業(yè)績沖“涼” 行動才是萬科最好的道歉
序言:當(dāng)王石在“萬科”任職156個月后,郁亮接過總經(jīng)理身份正式帶領(lǐng)萬科步入黃金時代。而后在掙金子改為掙銀子的轉(zhuǎn)變中,萬科完成了首個十年規(guī)劃。雖沒以往的風(fēng)光,但跟制造業(yè)等行業(yè)相比,掙得依舊不少。如今時過境遷,在上市31年后,萬科業(yè)績沖“涼”,正式踏進(jìn)了黑鐵時代。
核心業(yè)績下滑,郁亮致歉
在2021年萬科業(yè)績會上,郁亮向萬科52萬名股東致歉,“2021年我們的業(yè)績表現(xiàn)不好,讓股東失望了?!睋?jù)年報數(shù)據(jù)顯示,2021年,萬科出現(xiàn)繼1995年、2008年后凈利潤第三次下滑。如果說前兩次的下滑歸結(jié)為大勢所趨,那此次下滑萬科給出的解釋為內(nèi)外交困。
首先,管理模式的分散造成單一公司不具備完善的競爭能力。作為一家綜合服務(wù)商,所開發(fā)的項目水平參差不齊,無法將個別項目的優(yōu)勢大規(guī)模推廣并轉(zhuǎn)化成集團(tuán)優(yōu)勢出現(xiàn),從而拉低了業(yè)績回報。
其次,區(qū)域公司在拿到“分好的大餅后”,執(zhí)著于“誰不說家鄉(xiāng)好”的盲目深耕,以及高估自身綜合項目能力造成投資失誤。在2019年“抄底”購入環(huán)京資產(chǎn)包后,受疫情等外部影響,市場出現(xiàn)劇烈下降,不得不做出計提25億元減值準(zhǔn)備。
除此之外,萬科自2014年起佇立于從“純粹”的住宅發(fā)展商向綜合服務(wù)商轉(zhuǎn)型,布局賽道之多趨于同行業(yè)榜首。當(dāng)外界對此提出質(zhì)疑時,郁亮的解釋是“當(dāng)時根據(jù)萬科的體量判斷,只布局一到兩個賽道,是不足以支持萬科開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)策略的?!?/p>
此種發(fā)展模式對于萬科來說,是潛力也是壓力。在滿地是金的年代,“學(xué)費”成本可以由開發(fā)業(yè)務(wù)承擔(dān)。而當(dāng)市場紅利不在時,每一次“試錯”都是對業(yè)績的考驗。
以長租公寓為例,萬科是最早響應(yīng)租購并舉政策的。但農(nóng)村居住用地租賃房建設(shè)要面臨許多法規(guī)方面的突破,比如閑置商辦項目轉(zhuǎn)為保障性住房的問題,直至今日各地還未落地實施。
再比如城中村改造雖解決了人口居住問題,但其中還暴露出了社會治理、安全隱患等問題。“二房東”模式讓萬科付出很大代價。如果沒有這“二房東”的業(yè)務(wù),萬科的長租公寓業(yè)務(wù)可能早就開始盈利了。
但從“一塊錢”所具有的價值來看,每一個新賽道所具有的行業(yè)發(fā)展空間是不一樣的,當(dāng)增量機會變少時,存量機會就越來越多。
據(jù)年報數(shù)據(jù)顯示,除房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)外,萬科旗下經(jīng)營服務(wù)類業(yè)務(wù)“萬物云”正在上市進(jìn)程中,上市市值或超2000億元;萬緯物流已引戰(zhàn)成功,股權(quán)溢價30%,年復(fù)合增長52%;萬科泊寓三年復(fù)合增長率40%,2023年可實現(xiàn)盈利;印力商業(yè)近五年復(fù)合增速達(dá)20%。
行動是最有力的語言
針對以上問題,萬科董事局主席郁亮在2022年年會上所給出應(yīng)對方案是,首先外部環(huán)境的第一個特征是行業(yè)進(jìn)入縮表出清階段。對房地產(chǎn)業(yè)來說,縮表出清就是去金融化。而對于萬科來說,縮表主要針對資產(chǎn)負(fù)債表中資金來源的健康穩(wěn)定性,而出清針對現(xiàn)金流分配的合理化,包括人員成本、建設(shè)成本以及融資成本。此外,將依靠REITs的方式實現(xiàn)萬科由“重”變“輕”的轉(zhuǎn)變。
從人員成本來看,除部分項目部門需要“做減法”外,員工收入、福利、補貼等均需要重新調(diào)整。首席客戶官從此前的65位精簡到14位,多出來的51位同事被分解到其他部門。
