華潤(rùn)置地的焦慮癥
銷售業(yè)績(jī)穩(wěn)定、“三道紅線”綠檔,華潤(rùn)置地在這方面一直保持著不錯(cuò)的成績(jī),尤其是較低的融資成本,也讓華潤(rùn)置地近兩年有了“逆勢(shì)擴(kuò)張”的標(biāo)簽。但規(guī)模增長(zhǎng)之外,華潤(rùn)置地也陷入盈利焦慮,毛利率指標(biāo)連續(xù)多年下滑,歸母凈利潤(rùn)更是首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。
回不去的30%毛利時(shí)代
2022年華潤(rùn)置地的綜合營(yíng)業(yè)額為2070.6億元,同比下降2.4%;歸母凈利潤(rùn)為280.92億元,同比下降13.3%。拉長(zhǎng)時(shí)間線來看,歸母凈利潤(rùn)系2014年以來首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。
盈利增速出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng),與近幾年華潤(rùn)置地毛利率的持續(xù)下滑不無關(guān)系。
財(cái)報(bào)顯示,2022年華潤(rùn)置地的綜合毛利率為26.2%,較2021年同期下降0.8個(gè)百分點(diǎn)。2017-2021年,華潤(rùn)置地的綜合毛利率分別為40.25%、43.39%、37.91%、30.86%以及26.97%??梢?,在2018年在創(chuàng)下高峰后,華潤(rùn)置地的毛利率便持續(xù)下滑。
從營(yíng)收貢獻(xiàn)來看,華潤(rùn)置地的絕大多數(shù)收入還是依靠房地產(chǎn)開發(fā)來實(shí)現(xiàn)。2022年,華潤(rùn)置地的開發(fā)物業(yè)營(yíng)業(yè)額為1761.6億元,同比下降4.2%;投資物業(yè)(包括酒店經(jīng)營(yíng))營(yíng)業(yè)額為170.2億元,同比下降2.4%。2022年,華潤(rùn)置地的開發(fā)物業(yè)毛利率為23%,較2021年同期有所下降;投資物業(yè)(包括酒店經(jīng)營(yíng))毛利率為65.6%,同樣較2021年同期有所下降。
針對(duì)毛利率的下降,華潤(rùn)置地管理層在2022年度業(yè)績(jī)會(huì)上回應(yīng)稱,“華潤(rùn)置地綜合毛利率26.2%,下降0.8%,但一年的項(xiàng)目不代表長(zhǎng)期情況,2023年會(huì)提高2%-3%”。
地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)表示,毛利率下滑已成為房地產(chǎn)行業(yè)共識(shí),尤其是經(jīng)歷此前高價(jià)拿地后,各大房企都要為此“買單”。
在2021年度的業(yè)績(jī)會(huì)上,華潤(rùn)置地總裁李欣曾直言,“未來預(yù)計(jì)行業(yè)毛利率會(huì)回歸到20%以上,但已經(jīng)回不到過去30%甚至更高的狀態(tài)了”。
預(yù)計(jì)銷售額3000億
2022年,華潤(rùn)置地實(shí)現(xiàn)簽約銷售額3013.3億元,雖不及上年同期,但卻取得了行業(yè)第四的成績(jī)。
華潤(rùn)置地首席財(cái)務(wù)官郭世清在業(yè)績(jī)會(huì)上表示,2023年華潤(rùn)置地總可售貨源5384億元,可售資源城市能級(jí)及產(chǎn)品類型結(jié)構(gòu)優(yōu)質(zhì),其中89%位于市場(chǎng)供求關(guān)系健康的一、二線高能級(jí)城市,住宅產(chǎn)品占比77%。不過,郭世清并未透露2023年具體的銷售目標(biāo)。僅表示,“按照全年60%去化計(jì)算,公司全年實(shí)際銷售金額將超過3000億元”。
一邊加速拿地,一邊低息融資,“逆勢(shì)擴(kuò)張”是業(yè)內(nèi)對(duì)華潤(rùn)置地過去兩年的印象。就在業(yè)績(jī)會(huì)召開的3月29日,華潤(rùn)置地發(fā)布了2023年度第一期中期票據(jù)發(fā)行公告,本期中期票據(jù)發(fā)行規(guī)模40億元,募資用于項(xiàng)目建設(shè),最低利率僅為2.8%。
據(jù)財(cái)報(bào)顯示,2022年華潤(rùn)置地以總地價(jià)1442.3億元(權(quán)益地價(jià)1102億元)增持了71宗土地儲(chǔ)備,新增土地總計(jì)容建筑面積達(dá)1095萬平方米。北京商報(bào)記者注意到,與2021年同期相比,雖然地塊數(shù)量及面積方面有所減少,但拿地金額基本持平。
在業(yè)績(jī)會(huì)上,針對(duì)“逆勢(shì)擴(kuò)張”拿地的問題,華潤(rùn)置地首席戰(zhàn)略官謝驥回應(yīng)稱,2022年地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模下行、區(qū)域分化,在這樣的分化格局下,華潤(rùn)置地把握了優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目機(jī)會(huì),去年在核心城市補(bǔ)充了不錯(cuò)的土儲(chǔ),穩(wěn)定性和安全性比較高,對(duì)2023年的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)起到了支撐作用?!拔磥砣匀粫?huì)繼續(xù)堅(jiān)持穩(wěn)健為先,動(dòng)態(tài)跟蹤市場(chǎng)變化,合理把握投資結(jié)構(gòu)。”
截至2022年末,華潤(rùn)置地在手現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物975億元;總有息負(fù)債率40.2%,凈有息負(fù)債率38.8%;年末加權(quán)平均融資成本3.75%;平均債務(wù)期限拉長(zhǎng)至5.4年。
北京商報(bào)記者 王寅浩
(責(zé)任編輯:王治強(qiáng) HF013)相關(guān)知識(shí)
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華潤(rùn)置地前兩個(gè)月合同銷售額250.7億元
華潤(rùn)置地前5個(gè)月合同銷售額813.5億元
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