地產(chǎn)行業(yè)拉開洗牌大幕中小房企扎堆引入戰(zhàn)投“自救”

來源：智能家居時間：2020-06-06 15:10

李夢琪本報記者張玉上海報道

疫情黑天鵝事件疊加高速擴張潛存的隱患，房地產(chǎn)行業(yè)的洗牌正在加速。

根據(jù)人民法院公告網(wǎng)公布的信息顯示，截止到5月31日，2020年全國已經(jīng)有超過150家房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)布破產(chǎn)公告，平均每天都有1家房企申請破產(chǎn)。

活下去成了中小房企們的唯一要求。而除了縮減開支、排隊上市、多元融資，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)正試圖借助引入戰(zhàn)略投資者紓困。

數(shù)據(jù)顯示，四月中旬以來，已經(jīng)有包括協(xié)信地產(chǎn)、弘陽集團、綠城中國、新華聯(lián)(000620,股吧)、泰禾等5家房地產(chǎn)企業(yè)透露引入戰(zhàn)略投資者意愿，以求重整旗鼓。

對于引入戰(zhàn)投及企業(yè)發(fā)展相關問題，6月4日，協(xié)信地產(chǎn)相關負責人回應《中國經(jīng)營報(博客,微博)》記者表示，以公開披露的信息為準。

房企扎堆引入戰(zhàn)投

4月15日，協(xié)信地產(chǎn)與新加坡城市發(fā)展有限公司（CITY DEVELOPMENTS LIMITED，以下簡稱“CDL”）合作簽約儀式在上海虹橋協(xié)信中心舉行。根據(jù)協(xié)議，CDL將成為協(xié)信地產(chǎn)的第一大股東。

盡管協(xié)信方面并未披露此次協(xié)議的具體情況，但根據(jù)CDL方面公布的信息顯示，此次協(xié)議最終CDL以43.9億人民幣入股協(xié)信，持股51.01%，協(xié)信地產(chǎn)董事長兼創(chuàng)始人吳旭的持股比例從60%降至29%，而綠地控股(600606,股吧)集團有限公司的持股比例將從40%降至19.99%。

CDL集團首席執(zhí)行官謝爾曼表示，這次的合作將是CDL歷史上的重要里程碑事件，能夠補充集團在房地產(chǎn)開發(fā)、資產(chǎn)管理和酒店等核心業(yè)務。

“目前引入戰(zhàn)略投資，多半是扮演一個比較重要的財務角色。但是如果連第一大股東的身份都變了，整個企業(yè)的發(fā)展就難說了?！睂τ趨f(xié)信此次引入戰(zhàn)略投資者，中原地產(chǎn)分析師盧文曦認為可能對于協(xié)信整體的發(fā)展影響會很大，還要看后續(xù)實際操作中如何進行。

不過，協(xié)信控股方面表示，根據(jù)協(xié)議，CDL入股后，協(xié)信地產(chǎn)將由成熟的協(xié)信管理團隊操盤。這次協(xié)議的簽署，也意味著一個全新的協(xié)信出現(xiàn)。

事實上，除了協(xié)信，更多房企正在嘗試引入戰(zhàn)略投資者。4月24日，弘陽集團發(fā)布消息稱，已與中國奧園集團簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。

公開資料顯示，弘陽集團創(chuàng)立于1996年，主營業(yè)務涵蓋商業(yè)運營、地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)服務、資本運營等行業(yè)和領域，旗下弘陽地產(chǎn)在香港主板上市。截至2019年底，弘陽集團總資產(chǎn)1100億元，總收入過千億元，其中弘陽地產(chǎn)合同銷售約651億元。

4月26日，綠城發(fā)布公告，將引入新湖中寶(600208,股吧)作為綠城中國的戰(zhàn)略投資者。若交易完成，新湖中寶將成為中交、九龍倉之后的綠城中國第三大股東。

綠城方面表示，向新湖中寶增發(fā)股份，可在較短時間內充實公司運營及發(fā)展所需的資金。財務層面，可優(yōu)化資本結構，有效降低凈資產(chǎn)負債率；經(jīng)營層面，可深化全國布局、增加土地儲備，有利于提高公司資產(chǎn)的盈利能力和資金使用效率，進一步提升公司的經(jīng)營績效。

5月14日，新華聯(lián)也發(fā)布消息，披露引入資金雄厚的戰(zhàn)略投資者——中國國際金融股份有限公司（以下簡稱“中金公司”），已于5月13日與中金公司舉行合作協(xié)議簽字儀式。就在新華聯(lián)引入戰(zhàn)略投資的同時，泰禾集團(000732,股吧)也發(fā)布公告稱，公司控股股東正在籌劃引入戰(zhàn)略投資者事項。前后不到一個月的時間里，已經(jīng)有5家房地產(chǎn)企業(yè)透露引入戰(zhàn)略投資者意愿。

同策研究中心總監(jiān)張宏偉分析引入戰(zhàn)略投資者存在兩種情況，一是過去發(fā)展較為激進，現(xiàn)在遭遇經(jīng)營壓力，需要解決后續(xù)資金問題，二是企業(yè)發(fā)展本身可能不錯，再向上發(fā)展遇到瓶頸，不一定是市場問題，可能礙于資源、融資成本等方面因素。

