本文轉(zhuǎn)載自公眾號(hào)：“真叫盧俊”

今年上半年，上海的樓市可以用魔幻來(lái)形容

但不管再魔幻，也都不及前灘

整個(gè)浦東，甚至上海都找不到比前灘更瘋狂的板塊

就今年年上半年，前灘的東方惠禮，一共推出411套房源，吸引了將近2300組客戶(hù)認(rèn)籌搖號(hào)，認(rèn)籌比高達(dá)559%，差不多，相當(dāng)于6組客戶(hù)，搶1組房源。這是上海整個(gè)上半年的日光盤(pán)中，表現(xiàn)最牛逼的一個(gè)項(xiàng)目

而前灘的夸張，并不止于此

在2018年，一共有8833組客戶(hù)在前灘參與認(rèn)籌搖號(hào)，占據(jù)全上海認(rèn)籌總數(shù)的15.38%

而2019年，一共有2582組客戶(hù)在前灘參與搖號(hào)，占全上海認(rèn)籌人數(shù)的10.4%

也許你會(huì)覺(jué)得說(shuō)，與全上海一手房認(rèn)籌人數(shù)相比，這個(gè)占比也還好吧，但你真的研究過(guò)前灘的推盤(pán)房源數(shù)量你就知道整個(gè)板塊有多瘋狂

據(jù)了解，過(guò)去三年，前灘搖號(hào)的中標(biāo)率一直維持在15%~40%左右

就比如今年認(rèn)籌率559%的東方惠禮，搖號(hào)的中標(biāo)率僅在17%左右

為何前灘如此之熱呢？

首先，是因?yàn)閮r(jià)格！

大家都知道，前灘的地都是幾年前拿下的，樓板價(jià)在6萬(wàn)左右，但迫于限價(jià)，上市之后，項(xiàng)目都開(kāi)在8萬(wàn)左右的單價(jià)

這個(gè)價(jià)格，開(kāi)發(fā)商幾乎是毫無(wú)利潤(rùn)可言，不僅如此，新盤(pán)的價(jià)格也遠(yuǎn)低于周邊的二手房?jī)r(jià)格，屬于一二手倒掛嚴(yán)重的板塊

其次，就是配套！

前灘的規(guī)劃，一直被稱(chēng)為是陸家嘴(600663,股吧)2.0版本。入駐前灘，就意味著擁有前灘華二頂級(jí)教育資源，擁有太古里高端商業(yè)，擁有6、8、11號(hào)三條軌交線

有便宜不占，王八蛋

前灘的熱，全上海買(mǎi)房人都知道。買(mǎi)前灘，買(mǎi)到就賺到，全上海買(mǎi)房人也都知道

前灘從來(lái)不缺少人氣，但，門(mén)檻已經(jīng)提升至天花板的前灘，依舊會(huì)搶破頭嗎？

01

最近，全上海的眼睛都盯著前灘的三湘印象(000863,股吧)名邸，這個(gè)位于前灘九宮格最好一個(gè)位置的樓盤(pán)

而這個(gè)網(wǎng)紅地塊也沒(méi)有讓大家失望。從推出到現(xiàn)在認(rèn)籌，不斷挑戰(zhàn)和刷新大家的認(rèn)知

首先，就是樣板房挑戰(zhàn)500萬(wàn)的驗(yàn)資門(mén)檻

這應(yīng)該是上海除了頂豪之外，驗(yàn)資門(mén)檻最高的項(xiàng)目了

講真的，在過(guò)去的很多年，見(jiàn)過(guò)不少千萬(wàn)級(jí)別的輕奢改善項(xiàng)目，幾乎沒(méi)有到在看樣板房這個(gè)環(huán)節(jié)就開(kāi)始驗(yàn)資的，即便少數(shù)驗(yàn)資的，一般也就是百來(lái)十萬(wàn)。但是三湘做到樣板房驗(yàn)資500萬(wàn)

在一個(gè)項(xiàng)目對(duì)外開(kāi)放的第一道閘口，三湘就在提高門(mén)檻，做精準(zhǔn)客戶(hù)篩選

而最關(guān)鍵的是，此次三湘推出的戶(hù)型中，89平的小戶(hù)型，占比只有48套；212/224平兩種戶(hù)型大概有94套；334平頂復(fù)只有6套。一共148套房源

而三湘的樣板房，只做了212這一種戶(hù)型

也就是說(shuō)，作為小戶(hù)型客戶(hù)，即便是通過(guò)了500萬(wàn)的驗(yàn)資，也無(wú)法看到想要買(mǎi)的戶(hù)型樣板房。大多都只能去212的大戶(hù)型看一看

