佳兆業(yè)地產(chǎn)白皮書(shū)：未來(lái)10-15年房地產(chǎn)將持續(xù)處于高位平臺(tái)期

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2020-04-09 16:52

中國(guó)網(wǎng)地產(chǎn)訊近日，佳兆業(yè)集團(tuán)控股戰(zhàn)略研究院、佳兆業(yè)城市更新集團(tuán)城市更新研究院聯(lián)合發(fā)布《2019-2020房地產(chǎn)行業(yè)白皮書(shū)》。

報(bào)告顯示，地產(chǎn)行業(yè)尚未到頂，拐點(diǎn)還未到來(lái)。未來(lái)要么出眾，要么出局，行業(yè)正加速集中，內(nèi)生能力驅(qū)動(dòng)盈利到達(dá)新峰值。科技作為“新基建”，后疫情時(shí)代疊加美好生活，房地產(chǎn)行業(yè)的全價(jià)值生態(tài)鏈正在被重構(gòu)。

1、房地產(chǎn)到頂了嗎？拐點(diǎn)是否已經(jīng)到來(lái)？

每當(dāng)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)、金融環(huán)境出現(xiàn)較大波動(dòng)，每當(dāng)行業(yè)遭遇嚴(yán)厲調(diào)控，每當(dāng)行業(yè)發(fā)展遇到短暫的困難時(shí)，“房地產(chǎn)已經(jīng)到頂，拐點(diǎn)已經(jīng)到來(lái)”的此類(lèi)悲觀(guān)論斷就會(huì)卷土重來(lái)。如果不能正確看待，輕則看錯(cuò)行情，錯(cuò)失發(fā)展機(jī)會(huì)，重則對(duì)行業(yè)失去信心，盲目轉(zhuǎn)型而陷入多元化的沼澤。

對(duì)此，我們觀(guān)點(diǎn)一向旗幟鮮明：地產(chǎn)尚未到頂，拐點(diǎn)還未到來(lái)。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)為總量攀升、增速放緩的趨勢(shì)，未來(lái)10-15年將持續(xù)處于高位平臺(tái)期，仍是房企重要戰(zhàn)略機(jī)遇期和發(fā)展期。

這個(gè)判斷主要是基于三點(diǎn)：第一，即便在市場(chǎng)比較悲觀(guān)的2018年、2019年，房地產(chǎn)行業(yè)銷(xiāo)售額仍接連創(chuàng)了歷史新高，需求的基礎(chǔ)是堅(jiān)實(shí)的；第二，這還是在核心一二線(xiàn)城市嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)限貸調(diào)控政策下取得，需求尚未完全釋放；第三，長(zhǎng)期來(lái)看，城鎮(zhèn)化率仍有20%左右的上升空間，消費(fèi)升級(jí)下的改善型需求穩(wěn)步增長(zhǎng)，需求的持續(xù)動(dòng)力仍在。

2、競(jìng)爭(zhēng)格局：要么出眾，要么出局，慘淡行情加劇市場(chǎng)集中。

“要么出眾，要么出局”，這已經(jīng)成為行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)新常態(tài)。

我們發(fā)現(xiàn)行業(yè)集中度存在一個(gè)特殊現(xiàn)象，每當(dāng)市場(chǎng)行情慘淡的時(shí)候，往往是行業(yè)集中度快速上升的時(shí)候，比如2014年、2017年和2018年；而市場(chǎng)形勢(shì)相對(duì)較好的時(shí)候，則行業(yè)集中度保持穩(wěn)定，比如2013年、2015、2016年和2019年。

越是行業(yè)困難，大規(guī)模收并購(gòu)越是耀眼。“大魚(yú)吃中魚(yú)”甚至“大魚(yú)吃大魚(yú)”，加速行業(yè)集中。據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，2019年A股房企完成交易的并購(gòu)案例數(shù)僅為同期1/3，但并購(gòu)金額上漲64%，大規(guī)模收并購(gòu)比例上升。

后疫情時(shí)代，中小房企生存更加艱難，預(yù)計(jì)2020年并購(gòu)潮將持續(xù)。但值得注意的是，經(jīng)歷2017-2019年并購(gòu)高峰后，優(yōu)質(zhì)并購(gòu)標(biāo)的逐漸減少，但并購(gòu)選擇標(biāo)準(zhǔn)卻逐步提升。一方面從土儲(chǔ)價(jià)值來(lái)看，前期高價(jià)搶地的中小房企投資回報(bào)率不高；另一方面從區(qū)域協(xié)同來(lái)看，大部分品牌房企投資重心加速回歸一二線(xiàn)，資產(chǎn)分布在大多數(shù)三四線(xiàn)的中小房企難受青睞。

