北京有2700余個(gè)老舊小區(qū)，其中大部分沒有專業(yè)化的物業(yè)管理，不僅設(shè)備設(shè)施老化、環(huán)境較差，更缺乏長效的管理機(jī)制，成為當(dāng)前社區(qū)治理工作的短板。市住建委主任王飛表示，老舊小區(qū)綜合整治工程的目標(biāo)之一，便是帶動(dòng)物業(yè)管理長效機(jī)制的建立。今年5月起，《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》正式施行，住建委將加大老舊小區(qū)綜合整治力度，加大對(duì)老舊小區(qū)綜合整治的政策支持，將老舊小區(qū)改造與同步引入物業(yè)統(tǒng)籌考慮，為老舊小區(qū)建立長效管理創(chuàng)造條件。

    【講述】

“有事找物業(yè)”成了居民口頭禪

位于東直門附近的清水苑小區(qū)建設(shè)于上世紀(jì)80年代，是北京二環(huán)邊典型的老舊小區(qū)，10棟樓內(nèi)共住著1387戶居民，隨著時(shí)間的流逝，小區(qū)開始變得“老齡化”。從無物業(yè)到有物業(yè)，從設(shè)施老化到維修一新……物業(yè)新“管家”的入駐一年來，清水苑小區(qū)發(fā)生了令人驚喜的變化，成為眾多老舊小區(qū)物業(yè)成功轉(zhuǎn)型的一個(gè)縮影。

破題 新“管家”幫居民解決老大難

清水苑小區(qū)1號(hào)樓和2號(hào)樓1層住戶對(duì)“老齡化”的感觸最深。一到下雨天，1層26戶居民家里就會(huì)雨水倒灌?！疤鞖忸A(yù)報(bào)一說要下雨，居民就得打電話等著人工抽水。”清水苑社區(qū)黨委副書記張紅云說，2019年6月，首開天運(yùn)物業(yè)項(xiàng)目部正式進(jìn)駐為小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)，然而，遇到事兒居民還是先打電話給社區(qū)，“大家對(duì)物業(yè)公司不熟悉，一開始自然不信任?！?/p>

2019年8月的一天凌晨，2號(hào)樓1層住戶再次發(fā)生雨水倒灌，維修成為擺在新“管家”——項(xiàng)目經(jīng)理李聰面前的第一道考題。當(dāng)天夜里，工程主管呂士俊先帶著維修人員應(yīng)急抽水，第二天又調(diào)來機(jī)器檢修，發(fā)現(xiàn)原因是排水管線老化導(dǎo)致的堵塞。破路、換管、回填……工程人員前后忙活了5天，把這個(gè)“老大難”問題徹底解決了。去年年底，項(xiàng)目部投入整整30萬元，先后解決了外線排污下陷、供水泵及控制變頻器故障等涉及日常生活的緊急問題。

認(rèn)可 不用“傳話”有事直接找物業(yè)

“經(jīng)過半年多的考察，居民對(duì)物業(yè)公司才算放心了，‘有事找李聰’成了所有人的口頭禪?！睆埣t云認(rèn)可地說道，今年以來，居民家里有點(diǎn)維修、換件的活兒都是直接找項(xiàng)目部，再不需要社區(qū)在中間“傳話”。李聰也告訴記者，項(xiàng)目部的電話也從一年前的一天響不了一聲變成最多時(shí)能接到30個(gè)電話。

在征求住戶意見后，清水苑小區(qū)2020年大中修維修計(jì)劃已經(jīng)定下，物業(yè)項(xiàng)目部計(jì)劃在大門進(jìn)出口加裝人臉識(shí)別系統(tǒng)、重新粉刷單元門、讓樓內(nèi)“飛線”入槽，并對(duì)社區(qū)內(nèi)園林綠地進(jìn)行規(guī)劃修整。社區(qū)居委會(huì)則籌劃根據(jù)《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，在清水苑小區(qū)組建物業(yè)管理委員會(huì)。

