今年，老舊小區(qū)改造成為中央以及各地政府的“高頻詞”。兩會政府工作報告提到，2020年擬新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個，支持加裝電梯，發(fā)展用餐、保潔等多樣社區(qū)服務。

今年4月，國務院常務會議提出“加大城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造力度，推動惠民生擴內(nèi)需”。5月，北京市印發(fā)了《2020年老舊小區(qū)綜合整治工作方案》，明確北京市年內(nèi)開工老舊小區(qū)綜合整治項目80個，完成老舊小區(qū)綜合整治項目50個、固定資產(chǎn)投資12.8億元。

種種跡象表明，北京乃至全國老舊小區(qū)綜合整治及改造拉開序幕。但是面對資金需求大、投資回報不高等現(xiàn)狀，如何建立“微利可持續(xù)”的商業(yè)模式？如何提高社會資本的參與度？新京報記者特邀請業(yè)界人士為老舊小區(qū)煥發(fā)“生機”探尋長效機制。今年，對于全國3.9萬個老舊小區(qū)來說，也將面臨“舊貌換新顏”的巨變。

【圓桌嘉賓】

夏子清 全聯(lián)房地產(chǎn)商會城市更新和既有建筑改造分會秘書長

劉楚 北京愿景集團城市更新事業(yè)部總經(jīng)理

苑承建 建誠晟業(yè)聯(lián)合創(chuàng)始人

許小樂 貝殼研究院首席市場分析師

胡軍（化名） 老舊小區(qū)改造資深人士

【核心觀點】

1、老舊小區(qū)改造將為房地產(chǎn)、物業(yè)管理、電梯及停車設備、養(yǎng)老、托育、醫(yī)療、助餐、保潔等行業(yè)帶來利好。

2、這一輪老舊小區(qū)改造迫切需要解決市場化、金融化的問題，真正把老舊小區(qū)改造項目的“微利可持續(xù)”商業(yè)模型建立起來。

3、居民出一部分，政府投入一部分，改造企業(yè)投入一部分。通過“政府扶持帶動、企業(yè)融資共建、居民參與受益”的模式，建立多方資金共擔的機制。

4、設置物業(yè)扶持期與物業(yè)扶持項目，允許物業(yè)對小區(qū)內(nèi)低效空間資源加以改造，以特許經(jīng)營使用方式發(fā)掘小區(qū)存量空間商業(yè)價值，獲取合理收益。

【業(yè)界對話】

北京老舊小區(qū)改造資金需求巨大

Q1：北京老舊小區(qū)綜合整治已經(jīng)拉開序幕。市場空間有多大？

夏子清：老舊小區(qū)改造具有“保民生”和“擴內(nèi)需”的特點。此次改造對于居民改善生活質量有著積極的推動作用。老舊小區(qū)改造同樣有利于“穩(wěn)投資”。除了要更新水電路氣等配套設施，支持加裝電梯外，還要健全便民市場、便利店、步行街、停車場、無障礙通道等生活服務設施。因此，老舊小區(qū)改造將為房地產(chǎn)行業(yè)、物業(yè)管理行業(yè)、電梯及停車設備、養(yǎng)老、托育、醫(yī)療、助餐、保潔等行業(yè)帶來利好。老舊小區(qū)改造有望成為房地產(chǎn)行業(yè)新的增長點。

劉楚：北京市現(xiàn)有建設于1999年以前的老舊小區(qū)約2.3億平方米，已經(jīng)陸續(xù)到了迫切需要改造的階段，而1999年以后建成的小區(qū)市場規(guī)模也達到2億平方米，若商品房以每年2%的更新率計算，每年也有400萬平方米的新增改造任務。以愿景集團前期改造經(jīng)驗估算，老舊小區(qū)如涉及到樓體、小市政管線、公共區(qū)域等整體性改造，需求改造成本約為1000元/平方米，因此北京市舊改領域資金需求巨大。新一輪老舊小區(qū)改造對參與企業(yè)提出了新的能力要求，就是對于老舊小區(qū)改造應當具備資金拉動、設計改造、長效運營的系統(tǒng)性能力。

許小樂：據(jù)貝殼研究院估算，當前北京有1100多個無物業(yè)管理、無電梯、無停車場的老舊社區(qū)，社區(qū)平均10萬平方米，按照一個社區(qū)投入3000萬元計算，將帶動最少330億元的投資需求。

