前幾天，我寫過關(guān)于房貸定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換的文章，引起了不少朋友的關(guān)注。

今年房貸轉(zhuǎn)換LPR合同將在8月31日結(jié)束，離現(xiàn)在還有2個(gè)月的時(shí)間，不管是浮動(dòng)利率還是固定利率，每個(gè)人的情況不同，關(guān)鍵看自己的執(zhí)行利率、還貸期限，并沒有“一刀切”的定論。

如何轉(zhuǎn)換暫且放在一旁不談，讓我驚訝的是，關(guān)于房貸的話題，能引起如此大的關(guān)注度，只能說明一個(gè)事實(shí)：

我們周圍的家庭，幾乎都已經(jīng)背上房貸了。

根據(jù)上海證券報(bào)的統(tǒng)計(jì)，目前我國(guó)存量商貸大概有6000多萬筆，加上公積金貸款的人數(shù)，說是4億“房奴”并不過分。

根據(jù)澎湃新聞6月中旬發(fā)布的數(shù)據(jù)，2019年末，住房貸款余額29.8萬億元，占全部居民債務(wù)總額比例高達(dá)53.9%。

也就是說，我國(guó)一半以上的貸款，全都是由房貸貢獻(xiàn)的。

從增量來看，2008-2019年，住戶部門貸款增長(zhǎng)了49.6萬億元，其中個(gè)人住房貸款余額增長(zhǎng)26.8萬億元，占比達(dá)54%，貢獻(xiàn)了主要增長(zhǎng)，并且其年平均增速超過了居民杠桿總體增速。

更重要的是，2008-2019年，短期消費(fèi)貸款的年平均增速為33.45%，尤其是2016-2018年，短期消費(fèi)貸增速大幅超越住房部門貸款增速。

顯然，因?yàn)榕锔?、貨幣寬松、樓市松綁等多個(gè)因素，2016-2018年的樓市，有大量的購房者，都在透支自己的財(cái)力，借用短期消費(fèi)貸充當(dāng)首付，加杠桿沖進(jìn)樓市買房。

一套100萬的房子，正常首付需要30萬，在開發(fā)商首付分期、二手房高評(píng)高貸、借錢買房的風(fēng)氣下，很多人首付不到10萬就能買房，從3倍杠桿直接擴(kuò)大到10倍杠桿，買到房子的同時(shí)，月供壓力也直線上升。

由此帶來的后果，是“社會(huì)消費(fèi)”被抑制。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家李迅雷曾說過，對(duì)房產(chǎn)持有者來說，房?jī)r(jià)上漲是有利于消費(fèi)的，身家快速膨脹，消費(fèi)習(xí)慣也會(huì)變得大手大腳，2015-2017這一波行情，還帶動(dòng)了家具、家電、裝修各個(gè)行業(yè)的快速繁榮。

但是，一旦房?jī)r(jià)步入平穩(wěn)或“穩(wěn)中有降”，當(dāng)“財(cái)富幻覺”消失后，各行各業(yè)的消費(fèi)便會(huì)被拖累，換言之：房貸壓力下，都不敢花錢了。

我們不妨參考一下專家的觀點(diǎn)。

6月23日，CMF宏觀經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)問題研討會(huì)（第7期）舉行，中國(guó)人民大學(xué)國(guó)家經(jīng)濟(jì)學(xué)教材建設(shè)重點(diǎn)研究基地執(zhí)行主任、中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)論壇（CMF）主要成員陳彥斌出席并演講。

陳彥斌指出：從居民人均消費(fèi)支出來看，剔除價(jià)格因素的實(shí)際增速從2014年的7.5%下滑至2019年的5.5%，接近該指標(biāo)公布以來的最低值。

其中，2019年城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出實(shí)際增速為4.6%，較同期農(nóng)村居民人均消費(fèi)支出實(shí)際增速低了近2個(gè)百分點(diǎn)，也就是說城里人比農(nóng)村人“更不敢花錢”。