新規(guī) 居民享受物業(yè)服務(wù)依法付費(fèi)

今年5月起正式施行的《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》提出，物業(yè)管理相關(guān)主體應(yīng)當(dāng)遵守權(quán)責(zé)一致、質(zhì)價(jià)相符、公平公開的物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)規(guī)則，維護(hù)享受物業(yè)服務(wù)并依法付費(fèi)的市場(chǎng)秩序，優(yōu)化市場(chǎng)環(huán)境。支持社會(huì)資本參與老舊小區(qū)綜合整治和物業(yè)管理。同時(shí)，針對(duì)無法成立業(yè)主大會(huì)，或者雖然成立了業(yè)主大會(huì)卻未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的社區(qū)，條例創(chuàng)新性提出，可由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)組建物業(yè)管理委員會(huì)，來組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項(xiàng)。

市住建委主任王飛表示，老舊小區(qū)情況不一，基礎(chǔ)條件不一樣，因此，在實(shí)施中要堅(jiān)持因地制宜。允許后期物業(yè)管理按照條例規(guī)定，采取自我管理或委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)單位和其他物業(yè)管理人等多種形式開展。

【點(diǎn)評(píng)】

全國人大代表、市律師協(xié)會(huì)會(huì)長 高子程

一部解渴管用的法治良方

《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》是一部解渴管用的法治良方。

2016年，作為北京市人大代表，我建議針對(duì)物業(yè)管理問題應(yīng)盡快加速調(diào)研和立法。北京市于2010年出臺(tái)了《物業(yè)管理辦法》，但在實(shí)施過程中仍存在許多問題。長期以來，物業(yè)管理行業(yè)存在著業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)成立難、問責(zé)難、監(jiān)管弱，業(yè)主決策達(dá)成一致難，物業(yè)企業(yè)服務(wù)意識(shí)和服務(wù)質(zhì)量不高等頑疾。究其原因，主要在于《物業(yè)管理辦法》的相關(guān)規(guī)定尚不完善，部分條款的規(guī)定過于原則化，部分條款的規(guī)定不盡合理，部分條款滯后于實(shí)際情況。因此，有必要依據(jù)當(dāng)前物業(yè)管理的新情況，出臺(tái)《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》。

2019年，北京市將物業(yè)管理?xiàng)l例納入立法計(jì)劃。一年后，2020年3月，《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》表決通過，共8個(gè)部分、104條，事關(guān)物業(yè)管理“全鏈條”。這是一次高效的立法，破解了過往多項(xiàng)物業(yè)管理難題，接地氣、可操作，回應(yīng)現(xiàn)實(shí)痛點(diǎn)，絕對(duì)可以說是為破解物業(yè)“頑疾”開出了法治良方，不僅有利于促進(jìn)小區(qū)健康發(fā)展，推動(dòng)基層治理體系現(xiàn)代化，也對(duì)于推動(dòng)全國物業(yè)管理水平的提高有示范意義。

有法可依，還得有法必依。法律一旦出臺(tái)，就應(yīng)當(dāng)成為衡量是非曲直的唯一標(biāo)識(shí)。物業(yè)管理?xiàng)l例事關(guān)所有人的利益，未來，為了更好地貫徹執(zhí)行，也得養(yǎng)成全民監(jiān)督的習(xí)慣。在物業(yè)管理?xiàng)l例中，也應(yīng)該建立起業(yè)主吹哨、部門報(bào)到的機(jī)制，把所有物業(yè)服務(wù)人、物業(yè)使用人、物業(yè)管理人都納入到一條完整的信息匯報(bào)和反饋機(jī)制之中，讓全體市民都能自覺守法。”

作為一部直面問題的法律，就意味著隨著法律的落地執(zhí)行，未來還將逐步完善，所以要出臺(tái)從厚獎(jiǎng)勵(lì)、從重處罰的配套機(jī)制。

本報(bào)記者 趙瑩瑩 

北京晚報(bào)

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