胡軍：北京老舊小區(qū)包括北京市的老舊小區(qū)，以及中央部委及央企的老舊小區(qū)，數(shù)量較大。據(jù)統(tǒng)計，北京市屬老舊小區(qū)約有2700個左右，建筑面積約為1.4億平方米。如果按照北京老舊小區(qū)改造每平方米需要約1000元的資金計算，加上材料人工漲價及加項等因素，對應的改造總額達1500億元。如果再加上智能社區(qū)的新基建擴容投入，投資額度預計至少達到2000億元左右。

改造籌資渠道單一，政府財政壓力大

Q2：老舊小區(qū)改造的核心內(nèi)容包括什么？老舊小區(qū)改造為什么進度緩慢？

胡軍：目前老舊小區(qū)改造內(nèi)容主要分三大類：一是?；镜呐涮自O施，包括水、電、氣、路等；二是提升類的基礎設施，包括公共活動場地、配建停車場、物業(yè)用房等；三是完善公共服務類的內(nèi)容，包括養(yǎng)老、撫幼、文化室等設施。不同城市由于改造需求等方面的不同，以及人工和材料等成本的差異，需要的成本大不一樣。老舊小區(qū)單位面積拉動的投資不大，但全國老舊小區(qū)改造面積巨大，整體產(chǎn)生的投資是非?？陀^的。老舊小區(qū)改造緩慢的原因包括多方面，其中老舊小區(qū)改造需要協(xié)調(diào)煤水電等多個職能部門，還有改造資金籌集渠道單一。有些小區(qū)由于產(chǎn)權關系復雜，協(xié)調(diào)難度大。

苑承建：老舊小區(qū)改造從流程上來看需要居民表決通過，多數(shù)需要雙過半（戶數(shù)、面積），很多老舊小區(qū)居民對公共事務參與率低，而且居民意見不統(tǒng)一時有發(fā)生，協(xié)調(diào)居民時間長，難度大。此外，以前的一些政策也有所制約，比如加裝電梯的一票否決制等。

劉楚：老舊小區(qū)改造的內(nèi)容豐富，大規(guī)模展開必將對經(jīng)濟產(chǎn)生很強的拉動作用，但也要看到，過去老舊小區(qū)改造主要采取政府包攬、工程主導的工作方式，這就意味著巨大的投資都要由政府財政來承擔，對于各級財政來說，壓力巨大。

許小樂：住宅專項維修資金不足以支撐老舊小區(qū)改造。對于大部分老舊小區(qū)而言，維修資金數(shù)額較少，有的小區(qū)甚至沒有維修資金。目前我國大部分城市的老舊小區(qū)改造主要依靠財政撥款，但隨著時間的推移老舊小區(qū)數(shù)量會進一步增加，且建筑時間越長其維修和維護成本越高，單純依靠財政撥款長期來看不可持續(xù)。而且將財政補貼用于私人產(chǎn)權的房屋維修改造，還涉及社會公平性的問題。

急需建立“微利可持續(xù)”商業(yè)模式

Q3：當前積極參與老舊小區(qū)改造的企業(yè)并不多，老舊小區(qū)改造存在什么難點？在改造過程中，主要的瓶頸是什么？

夏子清：目前，老舊小區(qū)改造主要面臨資金瓶頸。老舊小區(qū)改造的資金難點主要表現(xiàn)在居民出資難，還有市場化融資機制模式尚不完善。老舊小區(qū)改造不同于房地產(chǎn)開發(fā)，投資需要長錢，回報過程漫長，企業(yè)投入很難短期收回。此外，單個小區(qū)或單棟住宅樓改造難以進行，需要通過成片區(qū)改造，整合周邊閑置資源，達到資金平衡的效果。

苑承建：老舊小區(qū)設施設備老化、公共區(qū)域缺乏管理等導致改造資金需求較高，但多數(shù)老舊小區(qū)受條件限制，公共區(qū)域資源普遍不足，企業(yè)參與改造后，可正常增加收入的地方有限。即使可以作為物業(yè)管理服務提供方介入改造，收費標準普遍較低。

