來源：第一財經(jīng)

停滯近兩個月后，房企境外融資漸回正常軌道。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，5月房企海外債、信用債和資產(chǎn)證券化渠道融資總額729.4億，同比基本持平，環(huán)比下降40.3%；其中，海外債融資渠道經(jīng)歷4月“零發(fā)行”后開始恢復(fù)，融資金額167.6億元。

此前，盡管國內(nèi)融資環(huán)境持續(xù)改善，但受海外疫情蔓延影響，海外債融資渠道暫時失去融資功能。中資美元債市場劇烈波動，房企美元債收益率飆升，給一級市場發(fā)行帶來較大壓力。

隨著國內(nèi)疫情逐步得到控制，國內(nèi)外出臺多項穩(wěn)經(jīng)濟措施，短期內(nèi)市場流動性得到恢復(fù)，4月底中資美元債發(fā)行開始蠢蠢欲動。

4月24日，時代中國(01233.HK)率先公布海外融資計劃，擬發(fā)行364天的海外短債2億美元，融資利率6%，這標(biāo)志著中資美元債重新啟動。此后，正榮地產(chǎn)(06158.HK)、碧桂園(02007.HK)等房企相繼發(fā)行境外美元債。

上述率先重啟海外融資的房企，今年均陸續(xù)有美元債到期。從發(fā)債用途看，時代中國發(fā)行的是364天短債，用于公司一般用途；碧桂園、正榮、力高三家房企擬用于一年內(nèi)到期的現(xiàn)有中長期境外債務(wù)再融資。

從融資成本看，5月房企海外債平均融資成本僅6.33%?！?月多國逐漸恢復(fù)經(jīng)濟生活秩序，海外債券市場復(fù)蘇，受國內(nèi)融資利率下行趨勢影響，海外債券融資利率出現(xiàn)近18個月最低水平?！必悮ぱ芯吭焊呒壏治鰩熍撕品Q。

與此同時，國內(nèi)金融環(huán)境相對寬松，新冠疫情影響下，國內(nèi)落實積極幫扶企業(yè)紓困措施，降低企業(yè)融資成本；房企銷售業(yè)績恢復(fù)好于預(yù)期，5月百強房企銷售增速回正，給金融機構(gòu)與投資人增強信心。

在漸趨寬松的資金環(huán)境下，五月3家房企出現(xiàn)3000萬以上票據(jù)回購動作，其中正榮回購并注銷1.69億美元年息10.50%的優(yōu)先票據(jù)，同時再發(fā)行2億美元企業(yè)債，票面利率為8.35%。

“5月出現(xiàn)房企回購潮背后，是金融環(huán)境寬松帶來融資成本下行，房企借機發(fā)行低息新債來回購高息舊債，緩解債務(wù)壓力，優(yōu)化結(jié)構(gòu)?！必悮ぱ芯吭赫J(rèn)為。

值得注意的是，據(jù)明發(fā)集團(00846.HK)最新披露的1.76億美元債券融資計劃，該筆美元債于2020年到期，年利率高達(dá)22%，明發(fā)集團擬將所得款項凈額用于現(xiàn)有債務(wù)再融資及一般企業(yè)用途。

“明發(fā)集團屬于比較特殊的個例?！迸撕普J(rèn)為，明發(fā)于2016年4月1日停牌至今，并因再融資和流動性風(fēng)險被標(biāo)普下調(diào)信用評級，2019年整體土儲減少4.9%，評估機構(gòu)對其未來能否供應(yīng)充足的貨值存疑。

以當(dāng)前的盈利能力與信用狀況，明發(fā)集團只能采用高息的形式進行發(fā)債。同時，據(jù)該筆債券發(fā)行公告，約定22%的計息需于2020年12月5日前完成支付，如未能支付，則之后利息上調(diào)10%至32%。

“需要明確，這一個例不會影響全球海外債券的整體趨勢。”潘浩指出，5月境外融資規(guī)模仍處于18個月內(nèi)較低水平，受新冠疫情等因素沖擊，預(yù)計6月境外債券市場將受較大影響。

即便如此，房企仍要重回海外發(fā)債市場，這一方面源于疫情沖擊導(dǎo)致房企銷售及現(xiàn)金回款受到極大影響，同時大部分海外債年限集中在2~5年左右，近兩年房企將迎來償債高峰。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2020年房企境外債到期額仍處于高位，上半年到期約1020億人民幣，下半年約937億人民幣；2021年上半年房企到期境外債有1782億元，達(dá)到近幾年第二高峰，高過2019全年到期額。

“當(dāng)前無論是境內(nèi)發(fā)行還是境外發(fā)行，資金用途僅能借新還舊，因此境內(nèi)發(fā)行債券無法用于償還美元債務(wù)?！敝行沤ㄍ吨赋?。對美元債存量占比較大的房企來說，若海外融資市場持續(xù)動蕩，無異于雪上加霜。

不過有證券業(yè)分析師認(rèn)為，對有美元債到期的房企來說，如果境內(nèi)資金足夠償還海外債務(wù)，有兩種操作模式，一是內(nèi)保外貸，此外若之前發(fā)行的美元債有回國內(nèi)的通道，就有同樣的通道再回去，錢能入境就能再出境。

“中資房企實現(xiàn)境外債破冰后，未來短期仍屬于較不穩(wěn)定階段，但迫于融資需求，將會有更多房企開始恢復(fù)發(fā)行海外債?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士認(rèn)為。

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