5月小結(jié)丨購(gòu)房需求疲軟政策帶動(dòng)市場(chǎng)復(fù)蘇仍需時(shí)日

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2022-06-07 08:50

地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷深度調(diào)整期。

盡管近期中央多部委密集表態(tài)穩(wěn)地產(chǎn)，各地松綁政策不斷出臺(tái)，但政策回暖的傳導(dǎo)落地仍然是一個(gè)較為緩慢的過(guò)程。

5月份，受疫情及市場(chǎng)環(huán)境影響，購(gòu)房需求觸底，銷量斷崖式下跌，面對(duì)庫(kù)存的壓力、金融貸款償還壓力以及運(yùn)營(yíng)資金周轉(zhuǎn)等方面影響，房企仍處于水深火熱之中。

銷售承壓拿地謹(jǐn)慎

企穩(wěn)尚需時(shí)日

尷尬現(xiàn)狀的背后，是一串冰冷的數(shù)字。

中指院數(shù)據(jù)顯示，2022年1-5月，TOP100房企銷售額均值為273.9億元，同比下降50.7%；其中銷售額超千億房企3家，較去年同期減少12家；超百億房企70家，較去年同期減少48家。TOP100房企權(quán)益銷售額均值為199.9億元，權(quán)益銷售面積均值為136.0萬(wàn)平方米，同比分別下降51.5%和53.2%。

房地產(chǎn)行業(yè)下行壓力持續(xù)，疊加部分城市疫情反復(fù)，市場(chǎng)信心不足，企業(yè)整體銷售仍相對(duì)低迷。

前路難行，超出預(yù)期。今年以來(lái)即使大部分房企不披露目標(biāo)，或是已經(jīng)主動(dòng)調(diào)降了銷售目標(biāo)。但目前企業(yè)實(shí)際的業(yè)績(jī)完成情況仍不及預(yù)期，年內(nèi)貨值供應(yīng)及銷售去化壓力放大。

具體來(lái)看，在公開披露業(yè)績(jī)目標(biāo)的規(guī)模上市房企中，多數(shù)企業(yè)截至5月末的目標(biāo)完成率不足30%，有近半數(shù)企業(yè)甚至不足25%。幾乎所有的企業(yè)1-5月的目標(biāo)完成度均大幅低于去年同期，部分企業(yè)目標(biāo)完成度較去年同期的降幅大于15個(gè)百分點(diǎn)。

回款壓力巨大，房企拿地態(tài)度趨于謹(jǐn)慎。2022年1-5月，TOP100企業(yè)拿地總額4681億元，拿地規(guī)模同比下降64.7%，降幅比上月擴(kuò)大8.8個(gè)百分點(diǎn)。2022年5月，50家代表房企拿地總額同比下降88.6%。

5月份，房企拿地?zé)崆橐廊徊桓?，拿地投資力度持續(xù)下滑。6 城集中土拍低熱收?qǐng)?，平均溢價(jià)率降至 3.7%，創(chuàng)年內(nèi)新低。土地流拍現(xiàn)象再度惡化，平均流拍率升至 19.8%。有房企上半年沒有拿一宗地塊，不少房企則通過(guò)聯(lián)合方式拿地，資金相對(duì)充裕的國(guó)央企和城投公司依然是本輪集中土拍的成交主力軍。

以上數(shù)據(jù)背后，是房企更為謹(jǐn)慎的態(tài)度和購(gòu)房者仍舊較為薄弱的信心。

政策放松疊加疫情得到控制

市場(chǎng)有望逐漸復(fù)蘇

進(jìn)入5月之后，各地出臺(tái)樓市扶持政策頻率明顯加快。根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，截至5月26日，今年調(diào)控政策放松頻次超210次，覆蓋城市超120個(gè)，僅5月單月調(diào)控放松頻次即超90次。

不過(guò)，盡管一系列利好政策層出不窮，但政策的傳導(dǎo)需要時(shí)間。從成交數(shù)據(jù)來(lái)看，購(gòu)房消費(fèi)復(fù)蘇的過(guò)程似乎并不順暢。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2022年5月，30個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市商品住宅成交面積環(huán)比增長(zhǎng)4%，同比仍下降59%，與上月基本持平。一線城市供應(yīng)縮量，成交環(huán)比下降22%，同比跌幅擴(kuò)至50%。26個(gè)二、三線城市成交低位企穩(wěn)，環(huán)比增長(zhǎng)9%，同比跌幅收窄至60%。

分區(qū)域來(lái)看，長(zhǎng)三角地區(qū)市場(chǎng)整體低迷。受疫情影響，上海樓市繼續(xù)停擺。杭州、寧波、常州等市場(chǎng)繼續(xù)下行，成交同比跌幅皆超60%。例如杭州，供應(yīng)顯著縮量，尤其是主城區(qū)供貨斷檔，導(dǎo)致全市新盤平均去化率大幅回落至38%，環(huán)比減少33個(gè)百分點(diǎn)。外圍區(qū)域去化壓力不斷加劇，不少項(xiàng)目去化率低于10%。

京津冀地區(qū)市場(chǎng)再現(xiàn)沉寂。受疫情影響，北京市場(chǎng)復(fù)蘇進(jìn)程被打斷，房企普遍放緩供貨節(jié)奏，核心區(qū)域的流量盤集體缺席，遠(yuǎn)郊區(qū)域成交依舊慘淡，去化率普遍低于20%。天津環(huán)城四區(qū)、遠(yuǎn)郊區(qū)域去化普遍承壓，打折降價(jià)、渠道提傭等常態(tài)化。

大灣區(qū)市場(chǎng)緩慢復(fù)蘇。深圳供需依舊低迷，新盤平均去化率33%，環(huán)比基本持平，外圍區(qū)域仍面臨較大的去化壓力。政策放松下，廣州、佛山、東莞等成交低位回升。

中西部地區(qū)市場(chǎng)仍未擺脫頹勢(shì)。武漢、重慶、鄭州等市場(chǎng)依舊羸弱，成交同比跌幅皆超60%。例如武漢，新盤平均去化率低至13%，環(huán)比下降5個(gè)百分點(diǎn)，遠(yuǎn)城區(qū)去化愈加慘淡，黃陂、蔡甸等區(qū)域多盤去化率低于10%。成都、西安等區(qū)域及項(xiàng)目分化加劇，例如成都，新盤平均去化率達(dá)到54%，一、二圈層性價(jià)比樓盤仍能實(shí)現(xiàn)“日光”，三圈層到訪及成交仍未改善。

分析人士認(rèn)為，隨著放松政策不斷加碼，疊加疫情得到有效控制，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望逐漸復(fù)蘇。6月將是驗(yàn)證各城市市場(chǎng)成色的重要節(jié)點(diǎn)，并給下半年市場(chǎng)定調(diào)。規(guī)模房企在6月及第三季度，也需盡可能加緊貨量供應(yīng)，同時(shí)積極營(yíng)銷以提高去化率水平。預(yù)計(jì)接下來(lái)，隨著多地疫情逐步好轉(zhuǎn)以及政策效應(yīng)持續(xù)發(fā)酵，市場(chǎng)將會(huì)繼續(xù)回穩(wěn)，成交有望再度上升。

（責(zé)任編輯：蒲莎莎）