4月28日，美股上市房企鑫苑置業(yè)發(fā)布2019年財報。

財報顯示，2019年，鑫苑置業(yè)實現(xiàn)總收入24.83億美元，同比增長11.9%；實現(xiàn)凈利潤6.27億元，較上年度穩(wěn)健提升。

在地產(chǎn)業(yè)增長趨緩的大背景之下，巨頭紛紛轉(zhuǎn)身，而中型企業(yè)的生存模式也遭遇考驗。如何穿越周期下半場，成為房企轉(zhuǎn)身思考的主題。

鑫苑2019年的業(yè)績答卷表明，穩(wěn)健經(jīng)營的策略，正是中小型房企逆境求存、厚積薄發(fā)的上佳路徑。

負(fù)債優(yōu)化 輕裝上陣

如果是營收增長是房企的發(fā)動機(jī)，那么負(fù)債優(yōu)化則是房企的方向盤。對于鑫苑置業(yè)而言，這更表明新戰(zhàn)略之下的邏輯走對了。

財報表明，截至2019年末，鑫苑置業(yè)總資產(chǎn)590.36億元，扣除預(yù)收賬款后，公司的資產(chǎn)負(fù)債率僅為46.92%，較2017年的58.23%以及2018年的53.79%下降明顯，資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。

Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計表明，鑫苑置業(yè)扣除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率，處于行業(yè)較低水平，優(yōu)于萬科、碧桂園、正榮地產(chǎn)等一眾大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，資產(chǎn)負(fù)債表更顯靈活。

健康的財務(wù)狀況背后，鑫苑置業(yè)也獲得了市場機(jī)構(gòu)的普遍認(rèn)可。

疫情蔓延的2020年一季度，房企的銷售和推盤等經(jīng)營措施都受到一定程度的影響。在此期間，國際評級機(jī)構(gòu)惠譽(yù)對鑫苑置業(yè)發(fā)布公開報告指出，盡管中國的新冠病毒疫情在持續(xù)，但鑫苑置業(yè)今年的再融資風(fēng)險仍保持低位，給出了市場罕見的積極評價。

此外，鑫苑目前持有245億元人民幣未動用的境內(nèi)銀行信貸額度。在堅實的土地儲備和可售資源的支持下，鑫苑置業(yè)預(yù)計今年仍會保持穩(wěn)健增長。

鑫苑置業(yè)董事長張勇表示，創(chuàng)新的商業(yè)模式和強(qiáng)大的執(zhí)行能力，將進(jìn)一步讓鑫苑在市場中脫穎而出，并能夠?qū)崿F(xiàn)長期強(qiáng)勁增長。

優(yōu)勢凸顯 長期可期

作為地產(chǎn)界上市已達(dá)13年的老兵，鑫苑置業(yè)在一二線地區(qū)的布局優(yōu)勢逐漸顯現(xiàn)。

2019年下半年，一二線房地產(chǎn)行情熱度重燃，鑫苑置業(yè)的業(yè)績也大放異彩。

此前發(fā)布的2019年四季度財報顯示，鑫苑置業(yè)實現(xiàn)總收入9.07億美元，環(huán)比增長82.2%，增長強(qiáng)勁。

業(yè)績提升得益于鑫苑置業(yè)持續(xù)持續(xù)聚焦一二線重點(diǎn)城市的深耕布局，在國家統(tǒng)計局統(tǒng)計的70大城市中，鑫苑在粵港澳大灣區(qū)、長三角等熱點(diǎn)區(qū)域，鄭州、濟(jì)南、長沙、西安、成都、武漢、青島、蘇州等重點(diǎn)城市均有落子。

海外項目中，鑫苑置業(yè)位于美國紐約布魯克林和曼哈頓地區(qū)的項目均已實現(xiàn)對外銷售，去化迅速。

值得一提的是，鑫苑置業(yè)仍在固防建立起來的布局優(yōu)勢。通過近年財報梳理發(fā)現(xiàn)，鑫苑新增貨值儲備主要集中于北京、上海、廣州以及鄭州、濟(jì)南、長沙、西安、天津、武漢、蘇州、青島和成都等一二線城市。

根據(jù)公開數(shù)據(jù)披露，2019年前30位地產(chǎn)企業(yè)合計儲備土地103,872畝，鑫苑置業(yè)排名第13位，居于房企前列。這也意味著，長期增長的動力和潛力可期。

以2019年房產(chǎn)熱點(diǎn)鄭州為例，根據(jù)世聯(lián)行出具的《鄭州房地產(chǎn)市場2019年回顧與2020年展望》，鄭州市2019年全年各類土地供應(yīng)46,286.59畝，同比增長6.68%；成交35,429.62畝，同比下降15.06%。

土地成交下滑的同時，鄭州住宅銷售價格卻小幅上漲。數(shù)據(jù)顯示，2019年鄭州市八區(qū)成交金額1553.16億元，同比上漲3.46%。

經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)上，2019年鄭州實現(xiàn)GDP總量為11589.7億元，比上年增長6.5%，在全國GDP排名11-20強(qiáng)的城市中，表現(xiàn)尤為亮眼。

不僅如此，鄭州的人口流入數(shù)據(jù)也相當(dāng)可觀。據(jù)百度地圖遷徙大數(shù)據(jù)顯示，2020年4月以來，鄭州在全國遷入城市占比基本一直處于全國前10，且從前期相對較低位到前6位，保持一個相對較穩(wěn)定的狀態(tài)。

隨著復(fù)工復(fù)產(chǎn)的推進(jìn)以及城市活力的迸發(fā)，鄭州的發(fā)展?jié)摿σ矊⒌玫竭M(jìn)一步釋放。而在鄭州重倉的鑫苑置業(yè)，無疑也將從城市發(fā)展的動能中受益。

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