??繼保利125億、華發(fā)60億等公布定增議案后，萬科也于2023年2月13日拋出了非公開發(fā)行A股股票預(yù)案，計(jì)劃向不超過35名特定對(duì)象開展定向增發(fā)，募集資金總額不超過150億元。

??若本次萬科定增計(jì)劃能夠順利進(jìn)行，將會(huì)是A股房企最大規(guī)模的定增案。

??自2022年11月28日，房企股權(quán)融資重啟以來，截至目前已有超30家房企籌劃股權(quán)再融資，其中大部分為定向增發(fā)。通過非公開方式再融資，主要用于政策支持的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，包括保交樓、償債、補(bǔ)充運(yùn)營(yíng)資金等。

??目前，大部分房企融資依然困難重重。

??截止至2023年2月17日港股和A股250家房地產(chǎn)上市企業(yè)中，當(dāng)日收盤價(jià)低于每股凈資產(chǎn)的房企占比達(dá)到71%。

??這就意味著，當(dāng)前上市房企若要定向增發(fā)，勢(shì)必要面對(duì)當(dāng)前股價(jià)過低的窘境。

??我們認(rèn)為，雖然定增計(jì)劃可以在一定程度上補(bǔ)充流動(dòng)資金，但大規(guī)模的低價(jià)定增也會(huì)對(duì)上市公司造成一定的影響，股價(jià)的下跌也會(huì)造成股權(quán)再融資的空間減小。

??因此對(duì)房企來說，最重要的關(guān)鍵仍在于銷售面能否回暖。

??2023年2月12日晚間，萬科發(fā)布《2023 年度非公開發(fā)行A股股票預(yù)案》，計(jì)劃向不超過35名特定對(duì)象開展定向增發(fā)，募集資金總額不超過150億元。

??該金額已超過2022年12月保利發(fā)展(15.350, 0.09, 0.59%)當(dāng)時(shí)不超過125億元的募集資金總額，若本次萬科定增計(jì)劃能夠順利進(jìn)行，將成為A股房企最大規(guī)模的定增案。

??自2022年11月28日，房企股權(quán)融資重啟以來，截至目前已有超30家房企籌劃股權(quán)再融資，房企的定向增發(fā)潮已然來襲。

??圍繞近期房企的定向增發(fā)浪潮，市場(chǎng)上主要關(guān)心的問題有以下兩點(diǎn)：

??一是在于定向增發(fā)本身會(huì)攤薄不能參與此次定增的原有股東權(quán)益，包括投票權(quán)和未分配利潤(rùn)；二是部分房企以“破凈”價(jià)格選擇增發(fā)。

??對(duì)比近期三筆計(jì)劃定增規(guī)模較大的華發(fā)、保利及萬科預(yù)案中的發(fā)行價(jià)格，可以看到華發(fā)及保利均在《管理辦法》規(guī)定的“不低于定價(jià)基準(zhǔn)日前20個(gè)交易日公司股票均價(jià)的80%”的基礎(chǔ)上，加上了“且不低于發(fā)行前公司最近一期末經(jīng)審計(jì)的歸屬于母公司普通股股東的每股凈資產(chǎn)”，而萬科的發(fā)行價(jià)格沒有此項(xiàng)保證，主要原因在于萬科股價(jià)已處于“破凈”狀態(tài)。

??根據(jù)萬科預(yù)案，萬科計(jì)劃募集資金總額不超150億元，發(fā)行數(shù)量不超過11億股來計(jì)算，萬科計(jì)劃定增的發(fā)行價(jià)格約13.64元/股，預(yù)案發(fā)布前一交易日（2023年2月10日）的收盤價(jià)為17.67元/股，當(dāng)前的每股凈資產(chǎn)為20.73元/股，相較于前一交易日的收盤價(jià)折讓了22.8%。

??除萬科外，近期也有多家房企以“破凈”價(jià)格增發(fā)的先例，如碧桂園于2022年內(nèi)三次配售。2022年7月碧桂園曾以每股3.25港元的價(jià)格，折價(jià)12.63%配售8.7億股新股；2022年11月，又以每股2.68港元的價(jià)格，配售14.63億股新股，配售價(jià)折讓幅度為18%。此后2022年12月，碧桂園再以配股股價(jià)每股2.7港元，配股17.8億股，較前一日收盤價(jià)折讓14.8%，而碧桂園2022年中的每股凈資產(chǎn)為8.5277港元。