劉楚：與棚改等城市改造模式相比，過去多數(shù)觀點認為老舊小區(qū)改造的商業(yè)模型不成立，難以吸引社會資本的投資。從我們前期調(diào)研情況看，稟賦條件較好的老舊小區(qū)更新改造后產(chǎn)生的現(xiàn)金流，主要來自小區(qū)內(nèi)閑置低效空間的運營收費、物業(yè)管理收費、停車管理收費以及隨后可能產(chǎn)生的入戶服務收費、養(yǎng)老、托幼、醫(yī)療服務項目收費，具有豐富運營經(jīng)驗的企業(yè)精耕細作才有可能實現(xiàn)長周期低盈利；而大多數(shù)老舊小區(qū)受地區(qū)發(fā)展度、人流活躍度、區(qū)位、房屋質量等因素影響，僅依靠小區(qū)內(nèi)資源基本無法平衡社會資本投資。這些因素導致了很多企業(yè)參與的積極性不高，因此，這一輪老舊小區(qū)改造迫切需要解決市場化、金融化的問題，真正把老舊小區(qū)改造項目的“微利可持續(xù)”商業(yè)模型建立起來。

許小樂：老舊小區(qū)一般產(chǎn)權復雜，比如存在老公房、房改房、商品房等，一些房屋因歷史原因難以找到產(chǎn)權主體，因此，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)改造的難度大。目前社會力量主要通過與街道辦事處簽訂框架戰(zhàn)略協(xié)議的方式參與社區(qū)改造項目，企業(yè)參與通道存在一定障礙。此外，老舊小區(qū)改造需要獲得長周期、低成本銀行融資產(chǎn)品和社會資本支持。而目前企業(yè)投資部分缺少政府審批文件等，與金融機構既有的審批程序性條件難以匹配，在申請貸款過程中會遇到障礙。

政府、居民、社會資本參與，建立多方共擔機制

Q4：如何建立資金共擔等長效機制，為老舊小區(qū)改造提速？

夏子清：需要挖潛老舊小區(qū)內(nèi)部空間，推進政府與企業(yè)之間的合作改造，降低市場成本投入，給予市場合理的獎勵或財稅優(yōu)惠，適度放松老舊小區(qū)改造的規(guī)劃管制。比如，提供超出規(guī)定的公共空間、公共服務設施、成規(guī)模停車空間等，給予一定的空間運營稅收減免，或提供直接的資金獎助等。

同時，打破就單個小區(qū)尋找出路的孤立思維，探索更大范圍或“新舊捆綁”等資金平衡機制。通過片區(qū)統(tǒng)籌，從更大空間內(nèi)進行多個更新項目的整體改造策劃，則更加容易達成整體平衡，從而吸引市場主體參與。此外，通過物業(yè)管理，業(yè)主委員會和公共維修基金的聯(lián)動，鼓勵原單位或居民集資進行小區(qū)改造。也可以進行合理的住房產(chǎn)權調(diào)整和租售改革，增加居民出資意愿。

劉楚：改造提速的核心是建立政府、居民、產(chǎn)權單位、社會資本合理共擔改造資金機制。要看到，老舊小區(qū)改造一定程度上具有長期惠民型社會事業(yè)的屬性，在財務上具有盈虧平衡周期長、項目利潤率低、需長期穩(wěn)定運營才能獲益的特征，這就需要圍繞這個核心創(chuàng)新政策工具、金融工具、技術工具和治理工具，為社會資本的進入創(chuàng)設一個友好型環(huán)境。

在金融創(chuàng)新上，探索在銀行政策性貸款、社會公募融資、財政稅收政策、老舊小區(qū)更改工程政策審批方面給予定點傾斜；實施PPP、特許經(jīng)營等，允許社會資本以老舊小區(qū)改造獲得的長期運營權為質押進行融資等，推動將城市更新和老舊小區(qū)改造列入城市投資引導基金支持范圍。

在模式探索上，對于規(guī)模體量較大、內(nèi)部具有較多低效可利用空間資源、配套設施等老舊小區(qū)，落地以“勁松模式”為代表的小區(qū)內(nèi)自平衡模式試點項目。對于分散的樓房或者規(guī)模體量較小、內(nèi)部可利用資源較少的老舊小區(qū)，通過更大區(qū)域資源統(tǒng)籌平衡、跨區(qū)域資源組合平衡，做到“肥瘦搭配”。

