yè)生選擇留在南京。

　　小杰很喜歡南京這個(gè)城市，覺(jué)得這里很適合居住，南京承載著了太多中國(guó)文化意象，無(wú)數(shù)文人騷客用華美的詩(shī)詞歌賦吟詠過(guò)這座城市，這種文化底蘊(yùn)在潛移默化中形成了南京的氣質(zhì)，那就是包容和博愛(ài)，這一點(diǎn)很吸引小杰，也讓他更容易找到城市的歸屬感。

　　三十而立，小杰覺(jué)得是時(shí)候安定下來(lái)，他已經(jīng)跟家人商量好今年在南京買套房子，然后跟相戀多年的女友結(jié)婚，勇敢邁入人生的新階段。

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（責(zé)任編輯：董云龍）