徐躍進(jìn)：多地鼓勵(lì)發(fā)展“第四代住宅”，如何影響市場(chǎng)生態(tài)？

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2024-08-26 12:21

相比于以前的住宅產(chǎn)品，“第四代住宅”具有一定的優(yōu)勢(shì)。

近日，浙江省湖州市德清縣出讓了首宗“第四代住宅”用地，出讓規(guī)則中明確指出，地塊應(yīng)被打造為“第四代住宅”。

“第四代住宅”又稱(chēng)為“立體生態(tài)住宅”或“城市森林花園住宅”，其主要特征是把地面的庭院置于高層建筑，讓每層住戶(hù)都能擁有公共院落和獨(dú)立花園。國(guó)家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部2019年就對(duì)“第四代住宅”的建設(shè)予以了充分認(rèn)可，并于2021年正式發(fā)布《城市森林花園住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》。今年以來(lái)，深圳、佛山、福州、長(zhǎng)沙、紹興、溫州、金華、湖州等地出臺(tái)建筑規(guī)劃新規(guī)，鼓勵(lì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)打造“第四代住宅”。其中包括對(duì)計(jì)容規(guī)則進(jìn)行調(diào)整，比如：空中花園符合一定要求時(shí)，允許空中花園面積不計(jì)入容積率和產(chǎn)權(quán)面積。這些調(diào)整有利于減小公攤面積，提升得房率。目前各地政策只是針對(duì)部分規(guī)則進(jìn)行了調(diào)整，尚不意味著公攤面積的完全消失，未來(lái)或許會(huì)有更多城市跟進(jìn)出臺(tái)類(lèi)似政策。

各地調(diào)整計(jì)容規(guī)則，對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言將有多方面積極影響。第一，在同樣的容積率限制下，因?yàn)椴挥?jì)容面積增加，房企實(shí)際可售面積將增大；第二，產(chǎn)品設(shè)計(jì)將獲得更大的發(fā)揮空間，比如在空中花園面積不計(jì)容的情況下，房企可以在不占用可售面積的情況下，通過(guò)增大空中花園的面積，為住宅產(chǎn)品帶來(lái)更豐富的空間、景觀、功能。在新的趨勢(shì)下，房企應(yīng)加強(qiáng)新一代住宅產(chǎn)品研發(fā)，充分利用計(jì)容規(guī)則調(diào)整所帶來(lái)的積極影響，提升住宅產(chǎn)品的吸引力，更好地滿(mǎn)足市場(chǎng)改善性住房需求。

相比于以前的住宅產(chǎn)品，“第四代住宅”具有一定的優(yōu)勢(shì)，比如，公攤低，空中花園等使用面積不計(jì)容，將帶來(lái)高得房率，住戶(hù)使用面積增加；開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目設(shè)計(jì)多樣性提升。景觀好，“第四代住宅”綠化設(shè)計(jì)豐富，為住戶(hù)提供了更加接近自然的生活環(huán)境，景觀環(huán)境較前代住宅有明顯提升。生活空間多元化，“第四代住宅”的公共庭院和街巷使得建筑空間更加多元化，可以為居民打造更加豐富的社交和休閑空間。但同時(shí)，“第四代住宅”的建設(shè)也會(huì)面臨一些挑戰(zhàn)，比如，建造成本高、后期維護(hù)成本高、蚊蟲(chóng)困擾等問(wèn)題，未來(lái)還需要在政策制定、產(chǎn)品打磨等方面進(jìn)一步完善。

在新的趨勢(shì)下，房企應(yīng)加強(qiáng)新一代住宅產(chǎn)品研發(fā)，充分利用計(jì)容規(guī)則調(diào)整所帶來(lái)的積極影響，提升住宅產(chǎn)品的吸引力，更好地滿(mǎn)足市場(chǎng)改善性住房需求。新產(chǎn)品的出現(xiàn)總是會(huì)對(duì)舊產(chǎn)品的客戶(hù)形成分流，但“第四代住宅”產(chǎn)品的發(fā)展預(yù)計(jì)會(huì)是漸進(jìn)式的，整體上對(duì)于當(dāng)前市場(chǎng)庫(kù)存去化的影響會(huì)相對(duì)有限。

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