??深圳市特區(qū)建設(shè)發(fā)展集團(tuán)有限公司（以下簡稱“特區(qū)建發(fā)集團(tuán)”）正在不遺余力地幫扶自己的戰(zhàn)略投資對象。

??12月18日，華南城控股有限公司（以下簡稱“華南城”，01668.HK）發(fā)布公告，表示計(jì)劃以50億元轉(zhuǎn)讓西安華南城有限公司約69.35%股權(quán)，買家是特區(qū)建發(fā)集團(tuán)控制的子公司。

??這是特區(qū)建發(fā)集團(tuán)入主以來為華南城輸送的最大一筆資金。特區(qū)建發(fā)集團(tuán)董事長李文雄在11月30日的一次活動上透露，下屬公司將牽頭發(fā)起設(shè)立總規(guī)模約110億元的股權(quán)投資基金，為華南城的優(yōu)質(zhì)開發(fā)項(xiàng)目提供資金支持，盤活土地資源。這意味著，華南城未來還有望再獲得60億元的資金援助。

??除了出錢，特區(qū)建發(fā)集團(tuán)還出人、出力。李文雄已于9月23日開始擔(dān)任華南城的聯(lián)席主席一職，特區(qū)建發(fā)集團(tuán)下屬子公司也自本月開始研究與華南城7個(gè)在建項(xiàng)目的全流程合作。

??關(guān)于特區(qū)建發(fā)集團(tuán)未來的資金支持計(jì)劃等問題，中國房地產(chǎn)報(bào)記者聯(lián)系了華南城公司秘書陳慶疇，但截至發(fā)稿，電話仍未接通。

??西安華南城被轉(zhuǎn)讓套現(xiàn)

??公告顯示，這筆交易是在12月6日達(dá)成的，買方——深圳市深基壹號產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資運(yùn)營有限公司是特區(qū)建發(fā)集團(tuán)的直接非全資附屬公司。買方計(jì)劃斥資50億元認(rèn)購西安華南城有限公司發(fā)行的股份，以此獲得其約69.35%股權(quán)，華南城的持股比例將從100%減少至約30.65%。

??西安華南城有限公司參與了西安華南城的開發(fā)。該項(xiàng)目已投入營運(yùn)，商品交易中心所涵蓋的經(jīng)營業(yè)態(tài)包括五金機(jī)電、窗簾布藝、紡織服裝、皮革皮草、汽摩汽配、家居建材、1668新時(shí)代廣場、奧特萊斯、跨境電商、中亞與東盟產(chǎn)品展示中心等，建筑面積約241萬平方米的建設(shè)已竣工，建筑面積約76萬平方米的物業(yè)已展開規(guī)劃建設(shè)。

??買方50億元的認(rèn)購代價(jià)，有約22.6億元將注入西安華南城有限公司的注冊資本，剩余的27.4億元作為溢價(jià)注入資本公積金。而華南城預(yù)計(jì)將錄得800萬元的收益。

??相對交易利潤，華南城更看重的是大筆現(xiàn)金流入對資產(chǎn)負(fù)債表的影響。該公司表示，以現(xiàn)金方式收取認(rèn)購代價(jià)，使得西安華南城有限公司能夠償還現(xiàn)有的股東貸款，進(jìn)而降低華南城的資本負(fù)債比率。

??特區(qū)建發(fā)集團(tuán)也不是純粹的做慈善，這筆交易還附帶了一份業(yè)績對賭。當(dāng)賣方?jīng)]有滿足一系列的開發(fā)或業(yè)績要求時(shí)，買方可以在54個(gè)月后，把所持的部分或全部股份再賣給賣方。例如，政府應(yīng)在54個(gè)月內(nèi)回購項(xiàng)目的4幅土地，且回購金額不低于20億元，或者這4塊地已開發(fā)，現(xiàn)金流入不少于20億元。在這54個(gè)月里，西安華南城項(xiàng)目的銷售收入須不少于45億元，銷售利潤率不少于6.9%，平均年度凈利潤不少于3億元等。

??此前，為了緩解華南城的流動性壓力，這位新進(jìn)入的大股東已經(jīng)做了不少工作。包括，以19億港元的價(jià)格認(rèn)購華南城29.28%的股份，出資約12.57億元收購華南城下屬物業(yè)公司50%股權(quán)，借出2億元的3年期貸款等。論出資額，這次是支持力度最大的一次。

