中新經(jīng)緯7月14日電 題：“購房者集體停貸”事件凸顯預售資金監(jiān)管之重

作者 嚴躍進 易居研究院智庫中心研究總監(jiān)

近期，多地出現(xiàn)爛尾樓購房者集體發(fā)布聲明，要停止償還貸款，直至相關項目完全復工為止，涉及河南、山西、江西、湖南、湖北、廣西、陜西等多個省份。根據(jù)購房者發(fā)布的網(wǎng)絡信息不完全統(tǒng)計，至少已有106個項目購房者宣布停貸。

購房者單方面宣布停貸，原因主要是無法按期收房，有項目的“強制停貸告知書”中甚至都給出了要求項目復工的具體時限。

從目前涉及的多個樓盤情況具體情況來看，事件矛盾點主要集中在幾個方面。第一，樓盤項目停工面積較大，部分樓盤雖然復工，但本質(zhì)上是“表演式復工”，并沒有真正進入到完全施工階段。第二，涉及到的此類項目預售資金流向不清晰，且資金監(jiān)管不到位，導致購房款不能順利進入施工和工程階段，部分銀行負有直接監(jiān)管責任。第三，購房者的訴求基本清晰，即要求限期復工，否則在辦理不動產(chǎn)權證前將拒絕還貸，損失由相關部門和機構自行承擔。

預售資金監(jiān)管須堅守“不忘初心”

我認為，“購房者集體停貸”事件的直接原因是部分項目預售資金賬戶空缺，房企無力支付相關款項，導致樓盤工程推進節(jié)奏過慢，給購房者帶來巨大壓力所致。

從行業(yè)視角來看，這種現(xiàn)象與當前房企住宅銷售業(yè)績疲軟，上半年房地產(chǎn)開發(fā)貸、經(jīng)營貸工作仍須更進一步落實等因素都有關聯(lián)。

此次各地爆發(fā)的“集體停貸”事件，給我們最大警示就是相關部門要堅守預售資金監(jiān)管底線，堅決杜絕空白賬戶和虛假監(jiān)管。

商品房預售資金是指商品房預售時，購房人按照預售合同約定支付的全部房價款，包括定金、首付款、購房貸款，以及其他形式的購房款。商品房預售資金要全部存入專用賬戶。

理論上來講，監(jiān)管預售資金的初心就是為確保樓盤工程按期完成而設立的一道防火墻機制，目的就是保障購房者根本利益。

而爛尾項目問題加劇，這就側面說明部分項目的預售資金監(jiān)管明顯不到位，導致項目工程建設資金空缺。同時，也說明認真執(zhí)行預售資金監(jiān)管制度，在整個房地產(chǎn)開發(fā)鏈條上角色的重中之重。

建議處置相關問題要務實

住房與民生問題休戚相關，處置不當容易演變?yōu)樯鐣栴}。我建各級政府要積極摸盤所在城市項目開工情況，對爛尾和“表演式復工”情況要給予嚴查，對牽涉項目購房者的房貸情況要做到心中有數(shù)。

要重視項目爛尾和房貸斷供的因果關系，督促銀行加快企業(yè)貸款發(fā)放，加快開工，積極梳理出貸款緩繳或其他變通的處理方式，盡快明確復工和交付時間表。

要關注近期房企不能開工的原因和現(xiàn)象，繼續(xù)給企業(yè)提供必要幫助，尤其是“關好預售資金監(jiān)管口子”，確保相關資金真正用于項目工程建設。針對爛尾項目，可以考慮引入合作企業(yè)聯(lián)合開發(fā)、“企業(yè)+資產(chǎn)管理公司”等處置模式。

此外，要進一步促進當?shù)胤康禺a(chǎn)交易市場活躍，進一步解除購房方面不必要的限制措施，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。因為市場整體疲軟，也容易導致各類救市做法空耗資金和精力。

整體而言，建議相關部門在處理此類問題要秉持務實、變通的態(tài)度，從維護購房者權益角度出發(fā)，從穩(wěn)定社會大局角度入手，防范相關問題進一步發(fā)酵。

是否要取消期房銷售模式？

當前，房地產(chǎn)業(yè)實行的期房制度雖然存在一定風險，但由于預售資金監(jiān)管政策的存在，整體風險一直處在可控范圍之內(nèi)。當下，部分項目因為預售資金監(jiān)管工作沒有落實到位，再加之市場處深度調(diào)整期并未完全回暖，導致短期內(nèi)各種矛盾集中爆發(fā)。從制度實踐來看，預售制度改革也在進一步完善當中。

目前，房地產(chǎn)行業(yè)進入現(xiàn)房銷售模式并不符合實際。因為在此模式之下，正在發(fā)展調(diào)整中的諸多房企將會面臨更大、更長周期的資金壓力，不利于當前實際問題的解決。

因此，現(xiàn)房銷售可作為行業(yè)政策長期探索的方向，眼下最重要的是要確保在期房模式下減輕房企壓力，促進資金落實到位，以更快解決市場中出現(xiàn)的各類問題。(中新經(jīng)緯APP)

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責任編輯：李惠聰

編輯：董文博

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