??經(jīng)過了1年多美國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)的大漲，有業(yè)內(nèi)人士憂心忡忡，特別是經(jīng)歷過2008年國(guó)際金融危機(jī)時(shí)期的房?jī)r(jià)暴跌的人士，他們擔(dān)心可能會(huì)看到2008年房地產(chǎn)崩盤的重演。那么，美國(guó)現(xiàn)在的地產(chǎn)形態(tài)會(huì)重蹈2008年的崩潰嗎？

??《家住美國(guó)》網(wǎng)站合伙人葉龍認(rèn)為，如果目前市場(chǎng)態(tài)勢(shì)不變，那么地產(chǎn)崩盤的情況大概率不會(huì)出現(xiàn)。

??葉龍認(rèn)為：“作為全球最大的地產(chǎn)市場(chǎng)，房?jī)r(jià)的上漲不會(huì)像消費(fèi)品價(jià)格的上漲那么短暫，因?yàn)槊绹?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將在未來數(shù)月繼續(xù)與住房庫存短缺作斗爭(zhēng)?！?/p>

??無疑，現(xiàn)在是房屋的賣方市場(chǎng)。但不斷上漲的房?jī)r(jià)和相對(duì)低的利率，使得購房者相對(duì)容易獲得抵押貸款，并且，買房者還在不斷加入，賣方處于強(qiáng)勢(shì)，這種情況使得房?jī)r(jià)難以下跌。

??葉龍還認(rèn)為，盡管目前市場(chǎng)利率開始逐步上升，但是相比于歷史，市場(chǎng)利率即便上升1%或2%，目前處于歷史最低水平，這使得使長(zhǎng)期抵押貸款融資變得切實(shí)可行。同時(shí)，由于工資通脹強(qiáng)勁，如果價(jià)格開始下降，首次購房者或希望升級(jí)的購房者可能會(huì)急于去買入房子，托住了房?jī)r(jià)。因此，房產(chǎn)價(jià)格短缺難以下跌。

??但是，葉龍還認(rèn)為，房?jī)r(jià)不崩潰并不意味著房?jī)r(jià)會(huì)無限上漲。現(xiàn)在的情況與2008-2009年的大衰退大不相同，當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)崩盤超過40%。

??葉龍認(rèn)為：“在2008-2009年的大衰退期間，由于當(dāng)時(shí)失業(yè)率上升，對(duì)住房的需求消失了，而供應(yīng)/庫存/建筑量卻很高，最初的預(yù)期很高，隨后出現(xiàn)了巨大的房屋抵押貸款違約。需求和供應(yīng)都指向了更低的價(jià)格。因此，房?jī)r(jià)下跌/暴跌到了前所未有的水平。但是，現(xiàn)在不存在當(dāng)時(shí)的高庫存。因此2022年不太可能發(fā)生崩盤這種情況。他認(rèn)為，如今，隨著對(duì)利率和通脹的更高預(yù)期，住房需求可能會(huì)略有減少，但由于疫情下供應(yīng)鏈問題導(dǎo)致勞動(dòng)力和木材成本上升，住房供應(yīng)也會(huì)有所下降?！?/p>

??葉龍還認(rèn)為，就業(yè)率正在逐漸上升，這可能有助于穩(wěn)定需求方。因此，對(duì)房?jī)r(jià)的凈影響可能會(huì)導(dǎo)致下降，但可能不至于崩潰。

??葉龍還列舉了現(xiàn)在的行情是市場(chǎng)推動(dòng)的，不是當(dāng)時(shí)的金融杠桿推動(dòng)的。目前，受疫情影響，美國(guó)年輕的家庭正在從城市搬到郊區(qū)。加速的速度可能會(huì)放緩，但除非有過剩的額外住房，否則不會(huì)出現(xiàn)迫在眉睫的崩潰。同時(shí)2008年是由獲得可調(diào)利率抵押貸款和過度杠桿化的人推動(dòng)的。當(dāng)時(shí)的貸款發(fā)的過快過濫。信用不好的人可以在沒有銀行核實(shí)其收入或資產(chǎn)的情況下獲得貸款。這就創(chuàng)造了一個(gè)環(huán)境，即使是輕微的經(jīng)濟(jì)衰退也會(huì)讓許多人違約。

??而現(xiàn)在情況不一樣了，房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）提供的政府支持貸款也收緊了貸款指導(dǎo)方針，不容易造成金融壞賬，從而使得由地產(chǎn)引發(fā)的金融危機(jī)難以造成。

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