??像萬科和碧桂園這樣的行業(yè)龍頭也不得不折價(jià)配股增發(fā)，其最大的原因是：整體行業(yè)股價(jià)過低。

??據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止至2023年2月17日，港股和A股250家房地產(chǎn)上市企業(yè)中，當(dāng)日收盤價(jià)低于每股凈資產(chǎn)，即處于“破凈”狀態(tài)的房企多達(dá)178家，占比達(dá)到了71%。從“破凈”房企的市凈率情況來看，有61家房企的市凈率小于0.2，占比達(dá)到了34%；市凈率處于0.2到0.4之間的也多達(dá)41家，占比23%。

??可見，當(dāng)前大多數(shù)的上市房企都處于“破凈”狀態(tài)，從側(cè)面反映出了當(dāng)前投資者對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)及公司的信心低迷。

??這就意味著，當(dāng)前上市房企若要定向增發(fā)，勢(shì)必要面對(duì)當(dāng)前股價(jià)過低的窘境。

??若選擇不低于每股凈資產(chǎn)的價(jià)格發(fā)行，過高的發(fā)行價(jià)格會(huì)“勸退”潛在投資者，增加企業(yè)融資的難度。而若選擇以“破凈”價(jià)格增發(fā)，則會(huì)造成每股凈資產(chǎn)降低，對(duì)當(dāng)前股價(jià)繼續(xù)產(chǎn)生不利影響，降低未來股權(quán)再融資的空間，同時(shí)也會(huì)攤薄已有股東的資產(chǎn)總額。

??從募集資金的使用用途上來看，最常見的是補(bǔ)充流動(dòng)資金。

??對(duì)比近期三筆計(jì)劃定增規(guī)模較大的華發(fā)、保利及萬科預(yù)案，萬科用于補(bǔ)充流動(dòng)資金的占比最高，達(dá)到了上限的30%，而華發(fā)股份(10.480, 0.19, 1.85%)也達(dá)到了25%，僅保利為12%。

??通過定增募資投入部分募集資金，可以加快資金回收，不失為一種改善現(xiàn)金流的辦法，同時(shí)也為企業(yè)增加了安全邊際，為行業(yè)復(fù)蘇后的正常經(jīng)營(yíng)做好準(zhǔn)備。

??2022年11月28日，證監(jiān)會(huì)新聞發(fā)言人就資本市場(chǎng)支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展答記者問稱，證監(jiān)會(huì)支持實(shí)施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃，加大權(quán)益補(bǔ)充力度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)盤活存量、防范風(fēng)險(xiǎn)、轉(zhuǎn)型發(fā)展，更好服務(wù)穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)大盤。證監(jiān)會(huì)決定在股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項(xiàng)措施，并自即日起施行。

??至此，信貸、債券、股權(quán)三個(gè)融資渠道“三箭齊發(fā)”。截至目前已有超30家房企籌劃股權(quán)再融資。

??整體來看，目前大部分房企融資依然困難重重。

??一方面是籌劃股權(quán)再融資的房企數(shù)量與港股和A股250家房地產(chǎn)上市企業(yè)相比仍數(shù)量較少，另一方面是在整體行業(yè)股價(jià)過低、當(dāng)前投資者對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)及公司信心低迷的背景下，大部分房企不得不通過折價(jià)配股增發(fā)。

??低位定增對(duì)原有股東的權(quán)益造成的傷害較大，大規(guī)模的低價(jià)定增會(huì)影響上市企業(yè)的市場(chǎng)聲譽(yù)與形象，股價(jià)的下跌也會(huì)造成股權(quán)再融資的空間減小。

??如截止2023年2月17日碧桂園的股價(jià)已跌至2.55港元；而萬科自2022年12月初提出增發(fā)股票計(jì)劃，也遭到了摩根大通的多次減持。

??即使是像萬科和碧桂園這樣的行業(yè)龍頭也不得不面對(duì)股價(jià)過低難題，中小企業(yè)只會(huì)更加困難。

??整體來看，近期企業(yè)的定增計(jì)劃若能成功發(fā)行，從企業(yè)面來看，短期能夠擴(kuò)大所有者權(quán)益，降低負(fù)債率，增加企業(yè)的安全邊際。部分出險(xiǎn)企業(yè)還能夠通過定增方式將一部分債權(quán)人轉(zhuǎn)化為投資者，以債轉(zhuǎn)股形式相對(duì)減輕和部分化解債務(wù)壓力。

??但需要警惕的是，目前銷售市場(chǎng)仍未有起色，定增投入項(xiàng)目的收益率普遍處于較低水平，且部分房企用于補(bǔ)充流動(dòng)資金的占比較高，雖然能增加安全邊際，加快資金回收，但真實(shí)發(fā)展空間有限。

??對(duì)于企業(yè)而言，用好政策工具的同時(shí)，仍需把關(guān)注重點(diǎn)落在銷售層面，只有當(dāng)市場(chǎng)筑底回升、銷售回款得到保障才能讓企業(yè)真正走出困境。

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