地產(chǎn)債結(jié)構(gòu)性機會來臨？4月政策大盤點

來源：智能家居時間：2022-05-07 09:50

財聯(lián)社5月6日訊（記者嚴(yán)梓琪實習(xí)生梁赫文趙恒宇）疲弱、焦灼的房地產(chǎn)市場和地產(chǎn)債行情在考驗投資者的耐心。略顯寬慰的是，房地產(chǎn)政策環(huán)境正不斷改善，地產(chǎn)債信用風(fēng)險有望收斂，部分機構(gòu)期盼的結(jié)構(gòu)性投資機會有望到來。4月份，中央政治局會議定調(diào)，支持各地從當(dāng)?shù)貙嶋H情況出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，隨后多地陸續(xù)出臺適度放松舉措。當(dāng)前疫情形勢嚴(yán)峻復(fù)雜，土地市場成交也持續(xù)低迷，樓市成交同環(huán)比齊跌，供求兩端均較為疲軟，新房累計漲幅已處近五年同期冰點。但部分重點城市回溫的集中土拍給市場帶來了一絲暖意。

中央定調(diào)穩(wěn)地產(chǎn)，并購債加速推進

中央政治局會議強調(diào)，要有效管控重點風(fēng)險，守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險底線，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，支持各地從當(dāng)?shù)貙嶋H出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。多家市場機構(gòu)發(fā)表觀點稱，預(yù)計宏觀政策將繼續(xù)發(fā)力，加快落地，扎實穩(wěn)住經(jīng)濟，降準(zhǔn)降息仍有一定預(yù)期；“房住不炒”總基調(diào)不變，因城施策是主線，各地政策優(yōu)化空間已開啟。

此外，央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合召開金融支持實體經(jīng)濟座談會，金融機構(gòu)區(qū)分項目風(fēng)險與企業(yè)集團風(fēng)險，不搞“一刀切”，有利于優(yōu)質(zhì)項目得到合理資金支持。4月18日，央行、外管局印發(fā)的《關(guān)于做好疫情防控和經(jīng)濟社會發(fā)展金融服務(wù)的通知》稱，要合理確定個人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要求，加大并購債融資推進，加速出險企業(yè)出清。隨后，4月22日，保利發(fā)展成功發(fā)行15億元并購專項公司債，品種分別為“22保利 01”和“22保利 02”，前者期限5年，結(jié)構(gòu)為“3+2”，票面利率2.96%；后者期限7年，結(jié)構(gòu)為“5+2”，票面利率3.59%。

多地房產(chǎn)新政顯著加快，適度放松調(diào)控

4月以來，在中央政策的指導(dǎo)下，各地方政府積極出臺調(diào)控政策維護房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，蘇州、南京、寧波、福州等城市跟進，有利于打破地產(chǎn)僵局。

具體來看：1）政策的落地節(jié)奏加快。中指院數(shù)據(jù)顯示，截至4月29日，60余城出臺房地產(chǎn)相關(guān)政策近90條，明顯高于前三個月。2）政策向調(diào)整限購、限貸、限售等方向延伸，優(yōu)化調(diào)整力度加大。3月1日鄭州優(yōu)化限購、限貸等政策，并重啟貨幣化安置后，4月多地跟進調(diào)整相關(guān)政策。截至4月29日，已有超30城政策涉及限購、限貸、限售、限價等內(nèi)容，而以往各地政策更多地聚焦在發(fā)放購房補貼、調(diào)整公積金貸款政策等方面。3）城市向熱點一、二線城市擴大。4月以來，上海、蘇州、南京、寧波等城市或降低購房門檻，或降低限售年限，熱點一二線城市調(diào)控政策優(yōu)化，向市場釋放了積極信號。2022年1-4月各地調(diào)整房地產(chǎn)相關(guān)政策頻次如下：

