房?jī)r(jià)下行、政策刺激，三四線樓市的觀望與期望

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2023-02-14 08:50

春節(jié)，誕生了我國(guó)獨(dú)有的人口大遷徙，從一二線城市到三四線城市，也造就了返鄉(xiāng)置業(yè)這一特殊的買房節(jié)點(diǎn)。今年，隨著春節(jié)返鄉(xiāng)恢復(fù)正常，樓市與置業(yè)的話題再被熱議。

為此，新京報(bào)關(guān)注80個(gè)典型三四線城市的樓市走向。同時(shí)，從新京報(bào)在春節(jié)期間推出的《鄉(xiāng)見(jiàn)》系列報(bào)道可以看出，在三四線城市，人們買房的積極性減弱，雖然部分剛需和改善性需求仍在，但多以觀望為主。

這種變化的背后是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)大行情使然，出險(xiǎn)房企增加、房?jī)r(jià)下跌等，讓不少購(gòu)房者的置業(yè)計(jì)劃擱置。另一方面，棚改紅利提前透支需求，人口的流出等也比一二線城市更快。不過(guò)，今年以來(lái)，諸多寬松政策利好三四線城市的樓市，未來(lái)也蘊(yùn)藏著機(jī)會(huì)。

樓市縮影：需求、觀望與期望并存

位于中部地區(qū)的古城開(kāi)封，是典型的三四線城市，過(guò)去幾年經(jīng)歷了一場(chǎng)樓市的狂奔與下挫。

春節(jié)前夕，小張回到老家開(kāi)封。他并未直接回村，而是先去了開(kāi)封城鄉(xiāng)一體化示范區(qū)，那是他幾年前鉚足勁兒置業(yè)的地方。房子在手的喜悅與房?jī)r(jià)下跌的心疼，令他心情五味俱全。

受到鄭汴一體化區(qū)域發(fā)展利好以及三四線城市去庫(kù)存的推動(dòng)，開(kāi)封房?jī)r(jià)在2015年前后形成一波上漲行情，尤以城鄉(xiāng)一體化示范區(qū)為主，房?jī)r(jià)直奔1萬(wàn)元/平方米。不過(guò)，受到調(diào)控收緊、需求減弱、庫(kù)存高企等多重因素的影響，開(kāi)封樓市進(jìn)入下行空間，尤其是部分樓盤在去年停工，讓購(gòu)房者信心大減。

小許在去年動(dòng)了換房改善的心思。按照她的計(jì)劃，賣掉開(kāi)封的樓房，換一套小別墅，一家四代人都能住進(jìn)去。從去年6月開(kāi)始，她拉著老公到處看房。后來(lái)，小許告訴新京報(bào)記者：“我感覺(jué)房?jī)r(jià)短時(shí)間內(nèi)不會(huì)上漲，所以不著急買房了?！?/p>

據(jù)中指研究院發(fā)布的一份調(diào)查顯示，今年1月，二線城市、三四線城市置業(yè)意愿均出現(xiàn)下滑，整體上看，三四線城市及縣城市場(chǎng)表現(xiàn)仍較冷，置業(yè)意愿相對(duì)低迷。

不少像小許一樣的人在觀望，但隨著利好政策的出臺(tái)，特別是房貸利率的下降，令一些購(gòu)房者“亂了心”。

“現(xiàn)在，房貸利率下降了，我們一是期望現(xiàn)在還在還貸的這套房，利率能夠下降；二是想為孩子再買一套房?？墒俏覀円矒?dān)心開(kāi)封的房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)繼續(xù)下降?！痹陂_(kāi)封某醫(yī)院工作的小楊說(shuō)。

開(kāi)封是大多數(shù)三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的縮影。在經(jīng)歷了幾年的下行后，目前三四線城市庫(kù)存高企，需求不足、供需失衡、樓市呈現(xiàn)低迷之勢(shì)。不過(guò)，因?yàn)榻Y(jié)婚帶來(lái)的剛需購(gòu)房、因?yàn)楹⒆咏逃妊苌母纳茡Q房等需求仍然存在，特別是在政策刺激下，這種需求被撕扯著。

今年春節(jié)，返鄉(xiāng)置業(yè)成為窺探三四線樓市的一個(gè)縮影。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，春節(jié)期間，28個(gè)三四線城市新房成交量環(huán)比下降61%，同比上漲13%。其中，東南沿海城市諸如溫州、東莞、中山、珠海等同比漲幅均超過(guò)50%。