從最關(guān)鍵的社零總額指標(biāo)來看，剔除價(jià)格因素的實(shí)際增速從2012年的12.1%下滑至2019年的6%，觸及2008年以來的最低點(diǎn)。

問題出在哪？

當(dāng)然是房貸。

有一個(gè)數(shù)據(jù)值得重視：居民債務(wù)收入比。

我查了一下這個(gè)數(shù)據(jù)的計(jì)算方法，央行上?？偛抗_市場(chǎng)操作部韓東萌曾發(fā)文解釋過這個(gè)指標(biāo)，債務(wù)收入比=（年度或月度需償還的債務(wù)/同期收入）×100%。

值得注意的是，采用居民部門債務(wù)占居民可支配收入的比重來計(jì)算，2019年中國(guó)這一指標(biāo)已經(jīng)高達(dá)128.5%，超出美國(guó)同期水平20個(gè)百分點(diǎn)左右。

回到上文我們提到的那個(gè)數(shù)字：2019年房貸余額已經(jīng)逼近30萬億，占所有貸款的50%以上，高達(dá)128%的債務(wù)收入比，實(shí)質(zhì)上是由房貸導(dǎo)致的。

陳彥斌提到的另一個(gè)數(shù)據(jù)，更讓人哭笑不得。

從國(guó)際對(duì)比來看，2018年中國(guó)居民部門消費(fèi)率僅為39%，而同期世界平均水平達(dá)到了58%。

發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體中，美國(guó)和英國(guó)的居民部門消費(fèi)率更是分別高達(dá)68%和66%。

新興市場(chǎng)和發(fā)展中經(jīng)濟(jì)體中，巴西和印度的居民部門消費(fèi)率也分別高達(dá)64%和59%。

數(shù)據(jù)不會(huì)說謊，因?yàn)樵鹿┖头抠J，“有房族”、攢錢買房的剛需、掏空六個(gè)錢包的家庭，他們的消費(fèi)率只有39%，連印度都不如。

因此，降杠桿、降負(fù)債、降低房貸壓力，才是下一步提振消費(fèi)的關(guān)鍵。

值得慶幸的是，我們已經(jīng)看到了調(diào)控逐步發(fā)力。

比如，以集體土地入市為“引子”，大幅增加保障房、租賃房用地供應(yīng)。

比如，不再依賴棚改、大拆大建發(fā)展房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)而將投資引到“舊改”上，提高居住品質(zhì)的同時(shí)，還能拉動(dòng)就業(yè)和投資。

比如，房產(chǎn)稅一直“箭在弦上”、央行銀保監(jiān)會(huì)封堵投機(jī)資金買房的“口子”、大幅縮減人口流出城市的供地，從供給端改善樓市結(jié)構(gòu)。

這個(gè)過程并不是短期就能一蹴而就的，但我相信，用不了太長(zhǎng)時(shí)間，困擾大部分國(guó)人的房貸壓力，會(huì)被逐步稀釋的。

來源：藍(lán)白觀樓市

相關(guān)知識(shí)

29萬億房貸來襲!大家不敢花錢了?專家:我們消費(fèi)率比印度還低
中國(guó)居民貸款47.9萬億,其中29萬億是長(zhǎng)期貸款,這錢都花哪
35城人均消費(fèi)排行榜:5城超4萬元,南昌人均消費(fèi)率19位
2萬億“弱爆”了？ 梁建章建議用5萬億補(bǔ)貼鼓勵(lì)生育！
恒大欠了1.95萬億，錢都去哪了？
日增確診逾41萬例!印度不少陶瓷人中招,超50%陶瓷廠停產(chǎn)
梁建章、任澤平最新報(bào)告建議：三孩家庭房貸利息可全部補(bǔ)貼返還
房貸真的回暖了？專家：可理解為精準(zhǔn)調(diào)控
不好！房地產(chǎn)又出大事了！房貸停了？？？
陶衛(wèi)快訊|印度莫爾比50%的陶瓷潔具廠停產(chǎn)