許小樂：應該明確準入條件，對民營企業(yè)同等待遇。探索參照政府特許經(jīng)營、PPP、ROT、BOT等政企合作模式，靈活采取政府委托、招投標、競爭性談判等方式，建立社會力量進入老舊社區(qū)改造項目的科學方式和長效機制。此外，用好住宅專項維修資金緩解財政壓力。沒有維修基金的老舊社區(qū)，通過由產(chǎn)權單位一次性出資、房改房和二次上市房業(yè)主按比例繳納、物業(yè)服務企業(yè)合理參與等方式，建立老舊社區(qū)住宅專項維修資金維修基金。

在創(chuàng)新融資機制，政策性金融支持方面，支持社會力量通過質押老舊小區(qū)更新改造項目的收益權及其他合法權益方式。對于老舊小區(qū)更新改造形成具有穩(wěn)定現(xiàn)金流的非產(chǎn)權業(yè)務，提供針對性優(yōu)惠擔保費率，降低擔保資產(chǎn)抵押和擔保措施限制，研究制定政策性擔保公司等專項支持工作政策。

胡軍：居民出一部分，政府投入一部分，改造企業(yè)投入一部分。通過“政府扶持帶動、企業(yè)融資共建、居民參與受益”的模式，堅持“居民、政府和改造企業(yè)各方共擔、財政配資和市場化運作并存”的原則，建立居民、市場、政府多方資金共擔的機制。

導入物業(yè)“保鮮”，培養(yǎng)居民繳物業(yè)費意識

Q5：北京市提出探索老舊小區(qū)綜合整治后長效管理機制，試點探索社會力量參與后期管理模式。您認為老舊小區(qū)如何實現(xiàn)物業(yè)服務的導入？

劉楚：專業(yè)物業(yè)管理的缺失一直都是困擾老舊小區(qū)治理提升的難題，也是居民關心的首要問題。日前實施的《北京市物業(yè)管理條例》，對于解決老舊小區(qū)物業(yè)服務難題，提供了有力的政策依據(jù)和實踐指南。

在實踐中，需要關注居民參與及付費意識培養(yǎng)問題。由于老舊小區(qū)物業(yè)一直是“政府兜底、街道代管”，居民雖然對于社區(qū)物業(yè)現(xiàn)狀并不滿意，但也缺乏付費意識。因此，需要從根本上解決居民接受度的問題，這需要企業(yè)積極承擔責任，以“先服務、再體驗、后收費”的方式，讓居民先感受到環(huán)境與服務提升的切身變化，再開始啟動收費工作。另外，老舊小區(qū)產(chǎn)權分散，居民訴求常態(tài)找不到反饋主體，因此，針對多產(chǎn)權單位的老舊小區(qū)物業(yè)管理，要注意權責統(tǒng)一，產(chǎn)權單位要與物業(yè)公司合理劃分責任區(qū)域以及對應的權益，深化解決多產(chǎn)權、多物業(yè)主體老舊小區(qū)專業(yè)化物業(yè)服務問題。

胡軍：老舊小區(qū)的長效機制就是在改造后，做好后續(xù)的小區(qū)的管理工作，通過專業(yè)的物業(yè)管理來保持改造效果。建立規(guī)范、安全、專業(yè)的物業(yè)管理工作。沒有公共維修基金的小區(qū)做好補交，堅持改造與管理同步實施，同時，堅持業(yè)主繳費與政府扶持相結合。

夏子清：運用社區(qū)治理渠道，建立長效維護機制。比如通過問卷發(fā)放、入戶調(diào)查、深度訪談等方式，提高居民參與度；還可以通過社區(qū)“共商共建共治”強化居民繳費意識，推進老舊小區(qū)物業(yè)接管的順利開展。

許小樂：讓居民參與物業(yè)服務標準及收費、老樓加裝電梯等事項，共商共議爭取居民響應和支持。設置物業(yè)扶持期與物業(yè)扶持項目，允許物業(yè)對小區(qū)內(nèi)低效空間資源加以改造，以特許經(jīng)營使用方式發(fā)掘小區(qū)存量空間商業(yè)價值，幫助物業(yè)公司獲取合理收益。

來源：新京報

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