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今天，我們來聊一聊央行剛發(fā)布的“住房信貸新政策”。這個政策將首套房住房首付比例降至20%，二套房首付款比例降至30%。同時，約定了首套房貸款利率按照現(xiàn)行利率下限執(zhí)行，二套房加20個基點。此外，央行還對存量房貸款利率下調(diào)做了詳細的規(guī)定。

簡單講，繼續(xù)支持剛需與改善型購房需求，滿足存量房購房者降低貸款利率的需求，讓更多想要買房的人抓緊上車，讓已經(jīng)買房的人安心還貸。

先解釋下，首付款比例和貸款利率。根據(jù)央行的文件，這個政策不再區(qū)分限購與非非限購城市，全國所有地方完全實施相同的政策。

1、首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例政策下限統(tǒng)一為不低于20%和30%。

2、將二套住房利率政策下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率（LPR）加20個基點。首套住房利率政策下限仍為不低于相應(yīng)期限LPR減20個基點。

以目前市場利率4%計算，購買首套房，最低利率可以做到3.8%。

再來解釋下存量房貸款利率下調(diào)，如何調(diào)？央行給存量房貸款做了詳細定義：

這個定義里有三個關(guān)鍵詞：8月31日之前，金融機構(gòu)已發(fā)放、已簽訂合同但是未發(fā)放的，借款人符合當?shù)厥滋鬃》繕藴省?

很多人不理解這句話到底是什么含義，好像“已發(fā)放”和“簽合同未發(fā)放”矛盾了。我的理解是，已經(jīng)發(fā)放的和未發(fā)放的兩種情況都符合存量房降低貸款利率條件。

比如，A同學(xué)在8月1日買了一套房，簽訂了借款合同，并發(fā)放了貸款，他符合首套住房標準；B同學(xué)是8月20日購買首套房，簽了合同，但是還未放款。A和B兩個人都可以向銀行申請存量房貸款利率下調(diào)。

具體下調(diào)的比例為“不能低于原貸款發(fā)放時所在城市的首套住房貸款利率政策下限?！比绻鸄同學(xué)買房的時候，當?shù)厥滋追抠J款利率下限是4.8%，上浮20個基點，是5%。那么這次降低利率，只能把上浮的20個基點去掉，仍按照4.8%執(zhí)行。

所以，之前買房的購房者，即使申請了存量房貸款利率下調(diào)，也大概率只能去掉當時的上浮比例，無法做到當前首套房最低3.8%的利率。

央行的政策會對房地產(chǎn)市場帶來怎樣的影響？

1、會對房地產(chǎn)銷售帶來正面影響。繼7月樓市成交下滑30%后，8月繼續(xù)下滑30%。數(shù)據(jù)顯示，一線城市熱度轉(zhuǎn)降，8月整體成交面積環(huán)比下降25%，同比下降43%，前8月累計同比微增4%。北京受限于供應(yīng)，成交同環(huán)比近乎“腰斬”；上海本月供應(yīng)回升并未帶動成交如期放量，累計同比由正轉(zhuǎn)負。

二、三線城市略有回升，8月整體成交面積環(huán)比下降3%，同比仍下降28%。

市場已經(jīng)極為低迷，開發(fā)商回款遇到嚴峻的困難。這時候需要持續(xù)刺激樓市成交?，F(xiàn)在已經(jīng)連續(xù)出臺了允許開發(fā)商降價促銷、浙江不限購不限售、認房不認貸，以及央行降低首套二套首付比例等一系列刺激政策。

這些政策從需求端、資金端全面刺激，希望更多人不被政策限制，抓緊買房。相信政策會有一定效果，因為真正急于買房的人，看到利率和首付比例降低，會快速下手。

2、仍然較難出現(xiàn)搶購潮，更別想漲價潮。我看有自媒體寫文章說，深圳、廣州、武漢等地突然宣布“認房不認貸”會刺激購房，甚至一些中介開始吹噓房價要漲。

“認房不認貸”主要對哪些人有用？A在青島購買過一套房，但是他去了深圳工作，由于有房貸，所以無法在深圳享受首套房貸款優(yōu)惠?，F(xiàn)在“認房不認貸”，讓A可以在深圳以首套房購房者身份享受貸款利率優(yōu)惠了。

已經(jīng)在外地背了房貸的人，又想在新的城市再背房貸，請問這種財力雄厚的購房者比例有多少？

大部分需要房子的人，都是剛畢業(yè)踏入工作崗位的年輕人，他們本身就很少有人背上房貸。而他們的共同特點是，收入低，沒存款，無力購房。

想要讓更多人買房，主要看兩個標準：房價收入比、租售比。房價收入比8-12倍，是全球公允的數(shù)值，也就是說1年可支配收入可以買10平方的房子，比如，北京房價7萬一平，一年可支配收入必須要到達70萬，才能輕松買100平的房子。

另外，租售比也影響著購房積極性，因為如果房租價格過低，很多人會選擇租房住。目前，一線城市的普遍租金收益在1%-2%，比如，500萬的房子，年租金可能在5-10萬之間。二三線，由于房價低一些，租金收益在3%。

如此低的租金收益，買房就變得不那么劃算。比如，500萬的房子，每年3.8%的利息，大概是19萬，而租金只能收到10萬。這顯然是虧錢的。

目前，全國的房價收入比都偏高，租金收益偏低。租金才反映了房子的真實需求，因為房子帶有金融屬性，而租金沒有。因此，當前高房價之下，想要通過一系列的非降價措施大幅提升銷量是很難的。而漲價，更是天方夜譚！

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