鄭州百億紓困基金，首個“幸運兒”為什么不是住宅？

來源：智能家居時間：2022-08-12 09:20

8月9日，鄭州百億紓困基金首個項目終于落地。從基金成立，到詳細運作及申請方案出臺，再到項目落地，前后不過20天，這樣的效率不可謂不快。

然而引發(fā)爭議的是，第一個“幸運兒”是北龍湖金融島寫字樓項目，而非大家期望中的住宅。

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有網友表示疑惑：紓困基金不是為了解決“問題樓盤”引發(fā)的系統(tǒng)性風險么，為什么不首先考慮涉及人員更多、損失更大的大型住宅項目，而是一個商辦項目？

對此，有熟知鄭州樓市的行業(yè)人士對觀察者網分析稱，當前全國交付危機頻發(fā)，各地紓困最大難點就是資金不足。鄭州紓困基金并非對項目進行簡單資金注入，100億元并不算多，因此首先要考慮的是如何撬動更多社會資本，盤活更多項目，從而盤活整個樓市；而非一股腦選擇資金缺口最大、涉及人員最多的樓盤，其余的各安天命。

而相應的，涉及住宅的問題樓盤大都處于“已售未交付”狀態(tài)，資金缺口很大但凈資產存量少，若作為初期紓困目標則難以撬動更多資本參與其中，因此即便有所考慮，落地速度也會較慢。

首選項目易操作、缺口小

8月9日，由鄭州國家中心城市產業(yè)發(fā)展基金股份有限公司作為母基金出資設立的鄭州市房地產紓困基金牽頭、鄭州地產集團參與，與建業(yè)集團就北龍湖金融島寫字樓項目達成合作。

據觀察者網了解，北龍湖金融島項目的建設公司為鄭州金融島建設發(fā)展集團有限公司。天眼查數據顯示，該項目由協(xié)信地產、河南東龍控股集團、建業(yè)地產合作開發(fā)，三方分別持股40%、40%、20%。

其中，河南東龍控股集團是由鄭東新區(qū)管委會發(fā)起，聯合鄭州市建設投資集團有限公司、鄭州地產集團和河南水利投資集團有限公司組建成立的大型國有控股公司。

也就是說，作為本地國企，鄭州地產集團從一開始就介入到金融島項目的開發(fā)中，對于該項目債務情況、施工進度、未來收益等內容本就知根知底。

而另外兩個開發(fā)商協(xié)信地產與建業(yè)地產，前者正在進行破產重組，后者幾乎被河南國資委收編，也稱得上“自己人”。

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因此，據接近北龍湖金融島項目的知情人士透露，對于該項目的紓困，其實只需要以協(xié)信地產在該項目所持股權作為質押，堵住這一方面的債務漏洞即可，操作難度和資金缺口都不大，這才是首選該項目作為紓困目標的首要因素。

其二，上述知情人士向觀察者網補充道，金融島項目作為鄭州市核心商務區(qū)的標桿項目，保障項目順利落地對于城市經濟復蘇、提振士氣意義重大。且項目凈資產存量和工程進度都也很高，也從未完全停工，從性價比上是目前最高的。

按照規(guī)劃，北龍湖金融島被稱為鄭州版的陸家嘴(600663)，定位為“中原經濟區(qū)的金融中心”，項目建成后，將成為河南乃至中原經濟區(qū)唯一的金融名片，代表著中原經濟區(qū)金融領域的最高形象，承擔著中部崛起的重任，是鄭州成為“國家中心城市”“內陸開放型經濟高地”的重要支點。

此次紓困基金的首個落地項目北龍湖金融島寫字樓項目，為目前建業(yè)所承建的北龍湖金融島的組成部分。據建業(yè)地產發(fā)布的2021年財報顯示，金融島項目為商業(yè)性質，在建面積約120.43萬平方米。

撬動更多社會資本是核心

事實上，按照8月4日鄭州市人民政府辦公廳正式印發(fā)《鄭州市房地產紓困基金設立運作方案》（下稱《方案》），凈資產存量較高的項目，即“未來銷售收入能夠覆蓋項目投資的存量房地產項目”，正是該紓困基金首選標的。

根據《方案》，該房地產紓困基金由中心城市基金下設立，規(guī)模暫定100億元，采用母子基金方式運作，子基金的實施主體主要由紓困專項基金與市區(qū)兩級國有公司、社會資本（包含但不限于央企、省級國企、施工企業(yè)、資產管理公司、金融機構）等組建，原則上紓困專項基金出資比例不高于30%，其他各主體出資比例協(xié)商確定。

之后，項目盤活資金通過子基金自有資金或融資方式籌集，其中，自有資金出資原則上不高于40%，其余資金則通過積極爭取金融機構并購貸款等方式籌集低成本資金。同時，子基金對項目實施全封閉管理，按照銷售進度逐步回收投資，并陸續(xù)退出。據此推算，理論上最終撬動資金總規(guī)模有望達833億元。

廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，撬動即注入一筆資金，項目能動起來，通過后期銷售的回款，紓困基金能回籠投資，并投到下一個項目。這種做法的核心在于救項目，避免無序救助導致企業(yè)躺平。

因此有業(yè)內人士認為，目前各地推動問題樓盤化解處置工作的最大難點就是資金問題，這種基金紓困模式的最核心優(yōu)勢就是撬動社會資本，而非單純依靠地方政府或國有資產注入資金。但最大挑戰(zhàn)也在于此，如果不能有效激發(fā)社會資本的投資熱情，項目落地將會遇到很大阻力。

上述知情人士向觀察者網表示，北龍湖金融島項目除了初期投入小、未來收益高的優(yōu)勢之外，還有一大優(yōu)勢就是能夠快速幫助兩大開發(fā)商河南東龍控股集團與建業(yè)地產解套，有望既盤活項目，又幫助盤活企業(yè)。

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“特別是建業(yè)地產，作為河南本土最大房企，目前也因流動性問題造成大量問題樓盤，不久前剛剛獲得河南鐵投資金加持，紓困其項目也就是在為企業(yè)紓困，而企業(yè)自身在獲得資本助力的情況下又可以回饋項目，甚至吸引新的資本加入，加速化解問題樓盤危機。”

也就是說，紓困基金無意中為所選項目與企業(yè)設立了一個不小的門檻，資金缺口較大的項目或者企業(yè)，且項目層面的債務不明確，存在如交叉抵押等復雜情況，對這些項目進行審計和紓困的工作難度很大、最終落地也會很慢。

58安居客房產研究院院長張波也認為，紓困基金對問題樓盤設立救助門檻，一是紓困基金本身的規(guī)模有限，無法全面解決所有存在問題的項目，因而通過“解決一個帶動一批”的方式更好恢復行業(yè)信心；二是前期選擇資大于債的項目亦是為了控制相應的風險，保障基金先期動作的有效落實。社會面的參與度未來將會隨著風險逐步化解、項目復工情況不斷好轉而逐步得到提升。

此外值得注意的是，北龍湖金融島項目只是首個紓困目標，其他項目的具體紓困方式則要根據具體情況具體實施。

根據7月19日鄭州紓困基金成立宗旨，該基金由河南國資委旗下河南資產與鄭州國資委旗下鄭州地產集團共同成立，將通過資產處置、資源整合、重組顧問等多種方式，參與問題樓盤盤活、困難房企救助等解圍紓困工作。

（責任編輯：常丹丹 HO016）