數(shù)據(jù)來源：中指院，財聯(lián)社整理

短期來看，各地穩(wěn)定樓市的扶持性調(diào)控政策將會持續(xù),重燃地產(chǎn)回暖希望，但政策方向與實施力度還在不斷市場博弈中，疫情不確定加劇了整體樓市下行走勢。財聯(lián)社根據(jù)Wind統(tǒng)計，2022年第二、三季度房地產(chǎn)行業(yè)分別有1,012億元和1,313億元存量債券到期，規(guī)模較大。中誠信評級近期研報稱，政策回暖能提振地產(chǎn)債投資情緒，但短期行業(yè)信用風(fēng)險仍需警惕。隨政策環(huán)境的持續(xù)改善，市場對地產(chǎn)債的投資信心也得到一定程度的修復(fù)，房地產(chǎn)債券出現(xiàn)整體走強。截至4月20日，3年期中債AAA級房地產(chǎn)行業(yè)債券到期收益率較3月底下降約8bp至3.00%，個別地產(chǎn)債價格較3月底漲幅超10%。盡管當(dāng)前政策回暖為前期超跌地產(chǎn)債的帶來一定投資機會，但考慮到穩(wěn)地產(chǎn)政策從落地到生效存在一定時滯性，且包括疫情沖擊在內(nèi)的經(jīng)濟下行壓力依然存在，預(yù)計房地產(chǎn)行業(yè)信用狀況完全修復(fù)仍需時間，需要關(guān)注行業(yè)內(nèi)高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)的“三高”舊模式運營的尾部企業(yè)投資風(fēng)險。2022年4月各地相關(guān)地產(chǎn)政策梳理一覽詳見文末附表。

土拍市場冷熱分化，新房成交價漲幅5年最低

受疫情多點散發(fā)影響，4月份多地成交持續(xù)低迷，部分地區(qū)有所回溫。據(jù)克而瑞研究中心數(shù)據(jù)表示，杭州、寧波、南京、成都、長沙在內(nèi)的多個城市均有優(yōu)質(zhì)土地高溢價成交，因此帶動成交溢價率環(huán)比微增，較上月上漲了0.3%至4.8%。土地流拍方面，由于優(yōu)質(zhì)用地入市比例提升，重點監(jiān)測城市的流拍率較上月出現(xiàn)微降，降至 17.5%。以本月完成首輪集中供地的7個城市來看，深圳、杭州、寧波熱度明顯更高一籌，首輪成交平均溢價率均在5%以上，尤其是深圳，8宗地全部觸及價格上限，平均成交溢價率達15%，杭州熱度同樣不低，成交的59宗地中多達23宗地觸及中止價進入一次報價階段；而南京、天津等城市熱度卻較去年第三批次明顯走低。

4月整體樓市成交持續(xù)回落，供求疲軟，同環(huán)比齊跌，累計同比降幅均有不斷擴大的趨勢。

據(jù)克而瑞研究中心4月房地產(chǎn)月報顯示，主要城市成交面積1,291萬平方米，環(huán)比下降18%，同比下降58%。其中，一線城市4月環(huán)比下降19%，同比回落47%。北京隨著新增供應(yīng)入市成交放量，核心地段高性價比樓盤銷售火爆，但遠郊區(qū)域不少項目去化率仍低于10%。26個二三線城市環(huán)比下降18%，同比下降60%，城市間分化持續(xù)加劇。

在“房住不炒”的主基調(diào)下，各項調(diào)控政策發(fā)揮的作用也逐步凸顯，4月份房地產(chǎn)市場的價格進一步趨穩(wěn)。中指院的數(shù)據(jù)顯示：1）新房：百城新建住宅價格累計上漲0.08%，漲幅較去年同期收窄0.91%，累計漲幅仍處近五年同期最低點。百城新建住宅均價16,193元/平米，環(huán)比繼續(xù)上漲0.02%；同比上漲1.51%。2）二手房：百城二手住宅價格累計上漲0.21%，漲幅較去年同期收窄1.34%,百城二手住宅均價16,032元/平米。