??李文雄上任開啟全面合作

??在5月份的股票交割儀式上，李文雄曾承諾將始終堅(jiān)持“三個(gè)不變”，即華南城管理團(tuán)隊(duì)基本不變、市場化運(yùn)營機(jī)制不變、產(chǎn)業(yè)定位和發(fā)展方向不變。

??從目前來看，雖然華南城原來的管理團(tuán)隊(duì)沒有變化，但特區(qū)建發(fā)集團(tuán)也安排了不少新管理層，以加強(qiáng)對該公司的控制力和話語權(quán)。6月份，華南城委任了兩位執(zhí)行董事、一位獨(dú)立非執(zhí)行董事，均來自特區(qū)建發(fā)集團(tuán)，其中萬鴻濤擔(dān)任執(zhí)行董事兼集團(tuán)副總裁，分管運(yùn)營管理、戰(zhàn)略協(xié)同和新業(yè)務(wù)發(fā)展工作，覃文忠擔(dān)任執(zhí)行董事兼集團(tuán)財(cái)務(wù)總監(jiān)，主要分管審計(jì)內(nèi)控、財(cái)務(wù)管理、稅務(wù)管理和資金管理工作，統(tǒng)籌融資工作并負(fù)責(zé)境內(nèi)融資等。

??3個(gè)月后，53歲的李文雄親自上任了，他被委任為華南城的聯(lián)席主席兼非執(zhí)行董事，主要負(fù)責(zé)制定該公司的整體業(yè)務(wù)模式、發(fā)展策略等，并與鄭松成合力領(lǐng)導(dǎo)董事會。而鄭松成則從主席調(diào)任為聯(lián)席主席。

??李文雄的動作很快，11月30日，特區(qū)建發(fā)集團(tuán)就宣布與華南城簽署全面協(xié)同合作協(xié)議。合作協(xié)議里有不少細(xì)化的內(nèi)容，包括合力推動優(yōu)質(zhì)土地整備及城市更新項(xiàng)目獲取，推進(jìn)投資規(guī)模約300億元的深圳華南城一期市場更新項(xiàng)目轉(zhuǎn)型升級等。李文雄表示，特區(qū)建發(fā)集團(tuán)將進(jìn)一步加強(qiáng)與華南城的融資業(yè)務(wù)協(xié)同及融資資源共享，由下屬公司牽頭發(fā)起設(shè)立總規(guī)模約110億元的股權(quán)投資基金，協(xié)同華南城與相關(guān)銀行開展密切合作，推動組建銀團(tuán)貸款，幫助華南城置換高息債務(wù)并補(bǔ)充流動性。

??除了解決資金問題，盤活項(xiàng)目也是這次的合作重點(diǎn)。特區(qū)建發(fā)集團(tuán)與多地華南城項(xiàng)目將全面啟動合作，首批啟動的是南昌、鄭州、南寧等城市7個(gè)在建項(xiàng)目的合作開發(fā)和銷售，特區(qū)建發(fā)集團(tuán)的下屬全資子公司將參與項(xiàng)目的建設(shè)、銷售、運(yùn)營等流程。

??華南城方面表示，首批7個(gè)項(xiàng)目成功啟動后，后期更多項(xiàng)目將進(jìn)入正軌，進(jìn)而帶動整體經(jīng)營進(jìn)入良性循環(huán)。

??要逆轉(zhuǎn)業(yè)績持續(xù)下行、短債壓力巨大的局面，華南城確實(shí)需要一位有力的破局者。11月28日，華南城發(fā)布了大股東變更后的首份中期業(yè)績。報(bào)告期內(nèi)，該公司的收入同比減少47.1%至32.6億港元，歸屬母公司凈利潤同比下跌60.9%至約2.7億港元。在特區(qū)建發(fā)集團(tuán)的支持下，華南城順利完成了5筆累計(jì)約15.7億美元優(yōu)先票據(jù)的展期，同時(shí)新增了50.3億元的銀行授信。

??但截至9月30日，該公司仍有約120.6億港元的有息借貸將在一年內(nèi)到期，而其現(xiàn)金及銀行存款僅40.4億港元。

??雖然短期內(nèi)，華南城很難回歸業(yè)績增長軌道，但對很多出險(xiǎn)房企而言，該公司已經(jīng)是值得學(xué)習(xí)的成功榜樣。某出險(xiǎn)房企的內(nèi)部人士對中國房地產(chǎn)報(bào)記者表示，目前還不知道公司會不會全盤參考華南城的引戰(zhàn)方案，但可以明確的是公司也傾向于引入國企做第一大股東，并計(jì)劃將部分優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給國企戰(zhàn)投。

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