保交樓成下半年重要工作,優(yōu)質項目、優(yōu)質房企迎先機
紅周刊 | 熊穎
“保交樓”已被提升至國家重要工作層面。在近日召開的中共中央政治局會議上,保交樓被首次提及,這意味著下半年房地產(chǎn)行業(yè)最重要的工作由此確定。對此,有職業(yè)投資人表示,下半年預計會有更多針對性政策推出,優(yōu)質項目、優(yōu)質企業(yè)預計會率先受益。
目前面臨較多困難的房地產(chǎn)市場,正迎來政策紓困新時期。7月28日,中共中央政治局召開會議,“保交樓”被首次寫入了政治局會議文件。
對此,業(yè)內人士指出,下半年可能會有新一輪的“保交樓”、穩(wěn)民生政策出臺,進而化解房地產(chǎn)市場困局。同時,按照政策落地的一半節(jié)奏而言,行業(yè)內人士指出,房地產(chǎn)市場整體回暖預計要等到明年上半年,其中,重點城市會率先回暖,重點企業(yè)率先受益。
保交樓、穩(wěn)民生
困境中的房地產(chǎn)市場迎拐點
據(jù)新華社報道,中共中央政治局7月28日召開會議,分析研究當前經(jīng)濟形勢,部署下半年經(jīng)濟工作,對疫情防控、宏觀政策、平臺經(jīng)濟、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場等熱點問題均有涉及,釋放出穩(wěn)經(jīng)濟大盤的積極信號。
其中,關于房地產(chǎn)市場,會議強調,要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場,堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,因城施策用足用好政策工具箱,支持剛性和改善性住房需求,壓實地方政府責任,保交樓、穩(wěn)民生。
值得一提的是,“保交樓”是首次寫入政治局會議文件。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進向《紅周刊》分析表示,“保交樓、穩(wěn)民生”的表述針對性很強,覆蓋住了當前社會對于房地產(chǎn)市場關注的焦點話題。
事實上,在此之前,對“保交樓”表態(tài)最多的當數(shù)銀保監(jiān)會。自7月14日以來,銀保監(jiān)會有關部門負責人多次強調,支持地方做好“保交樓”工作。如今,“保交樓”上升到中央政治局會議層面,對于整個房地產(chǎn)市場意味著將有更強有力的政策支持“保交樓”工作落地。
嚴躍進指出,“保交樓”是下半年一項重要的工作,而且也是地方政府需要努力抓的工作。從實際過程看,當前“保交樓”的政策比較清晰,包括地方黨委和政府全局統(tǒng)領,商業(yè)銀行等機構密切配合,房企等積極參與復工。同時,不排除下半年中央和各金融部門如政策性銀行等部門,會有新一輪的“保交樓”政策。此類政策在推動房企施工、化解房企債務壓力、維護購房者合法權益等方面會有積極表現(xiàn)。
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也向《紅周刊》指出,實際上,當前的房地產(chǎn)市場形勢已經(jīng)較為明朗,房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)持續(xù)下滑并非需求端政策紓困不給力,而是供給端沖擊持續(xù)存在,惡化了市場預期。不解決供給端的問題,房地產(chǎn)市場源頭上的沖擊就解決不了,樓市就難以穩(wěn)定下來,全鏈條下行就難以避免,“保交樓”也難以實現(xiàn)。
在李宇嘉看來,接下來要想解決這一困境,則要用足、用好政策“工具箱”。關于籌集基金、專項債、收購為保障房、破產(chǎn)重組、收并購盤活等,這些方案或工具都沒有成熟的模式套用,需要地方要自己探索和推進使用,要推進一盤一策,涉及到的主體如開發(fā)商、住建局、金融、土地等,誰有病給誰吃藥,誰的問題和責任誰擔。
“地產(chǎn)紓困資金”在路上?
