股市是經(jīng)濟(jì)的晴雨表，上市公司股票價(jià)格也是上市公司經(jīng)營(yíng)狀況的先行指標(biāo)。從過去幾年房地產(chǎn)上市公司的股價(jià)表現(xiàn)分析，分歧比較大，且大部分房企股票處于長(zhǎng)期筑底的走勢(shì)。在房企上市公司股價(jià)與估值低迷的背后，市場(chǎng)給出了非常悲觀的預(yù)期。

縱觀歷年來A股市場(chǎng)高估值的上市公司，除了短暫概念炒作的股票外，大多數(shù)長(zhǎng)期享受高估值溢價(jià)的上市公司，基本上離不開其高成長(zhǎng)的預(yù)期。與此同時(shí)，行業(yè)屬性也是市場(chǎng)給予估值定價(jià)的重要參考。例如，對(duì)包括鋼鐵、銀行、房地產(chǎn)、煤炭等傳統(tǒng)行業(yè)，市場(chǎng)往往給予比較低的估值定價(jià)水平。與之相比，包括醫(yī)療、高端裝備、高科技等行業(yè)，市場(chǎng)給出的估值相對(duì)較高。

房地產(chǎn)與銀行板塊，成為了近年來A股低估值板塊的代表。歸根到底，與其行業(yè)屬性有關(guān)，也與盈利增速預(yù)期有關(guān)。近幾年，房地產(chǎn)行業(yè)成為了市場(chǎng)資金謹(jǐn)慎參與的行業(yè)板塊，與其政策環(huán)境、行業(yè)發(fā)展前景等因素息息相關(guān)。

步入2023年，房地產(chǎn)行業(yè)的政策環(huán)境持續(xù)回暖，對(duì)剛需購(gòu)房者以及改善型購(gòu)房者來說，政策層面頻頻吹暖風(fēng)，購(gòu)房“減負(fù)”跡象明顯。

從過去的“認(rèn)房又認(rèn)貸”到現(xiàn)在一線城市開始實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”，雖然只有一字之差，但差別很大。

認(rèn)房不認(rèn)貸，指購(gòu)房者在當(dāng)?shù)孛聸]有房產(chǎn)，即使過去曾經(jīng)有過房貸記錄，但依然按照首套房進(jìn)行認(rèn)定。

首套房與二套房的差別并不少。例如，在“認(rèn)房不認(rèn)貸”的背景下，按照首套房的認(rèn)定，可以大幅減少首付比例，同時(shí)也可以享受首套房的房貸利率。同一面積的房子，首套房與二套房的認(rèn)定不同，對(duì)購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)有著顯著的差別。因此，在“認(rèn)房不認(rèn)貸”的影響下，可以給購(gòu)房者帶來了減負(fù)的影響。

從廣州到深圳實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”，可見一線城市在房地產(chǎn)市場(chǎng)開始發(fā)力，并借助政策利好刺激房地產(chǎn)的真實(shí)需求，促進(jìn)剛需購(gòu)房與改善購(gòu)房的需求。

一邊是部分城市實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”的措施，另一邊是LPR的下調(diào)、存量房貸利率開始松動(dòng)，這些措施的先后實(shí)施，均對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)構(gòu)成積極的影響。其中，存量房貸利率的松動(dòng)，不同銀行可能會(huì)有不一樣的應(yīng)對(duì)措施，但銀行階段性讓利，有利于改善銀行的資產(chǎn)質(zhì)量水平，一旦銀行息差率開始觸底回升，且資產(chǎn)質(zhì)量開始持續(xù)改善，那么銀行的估值定價(jià)也會(huì)重新回升。

與銀行股的投資邏輯相比，房地產(chǎn)行業(yè)的投資邏輯，同樣需要考慮政策環(huán)境變化的因素。在房地產(chǎn)行業(yè)政策回暖的背景下，房地產(chǎn)“政策底”得到確立，但仍需要等待實(shí)際需求的回升。只有政策回暖與實(shí)際需求回升，才能夠修復(fù)過去房地產(chǎn)行業(yè)的低迷估值定價(jià)水平。

逐漸削弱房地產(chǎn)行業(yè)的金融屬性，并逐漸回歸房地產(chǎn)的居住屬性，可能會(huì)是未來房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)。即使未來房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)加快洗牌，但龍頭房企依然占據(jù)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，成長(zhǎng)預(yù)期高、風(fēng)控能力好以及并購(gòu)能力強(qiáng)的房企，容易獲得更高的估值定價(jià)。與之相比，風(fēng)控比較弱且容易被淘汰的房企，自然容易被市場(chǎng)資金拋棄，資本市場(chǎng)的價(jià)格表現(xiàn)也是上市公司經(jīng)營(yíng)狀況好壞的一面鏡子。

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