當(dāng)然，如果碰到比較執(zhí)著的客戶(hù)，在堅(jiān)持之下，也只能看到89的毛坯房

看看，巨額驗(yàn)資看毛坯，我相信，只有在前灘這個(gè)位置能夠做到如此的豪橫

而即便如此，三湘真的不缺客戶(hù)

三湘對(duì)外開(kāi)放樣板房之后。僅第一天的上午，就有十幾組通過(guò)驗(yàn)資預(yù)約看房的客戶(hù)。其中，有不少都是前陣子?xùn)|方惠禮沒(méi)有搖到的客戶(hù)

對(duì)于他們來(lái)說(shuō)，不管是買(mǎi)東方惠禮的一房，還是買(mǎi)三湘的兩房，他們買(mǎi)的都是前灘的地段，前灘的教育，以及商業(yè)配套和資源

而相對(duì)于其他項(xiàng)目，三湘在位置上顯然有著更加得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)

當(dāng)時(shí)，三湘的價(jià)格尚未批復(fù)，第一次送審的價(jià)格是12.8/平，沒(méi)有通過(guò)審批，被政府駁回。隨后第二次送審的價(jià)格12.4萬(wàn)/平，但并不妨礙客戶(hù)的熱情

02

在三湘第二次的審批還未有結(jié)果的時(shí)候，12.4萬(wàn)的單價(jià)，已經(jīng)比前面開(kāi)盤(pán)的東方惠禮9.2萬(wàn)單價(jià)高出3萬(wàn)！

可即便如此，三湘依舊表現(xiàn)出了前灘項(xiàng)目一貫的自信

在認(rèn)籌前，三湘名邸臨時(shí)提高了認(rèn)籌的驗(yàn)資門(mén)檻

其中一條就是：不分大小戶(hù)型，二套客戶(hù)的驗(yàn)資標(biāo)準(zhǔn)一律為1500萬(wàn)

這是什么概念呢，首先，買(mǎi)三湘89平小戶(hù)型的客戶(hù)，一定不是首套的剛需，那么對(duì)于這部分人而言，1500萬(wàn)的驗(yàn)資標(biāo)準(zhǔn)，幾乎是可以全款買(mǎi)下89平的任何樓層的產(chǎn)品

開(kāi)盤(pán)在即，三湘名邸仍然在提高門(mén)檻，進(jìn)一步收縮精準(zhǔn)客戶(hù)范圍

這種現(xiàn)象之下，可以斷定的就是，小戶(hù)型客戶(hù)一定是非常充足的

在上半年，我曾見(jiàn)過(guò)一個(gè)項(xiàng)目，為了吸引到客戶(hù)去認(rèn)籌，在認(rèn)籌之際，降低認(rèn)籌金，從前期開(kāi)盤(pán)的200萬(wàn)認(rèn)籌金降低到100萬(wàn)。而認(rèn)籌書(shū)上提到的首付的付款周期也放寬至3~6個(gè)月

也就是說(shuō)，在上半年有些項(xiàng)目為了能夠吸引客戶(hù)認(rèn)籌，是降低了標(biāo)準(zhǔn)的

但是在三湘，真的是不存在降低標(biāo)準(zhǔn)，不僅不存在，還在臨門(mén)一腳的時(shí)候提高要求

我在其他的一些購(gòu)房微信群中，也碰到一些三湘的小戶(hù)型意向客戶(hù)，有幾個(gè)差不多就是被認(rèn)籌突如其來(lái)的高金額驗(yàn)資標(biāo)準(zhǔn)擋在了門(mén)外

但，這個(gè)項(xiàng)目的魔幻，絕不止于此！

03

最終審批價(jià)格12.18萬(wàn)/平，幾乎是終結(jié)了前灘一二手房倒掛！

前面我們?cè)岬竭^(guò)三湘二次送審的12.4萬(wàn)的單價(jià)，公司的大元寶曾經(jīng)非常堅(jiān)定的認(rèn)為，前灘的價(jià)格不可能超過(guò)11萬(wàn)。因?yàn)檎麄€(gè)前灘的天花板甚至不會(huì)超過(guò)10萬(wàn)

但是，就在上周五，三湘的最終審批價(jià)格是12.18萬(wàn)/平

這意味著什么？

意味著全上海都在盯著的這個(gè)三湘名邸，拉高了前灘板塊，甚至是浦東中環(huán)的天花板

我們來(lái)回顧下，前灘之前的一手房?jī)r(jià)格：上半年開(kāi)盤(pán)的東方惠禮，單價(jià)9.2萬(wàn)；再往前，中糧前灘海景壹號(hào)，單價(jià)8.6萬(wàn)；其他的幾個(gè)項(xiàng)目差不多也都在8.4萬(wàn)左右