“引入戰(zhàn)投之后，兩家企業(yè)的文化、經(jīng)營理念以及風格是不是能夠融合在一起更為關鍵，而且這個過程需要兩三年時間，一旦融合好，企業(yè)會有更好的發(fā)展，反之結果可能不太好。對于第二種企業(yè)來說，還是要選擇未來發(fā)展路徑、想法比較一致的戰(zhàn)投?！睆埡陚ミM一步解釋說。

融資償債壓力巨大

扎堆引入戰(zhàn)略投資的背后，謀求規(guī)模擴張的中小房企們所面臨的資金問題不容忽視。

今年3月9日，由于兌付資金未能及時到賬，協(xié)信遠創(chuàng)旗下四只債券，“16協(xié)信03”“16協(xié)信05”“16協(xié)信06”“16協(xié)信08”被迫停牌一天。協(xié)信遠創(chuàng)公布的公司債券2019年年度報告顯示，四只債券總額高達48億元，目前公司評級與項目均為AA。

公司債券年報還顯示，截至2019年12月31日，公司總負債金額約739.02億元，資產(chǎn)負債率79.64%；一年內到期的非流動負債132.99億元，而賬上的貨幣資金僅有24.67億元。此外，在報告期內，協(xié)信地產(chǎn)還于2019年6月發(fā)行了一筆美元債，規(guī)模為2.3億美元，期限3年，利率高達10%。

另據(jù)天眼查獲悉，協(xié)信地產(chǎn)2020年1月19日被鄭州市中級人民法院列為“被執(zhí)行人”，執(zhí)行標的超過6億元；1月20日被杭州市中級人民法院列為“被執(zhí)行人”，執(zhí)行標的9109.14萬元，目前已執(zhí)行完畢。

克而瑞地產(chǎn)研究表示，2020年是房企債券到期的高峰，95家房企年內到期債券達到5000億元以上，較2019年上漲43%，房企的融資及償債壓力較大。

數(shù)據(jù)顯示，弘陽地產(chǎn)2015～2017年融資成本分別為8.38%、7.72%、7.52%。公司上市以來，平均票據(jù)利率超過11%。截至2019年12月31日，該年度弘陽地產(chǎn)的融資成本約為人民幣6.343億元，較去年同期的4.993億元增加27%。

從整個行業(yè)來看，在融資利率方面，wind數(shù)據(jù)顯示，2020年4月國企平均融資成本為3.46%，而民企平均融資成本則為5.22%。

“銀行借錢出去也是有風險的，肯定會優(yōu)先選擇安全系數(shù)較高的企業(yè)，小房企不具備這種條件。”盧文曦認為對小房企而言融資成本高是正常的，“畢竟，銀行也得收益與風險對等才能繼續(xù)下去?！?/p>

在張宏偉看來，融資成本的高低主要跟以市場規(guī)模為主的核心財務指標有關?！爱斎淮蠖鄶?shù)企業(yè)還是看排名是不是在前30強。此外，企業(yè)性質也有影響，國企或者央企包括大型民企融資成本會相對低一些?！睆埡陚ケ硎?，企業(yè)的杠桿率和負債情況都會影響企業(yè)授信，甚至有些壓力較大的企業(yè)會被金融機構納入黑名單。

地產(chǎn)洗牌大幕拉開

高速擴張潛藏的風險疊加疫情黑天鵝事件，房地產(chǎn)行業(yè)的洗牌速度正在加速。

據(jù)人民法院公告網(wǎng)顯示，截至5月31日，2020年全國已經(jīng)有超過150家房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)布破產(chǎn)公告，平均每天都有1家房企申請破產(chǎn)。

克而瑞地產(chǎn)研究分析，2019年中國房地產(chǎn)市場行業(yè)收并購規(guī)模1839.6億元（包含中國境內房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營及服務），較2018年同比增長4%。

根據(jù)克而瑞公布的2020年一季度中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200排行榜顯示，截至一季度末，TOP10、TOP30、TOP50、TOP100房企的權益金額集中度分別達到30.2%、45.3%、53.9%和62.3%。

從數(shù)據(jù)上看，百強房企的行業(yè)集中度還在進一步加劇，其中，TOP3房企集中度提升近4.5個百分點至16.4%，提升幅度最大。而TOP51-100、TOP101-200梯隊房企的集中度則在前兩年的基礎上繼續(xù)降低。

在業(yè)內人士看來，不僅是整個行業(yè)環(huán)境發(fā)展原因，中小房企面臨的資金壓力、土地壓力、人才壓力猶如三座大山，這也加速了房地產(chǎn)洗牌的節(jié)奏?！叭思以诼臄D壓你的市場，必須得先活下來再說?！北R文曦表示，隨著大房企越來越下沉到四五線城市，中小房企面臨的局勢非常不利。“盡管是土生土長的企業(yè)，拿地的成本也有可能比不過人家，加上品牌房企還可以通過品牌溢價來獲利，即便小房企的價格低，但利潤也不如品牌房企。這種情況下，小房企很難競爭?！?/p>

張化東分析指出：“對中小房企而言，至少要面對三方面的壓力：第一，資金壓力，融資成本高，相比大規(guī)模企業(yè)比較難；第二，土地壓力，因為現(xiàn)在地價都比較貴，單塊土地投資的額度都比較高，如果沒有比較好的體量，很難進行土地儲備；第三，人才壓力，盡管地產(chǎn)行業(yè)屬于資本密集型行業(yè)，但實際上單人的產(chǎn)能和操盤能力以及資金、投資的量都比較大，對人才的需求比較高，小企業(yè)在吸引人才方面還是有一定的劣勢。”

（責任編輯：季麗亞 HN003）