3、房企表現(xiàn)：內(nèi)生能力驅(qū)動(dòng)盈利到達(dá)新峰值。

（1）即便在行業(yè)利潤(rùn)下行的趨勢(shì)下，房企內(nèi)生能力仍驅(qū)動(dòng)盈利達(dá)到新的峰值。

2019年，上市房企凈資產(chǎn)收益率創(chuàng)了歷史新高20.6%，而這是在利潤(rùn)率下行，杠桿下降的背景下取得的，從驅(qū)動(dòng)凈資產(chǎn)收益率的三駕馬車(chē)來(lái)看，房企內(nèi)生能力驅(qū)動(dòng)盈利達(dá)到新的峰值，這是一個(gè)非?？上驳淖兓?。

這意味著隨著利潤(rùn)空間的持續(xù)收窄，倒逼房企修煉內(nèi)功提升速度，從經(jīng)營(yíng)管理上尋求突破，從運(yùn)營(yíng)精細(xì)化、管控?cái)?shù)字化和產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化等多個(gè)維度提升綜合運(yùn)營(yíng)能力。

（2）去杠桿一直在路上。

高杠桿曾經(jīng)是房企跨越式增長(zhǎng)的法寶。如今，在“房住不炒”、金融監(jiān)管行業(yè)大背景下，利潤(rùn)空間持續(xù)收窄，已經(jīng)越來(lái)越難以負(fù)擔(dān)高杠桿所帶來(lái)的高利息成本；此外，政策持續(xù)收緊也使得高杠桿的發(fā)展模式風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越高，去杠桿勢(shì)在必行，也將是未來(lái)持續(xù)的經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)。

這意味著房企將徹底告別過(guò)去高杠桿、粗放式的規(guī)模發(fā)展思路，轉(zhuǎn)向中低杠桿和高質(zhì)量的發(fā)展。

4、新動(dòng)能：科技作為“新基建”，正在重構(gòu)房地產(chǎn)行業(yè)全價(jià)值生態(tài)鏈。

科技正在作為新的核心驅(qū)動(dòng)因素，催生地產(chǎn)行業(yè)新的商業(yè)模式快速涌現(xiàn)。以綠色建筑、BIM、智能家居、大數(shù)據(jù)、VR、區(qū)塊鏈、人工智能、機(jī)器人等“新基建”為核心要素，顛覆房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)、營(yíng)銷(xiāo)交易、物業(yè)服務(wù)等各個(gè)關(guān)鍵場(chǎng)景，重構(gòu)房地產(chǎn)的全價(jià)值鏈條。

5、新需求：后疫情時(shí)代疊加美好生活，推動(dòng)市場(chǎng)從數(shù)量驅(qū)動(dòng)向品質(zhì)驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)變。

1）綠色生活、環(huán)境升級(jí)。

綠色建筑、綠色人居、綠色社區(qū)概念持續(xù)升溫，已成為新生代對(duì)美好居住生活追求的一部分。疫情的爆發(fā)促使人們更加注重居住空間和生活場(chǎng)所對(duì)健康的保障，綠色健康住宅會(huì)受到更多關(guān)注。

2）智慧生活、技術(shù)升級(jí)。

智慧互聯(lián)是地產(chǎn)未來(lái)尤其是后疫情時(shí)代的必備要素，“無(wú)接觸式通行”為技術(shù)升級(jí)的重要方向。將智能要素包括5G、人工智能、VRAR等技術(shù)導(dǎo)入房地產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)從社區(qū)大門(mén)電梯區(qū)域再到居住場(chǎng)所全程智能化和數(shù)字化，如人臉識(shí)別自動(dòng)開(kāi)門(mén)、紅外體溫監(jiān)測(cè)，無(wú)感式電梯、玄關(guān)處消毒等。

3）精致生活、內(nèi)容升級(jí)。

后疫情時(shí)代“宅經(jīng)濟(jì)”的興起，人們對(duì)居住空間的活動(dòng)方式和頻率都有了新的需求變化。一方面注重住宅產(chǎn)品的科學(xué)設(shè)計(jì)、空間結(jié)構(gòu)的合理布局，能滿(mǎn)足居家辦公、空間活動(dòng)、物資存儲(chǔ)等新需求；另一方面更注重社區(qū)品質(zhì)，如優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)、便捷的商業(yè)配套設(shè)施、社區(qū)衛(wèi)生健康服務(wù)等。

總而言之，中國(guó)房地產(chǎn)當(dāng)前仍是增量主導(dǎo)、有著10-15年的戰(zhàn)略發(fā)展機(jī)遇期，但在面臨壟斷競(jìng)爭(zhēng)、科技作為“新基建”、后疫情時(shí)代疊加美好生活的時(shí)代大背景下，房地產(chǎn)行業(yè)的全價(jià)值生態(tài)鏈正在被重構(gòu)，房企的底層發(fā)展邏輯也已經(jīng)變化，正在從“天賜利潤(rùn)”轉(zhuǎn)變?yōu)椤皟?nèi)生驅(qū)動(dòng)”的發(fā)展模式。