而這次三湘的價(jià)格，直接高出了其他項(xiàng)目30%以上！

上海的房?jī)r(jià)，都是跟著環(huán)線走的

上半年，我們看到開(kāi)出新房?jī)r(jià)格，內(nèi)環(huán)內(nèi)差不多在10萬(wàn)左右；中內(nèi)環(huán)也就是8萬(wàn)上下的價(jià)格；而三湘名邸的位置，也不過(guò)是中內(nèi)環(huán)，卻開(kāi)出了比內(nèi)環(huán)內(nèi)還高的價(jià)格，突破了環(huán)線輪的壁壘

其中的寓意，大家各自心領(lǐng)神會(huì)吧

三湘12萬(wàn)單價(jià)能夠過(guò)審，也說(shuō)明了政府對(duì)于備案價(jià)格的調(diào)控力度，已經(jīng)在慢慢的放松

可以說(shuō)，三湘的這個(gè)價(jià)格，給到了全上海樓市一劑強(qiáng)心針

我想，就這個(gè)價(jià)格開(kāi)出來(lái)之后。前陣子買(mǎi)到前灘的所有人，睡著的時(shí)候都能笑醒了。

而沒(méi)有買(mǎi)到前灘的人，卯足了精神，這次也要搶著入駐前灘。而更為重要的是，對(duì)于還沒(méi)有開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，這是一個(gè)非常好的信號(hào)！

如果說(shuō)，上半年上海的樓市是魔幻的，那么下半年，從三湘開(kāi)始，整個(gè)樓市的基調(diào)穩(wěn)了！

04

雖然三湘不斷的提高客戶(hù)的門(mén)檻，價(jià)格也拉高了板塊的天花板

但這絲毫不影響他會(huì)成為上海樓市又一個(gè)日光盤(pán)

昨天三湘認(rèn)籌的第一天，門(mén)前排隊(duì)的客戶(hù)并不在少數(shù)

不僅如此，項(xiàng)目附近的主要道，除了警察蜀黍的駐守之外，更多的是全上海各大中介的盯梢

幾乎每一個(gè)路過(guò)項(xiàng)目的客戶(hù)，中介除了會(huì)推薦周邊其他的二手豪宅之外，還多了一項(xiàng)新的業(yè)務(wù)。那就是買(mǎi)賣(mài)三湘的認(rèn)籌搖號(hào)資格

怎么買(mǎi)賣(mài)？開(kāi)盤(pán)之后，搖號(hào)順序在前面的，可以通過(guò)中介購(gòu)買(mǎi)賣(mài)，100萬(wàn)一個(gè)號(hào)

當(dāng)然，中介說(shuō)是否值100萬(wàn)，還有一個(gè)前提，就是真的如三湘銷(xiāo)售所言，認(rèn)籌比高達(dá)20比1，也就是說(shuō)148套房子，需要認(rèn)籌將近2960人

真實(shí)的數(shù)據(jù)，會(huì)不會(huì)有這么多？認(rèn)籌就這么幾天，我們拭目以待！

05

全上海都沒(méi)有哪個(gè)板塊像前灘這么神奇，這么魔幻

整個(gè)板塊，幾乎沒(méi)有一個(gè)住宅項(xiàng)目是一線開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)，戶(hù)型的設(shè)計(jì)也沒(méi)有幾個(gè)好的，到目前為止完全沒(méi)有任何居住氛圍。甚至說(shuō)，自三湘開(kāi)始，連新房的價(jià)格優(yōu)勢(shì)也蕩然無(wú)存

但依舊不妨礙，這是全上海最熱門(mén)，最搶手的板塊

以前，我們總是說(shuō)，要努力賺錢(qián)，有錢(qián)才能買(mǎi)到自己喜歡的房子

現(xiàn)在，我們說(shuō)，除了有錢(qián)，還要有運(yùn)，這樣，你才有可能搖到自己喜歡的房子

不管怎么說(shuō)，今年上海的樓市，太刺激了

而三湘的價(jià)格突破，也再一次向市場(chǎng)證明，橫盤(pán)了三年的上海樓市，不止是上半年偶然的作妖，而是真的要雄起

12.18萬(wàn)的單價(jià)，客戶(hù)選擇的范圍可以不止前灘，甚至可以選擇盧灣新天地和徐匯的濱江

但最終，這個(gè)價(jià)格是否被市場(chǎng)所接受？開(kāi)盤(pán)之后，自有答案

以上為正文，來(lái)自咸魚(yú)

（責(zé)任編輯：宋虹姍 HO031）

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