優(yōu)質項目、優(yōu)質房企迎機遇
實際上,據(jù)《紅周刊》觀察,在一城一策的政策鼓勵下,一些城市在“保交樓”上已經(jīng)先行一步。近期,國資企業(yè)河南資產(chǎn)管理有限公司就宣布表示,將聯(lián)合鄭州地產(chǎn)集團設立“地產(chǎn)紓困基金”,通過資產(chǎn)處置、資源整合、重組顧問等方式,參與問題樓盤盤活、困難房企救助等解圍紓困工作。
同時,市場上還傳出“將成立房地產(chǎn)紓困基金,支持12家出險房企脫困”的消息。據(jù)觀察網(wǎng)報道,克而瑞25日援引境外市場資訊機構REDD消息,國家正考慮設立房地產(chǎn)基金,規(guī)模最高可達2000億元-3000億元之間,用于支持12家出險房企和部分地方政府新近選定的其他房企。除此之外,據(jù)REDD消息,政府也在考慮出臺一項關于發(fā)行棚改專項債的全國性的政策,預計最早下個月能取得一定進展。
對于上述消息,多位地產(chǎn)、金融專業(yè)人士向《紅周刊》分析指出,上述政策方案對穩(wěn)樓市、穩(wěn)信心有一定積極作用。但與此同時,也有業(yè)內人士提醒,上述提及的政策方案中,房地產(chǎn)基金計劃資金規(guī)模體量較小,因此帶來的直接提振效應或許有限。
億翰智庫企業(yè)事業(yè)部副總裁田晶向《紅周刊》表示,對于上述消息中房地產(chǎn)基金方案的落地不要抱有過高預期,因為從資金量的角度上來說,體量上無法覆蓋目前已經(jīng)爆雷或存爆雷風險的所有房企,所以在紓困的實際執(zhí)行中,肯定是尋找確定性更強的項目來進行紓困,比如,一些優(yōu)質項目或者信用較高、還未展期的房企。
此外,在田晶看來,值得注意的是,即便后續(xù)有了政策支持,對房企以及具體項目的紓困行為,也仍將是一種市場化行為。之所以這么說,是因為房企或項目本身的風險存在不確定性。根據(jù)過往經(jīng)驗,可以看到近兩年時間內,存在不少白衣騎士在收購瀕臨困境的企業(yè)資產(chǎn)包的過程中最終被拖垮的前車之鑒。
不過,田晶依然堅信,上述政策方案如若落地,提振作用將主要體現(xiàn)在兩方面:一是,從城市結構上來講,基本面越好的城市,政策覆蓋后的提振效果會更明顯;二是,未出現(xiàn)風險性事件、未出現(xiàn)債務展期的優(yōu)質房企也將明顯受益。
房地產(chǎn)市場整體“困境反轉”
要等到明年上半年
伴隨7月25日“將成立房地產(chǎn)紓困基金,支持12家出險房企脫困”的消息傳出,房地產(chǎn)板塊應聲上漲,7月25日、26日地產(chǎn)股連續(xù)兩日集體反彈,但隨后幾天又全面回落。
其中,行業(yè)龍頭碧桂園在7月27日發(fā)布折價配股公告,公司旗下上市公司碧桂園、碧桂園服務股價由漲轉跌。據(jù)碧桂園公告,公司擬配股8.7億股,配股價3.25港元/股——相比之前連續(xù)十個交易日平均收盤價約3.42港元/股折讓約4.97%,融資約28.27億港元,所得款項扣除發(fā)行費用后用于現(xiàn)有境外債項再融資、一般營運資金和未來發(fā)展。在7月27日,碧桂園股價報3.16港元/股,下跌15.05%;碧桂園服務股價報17.44港元/股,下跌21.97%。
利檀投資董事長陳昊揚向《紅周刊》表示,按照過往的認知,碧桂園和旭輝一直都是大家公認的比較好的民營房企,但從市場表現(xiàn)來看,7月以來,碧桂園跌了超過30%,旭輝股價跌幅也超過40%,本來前述房企的股價就很低了,現(xiàn)在更是跌到和其他違約房企相近的估值水平。
他認為,總的來看,房地產(chǎn)市場尤其是香港市場,對房地產(chǎn)企業(yè)的情緒還是比較悲觀的,并沒有因為7月25日釋放的消息而得到真正提振,這說明市場還在觀察?,F(xiàn)在海外市場、港股市場對一般的利好消息已經(jīng)不是特別的認可,除非能夠真正看到流動性的改善。
此外,陳昊揚分析表示,市場的悲觀情緒主要來自于融資端和銷售端的較大壓力。其中,融資端方面,銀行端、金融端對部分民營企業(yè)存擠兌現(xiàn)象,不給貸款、發(fā)信債;銷售端方面,伴隨7月的停貸事件購房者的需求情緒受到很大壓制。
在其看來,目前暫時看不到市場反轉的期望,但從中長期來看的話,如果能做到以下兩點,市場反轉的可能性還是較大的,其一,是將低效的、難救活的風險房企盡快出清;其二,是效率高、有戰(zhàn)斗力的優(yōu)質房企能夠盡快步入正常軌道。
即使按照政策落地的一般周期,房地產(chǎn)市場的修復也需要一定時間。嚴躍進向《紅周刊》表示,隨著時間推移,房地產(chǎn)市場的悲觀情緒會慢慢減弱,一方面在于,人們對疫情沖擊的適應能力增強,且伴隨房價出現(xiàn)一定程度的下跌,購買意愿增強;另一方面在于,房地產(chǎn)市場交易行情本身也具備自我復蘇的能力。
嚴躍進預計,后續(xù)的市場修復規(guī)律可大致分為三個階段:第一階段,是從現(xiàn)在開始至9月份,即到三、四季度之間為止,部分城市的樓市成交數(shù)據(jù)呈現(xiàn)同比增長;第二階段,到今年四季度,全國房價指標開始出現(xiàn)正面數(shù)據(jù)。比如房價指數(shù)的環(huán)比上漲,又或者是房價指數(shù)的環(huán)比跌幅收窄;第三階段,也就是房地產(chǎn)市場的真正恢復,則可能要到明年上半年。彼時,不光樓市的交易數(shù)據(jù)持續(xù)改善,保交付的信息也會同步增加。
(本文已刊發(fā)于7月30日《紅周刊》,文中提及個股僅為舉例分析,不做買賣建議。)
(責任編輯:冀文超 )相關知識
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