不過(guò)，克而瑞認(rèn)為，三四線城市在春節(jié)期間的放量，更多是基于疫情防控松綁之后需求的延遲性釋放，后期持續(xù)性存疑。

過(guò)去五年：一輪深度調(diào)整

由返鄉(xiāng)置業(yè)帶來(lái)的“躁動(dòng)”，難以掩蓋三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體趨勢(shì)。

過(guò)去五年，與整體房地產(chǎn)市場(chǎng)行情一致，三四線城市樓市也經(jīng)歷了一輪深度調(diào)整。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2022年12月70城商品住房銷售數(shù)據(jù)顯示，35個(gè)三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格全部同比下跌，整體降幅為3.9%，與上月相同。其中，北海同比下降10.3%，湛江和岳陽(yáng)分別下降8.3%、8.2%。

縱觀過(guò)去五年，35個(gè)三線城市的新建商品住宅和二手住宅的價(jià)格走勢(shì)，呈現(xiàn)逐步下跌的態(tài)勢(shì)。2018年12月、2019年12月、2020年12月、2021年12月、2022年12月，35個(gè)三線城市新建商品住宅價(jià)格同比漲跌幅分別為10.8%、6.7%、3.5%、0.9%、-3.9%。在二手房方面，35個(gè)三線城市二手住宅銷售價(jià)格從2018年的同比上漲8.2%，到2022年同比下降4.8%。

以北海為例，這個(gè)臨海的三四線小城，氣候宜人、四季宜居，有著豐富的旅游、文化資源，曾因海南限購(gòu)迎來(lái)房地產(chǎn)熱潮。2018年12月，北海新建商品住宅銷售價(jià)格同比上漲11.8%。此后，受到疫情的影響，北海的游客減少、外地購(gòu)買力下降，房?jī)r(jià)持續(xù)走低。如今，北海的房?jī)r(jià)跌回2017年以前。

不過(guò)，今年春節(jié)，選擇在北海度假的小東一家，見(jiàn)證了當(dāng)?shù)芈糜问袌?chǎng)的強(qiáng)勁復(fù)蘇，帶來(lái)了民宿、酒店的火爆。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，隨著旅游市場(chǎng)轉(zhuǎn)好，將利好北海的旅游地產(chǎn)。

未來(lái)一年：持續(xù)利好政策有利于市場(chǎng)恢復(fù)

對(duì)于今年三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的預(yù)測(cè)，悲觀聲音較多。

中指研究院表示，三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)仍未現(xiàn)修復(fù)跡象，短期仍建議以去庫(kù)存為主，隨行就市、加大降價(jià)促銷力度。

綠城中國(guó)董事會(huì)主席張亞?wèn)|在接受媒體采訪時(shí)表示，房地產(chǎn)政策自2022年下半年開(kāi)始緊密出臺(tái)，預(yù)期2023年政策仍將繼續(xù)放寬。目前是政策落實(shí)階段，預(yù)期第三季度起銷售及購(gòu)房信心將回暖，但三四線城市可能不會(huì)短期內(nèi)恢復(fù)。

但是，對(duì)于樓市的扶持政策力度仍會(huì)持續(xù)。去年有超千條房地產(chǎn)政策出臺(tái)，達(dá)到近年峰值，其中，三四線城市成為樓市政策松綁的前沿陣地，包括調(diào)整公積金政策、降低首付比例和貸款利率、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼等。

在2023年地方“兩會(huì)”上，也釋放出三四線樓市的政策信號(hào)。其中，徐州2023年政府工作報(bào)告指出，堅(jiān)持“房住不炒”，支持居民剛性和改善性住房需求，規(guī)范整治房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，商品房銷售量增長(zhǎng)12%以上。

開(kāi)封的政府工作報(bào)告指出，做好“保交樓”后續(xù)工作，讓每一個(gè)業(yè)主安居住新房。

北海市政府工作報(bào)告指出，支持剛性和改善性住房需求，激活房地產(chǎn)外銷市場(chǎng)，確保房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。同時(shí)，扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定工作，堅(jiān)決守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)底線。

整體來(lái)看，支持剛性和改善性住房需求、保交樓、穩(wěn)民生等，都成為地方政府工作報(bào)告中出現(xiàn)的高頻房地產(chǎn)詞匯。

2023年，預(yù)計(jì)三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)大趨勢(shì)不會(huì)有太大改變，但在持續(xù)的政策刺激下，部分經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、產(chǎn)業(yè)支撐較好的三四線城市，購(gòu)房需求的天平可能會(huì)發(fā)生傾斜。

本版采寫(xiě)/新京報(bào)記者段文平

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