據(jù)萬科2021年報顯示,在公司任職的8位董事、監(jiān)事、高級管理人員合計獲得稅前報酬人民幣3409.6萬元,同比下降50.0%;其中,董事會主席郁亮自愿放棄其2021年度全部獎金。
經(jīng)董事會薪酬與提名委員會確認(rèn),郁亮2021年年度即時現(xiàn)金薪酬總額673.5萬元。放棄年度獎金后,其2021年度實際發(fā)放的年度現(xiàn)金薪酬154.7萬元,同比下降87.6%。
從母公司利潤表中的管理費用來看,自萬科2021年宣布取消集團(tuán)合伙人層級以及要求每個人都要下沉到前線去干活后,萬科2021年管理費用同比降低60.85%至11.84億元。
此外不難看出,除2021年外,2012年管理費用也曾出現(xiàn)過大幅度的降低。在遭遇08年經(jīng)濟(jì)大蕭條后,2009年以及2010年迎來了宏觀調(diào)控復(fù)蘇。2012開年,土地市場受春節(jié)假期及年初供應(yīng)乏力的影響亦異常慘淡,供求大幅縮減市場流標(biāo)頻現(xiàn)。
此前郁亮還舉例稱,“我助理給我訂機票的時候是不會買頭等艙的,如果有時間接近的航班也會哪班便宜買哪班,能省多少錢不是最重要的,傳達(dá)的信號很重要。
但外界對于其“開源節(jié)流”的做法表示質(zhì)疑。作為頭部房企的萬科,每一次所喊出的口號都被當(dāng)作是行業(yè)未來前景發(fā)展的標(biāo)準(zhǔn),所以本就沒走出寒冬的房地產(chǎn)行業(yè),是否正在坐等下一輪寒流的來襲?此外,節(jié)約成本是否等同于“偷工減料”導(dǎo)致其項目質(zhì)量降低。
從營業(yè)成本看,2021年,萬科主營業(yè)務(wù)中的房地產(chǎn)開發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)營業(yè)成本不降反升,同比增18.96%至3364.85億元;物業(yè)服務(wù)營業(yè)成本同比增29.93至163.76億元。
此外,新開工規(guī)模的下降,并為影響竣工規(guī)模的增長。2021年,萬科開發(fā)業(yè)務(wù)新開工計容面積約3265.3萬平方米,同比下降17.6%,完成年初計劃的103.7%;開發(fā)業(yè)務(wù)竣工計容面積約3571.4萬平方米,同比增長5.6%,完成年初計劃的99.6%。以上數(shù)據(jù)說明,萬科只是節(jié)約了不必要的成本,而牽扯企業(yè)根本的錢,萬科沒有吝嗇。
另從應(yīng)付及預(yù)提工程款得出,萬科2021年的款項支出與2020年相比約處于持平狀態(tài),未出現(xiàn)縮減工程質(zhì)量的情況。
1月29日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行和銀保監(jiān)會三部委聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管的意見》。商品房預(yù)售資金是指購房人按照商品房預(yù)售合同約定支付給開發(fā)商的購房款,一般包括定金、首付款、后續(xù)付款、銀行按揭付款等,是商品房預(yù)售的全部銷售收入,在商品房竣工交付前,屬于房企預(yù)收賬款性質(zhì)的負(fù)債。
而當(dāng)保交付成為房企手中的保命符時,萬科全年實現(xiàn)超過30萬套住宅的平穩(wěn)交付,這足以說明,萬科的口袋并不空。據(jù)年報數(shù)據(jù)顯示,截至期末,萬科有息負(fù)債總額2659.6億元,同比增長2.9%,其中長期負(fù)債占比提高至78%;貨幣資金1493.5 億元,對于短期債務(wù)的覆蓋倍數(shù)為2.5倍,同比提升約0.2 倍;凈負(fù)債率29.7%。
從融資成本來看,截至年末,萬科存量融資的綜合融資成本為4.11%。對照2021年行業(yè)數(shù)據(jù)來看,新增債券類融資成本5.32%,同比下降0.99個百分點,其中境外債券融資成本6.88%,同比下降1.71個百分點,境內(nèi)債券融資成本4.06%,同比下降0.43個百分點。
值得注意的是,在疫情的反復(fù)影響與多方因素的綜合作用下,先后有二十余家房企物企爽約2021年年報計劃披露時點,一些頭部房企直接爽約,連未經(jīng)審核的業(yè)績也不愿公之于眾。相較來看,萬科依舊是行業(yè)內(nèi)的頭部力量,位居第一行列。
澡堂沖涼為哪般?
值得注意的是,在萬科業(yè)績會上,有一段話反復(fù)出現(xiàn)數(shù)次“萬科擁有利潤蓄水池,我們對萬科的未來有信心”。這句話絕非畫餅充饑,而是心照不宣的凡爾賽。
數(shù)據(jù)顯示,截至2021年末,萬科擁有在建項目總計容面積10,367萬平,涵蓋權(quán)益計容建筑面積約 6428.4萬平;還包括1.07萬億元的存貨余額,同比增長7.3%;7000億的已售未結(jié)轉(zhuǎn)貨值以及在上市進(jìn)程中的萬物云。
有業(yè)界人士認(rèn)為,萬科或為故意將不良業(yè)績公之于眾來換取未來三年業(yè)績的穩(wěn)定增長,有業(yè)績洗澡的嫌疑。對此萬科所給出的答復(fù)是,拿員工降薪換取澡票代價過高。
眾所周知,房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)回款周期長,銷售額與收入結(jié)轉(zhuǎn)中間時差為一年半至兩年的時間。而為保證銷售額業(yè)績常綠常青,許多企業(yè)選擇將一至三年內(nèi)銷售項目所得收入按照“田忌賽馬”的方式分類放入資金池。
按此時間計算,萬科2021年遞交的答卷,是2018至2020年間項目的部分體現(xiàn)。2018年,史上最嚴(yán)“限價、限購、限售”調(diào)控政策出臺,土地流拍現(xiàn)象頻現(xiàn),金融對房地產(chǎn)行業(yè)的影響也越來越深遠(yuǎn)。
同年,萬科在大梅沙秋季內(nèi)部會議現(xiàn)場上展示了“活下去”的宣傳語,引發(fā)眾人關(guān)注。2020年9月,市場傳言稱監(jiān)管部門出臺新規(guī)控制房地產(chǎn)企業(yè)有息債務(wù)的增長,設(shè)置“三道紅線”。去年1月,三條紅線政策正式推行。
如此看來,萬科2021年核心業(yè)績下滑或為情理之中。
幾年前,規(guī)模是整個行業(yè)共同的信仰,甚至曾有人說“沒有小而美,只有小而沒,千億是生存線,三千億才是發(fā)展線”。從數(shù)量上看,小而沒的公司確實挺多,但因行業(yè)體量龐大,小而沒的占比其實很小。而在“三條紅線”頒布后,部分頭部房企也在接連暴露問題。顯然,一味的追求高規(guī)模、高周轉(zhuǎn)并沒有用,只有順應(yīng)時代步伐平穩(wěn)前行才能獲得春天的入場券。
3月16日,金融委、銀保監(jiān)會、央行、財政部、證監(jiān)會、外匯局等六部委分別發(fā)聲,對房地產(chǎn)可能出現(xiàn)的系統(tǒng)性風(fēng)險提出了保障措施,堅決要求穩(wěn)定樓市,防范風(fēng)險,穩(wěn)定市場預(yù)期。其中最重要的兩句,莫過于“積極出臺對市場有利的政策”、“慎重出臺收縮性政策”。
相較于行業(yè)總體情況來講,2021年,萬科守住了安全經(jīng)營的“底線”,處于房地產(chǎn)企業(yè)融資監(jiān)管“綠檔”范圍內(nèi)。而相較于自身來講,2022年,行動才是最好的道歉。
(責(zé)任編輯:崔晨 HX015)相關(guān)知識
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