??房地產(chǎn)市場和政策變化引起高度關(guān)注，理清房地產(chǎn)政策思路成為引導(dǎo)預(yù)期和進(jìn)行市場預(yù)測的關(guān)鍵。

??2021 年下半年，頭部房企違約事件引發(fā)市場各方預(yù)期迅速轉(zhuǎn)變，金融機(jī)構(gòu)、投資人、購房者、地方行業(yè)主管部門同時(shí)收緊房地產(chǎn)預(yù)期，違約房企數(shù)量增加，房地產(chǎn)市場進(jìn)入下行調(diào)整，同時(shí)對宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行帶來較大的下行壓力。房地產(chǎn)市場和政策變化引起高度關(guān)注，理清房地產(chǎn)政策思路成為引導(dǎo)預(yù)期和進(jìn)行市場預(yù)測的關(guān)鍵。

??一、2021年房地產(chǎn)政策總結(jié)

??盤點(diǎn) 2021 年的房地產(chǎn)政策，在市場和保障兩方面均有實(shí)質(zhì)性推進(jìn)。

??（一）首次明確 住 房 保障體系由“三房”構(gòu)成

??2021 年 7 月 3 日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》（國辦發(fā)〔2021〕22號），這份文件在住房制度頂層設(shè)計(jì)層面具有里程碑意義，首次明確我國住房保障體系由三部分組成：公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房。其中，公租房面向城鎮(zhèn)居民中的住房、收入“雙困難”家庭供應(yīng)，新市民、青年人中有一定經(jīng)濟(jì)承受能力但又買不起商品住房的可以購買共有產(chǎn)權(quán)住房，也可以租住保障性租賃住房。長期以來我國住房保障領(lǐng)域一直存在“大保障”和“小保障”之爭，此次明確“三房”住房保障體系是從問題導(dǎo)向出發(fā)，以解決好大城市住房突出問題為目標(biāo)，實(shí)事求是，突出住房的居住屬性，確定了“大保障”內(nèi)涵，是推動建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉住房制度的有力舉措。

??加快發(fā)展保障性租賃住房成為“十四五”期間住房建設(shè)的重點(diǎn)任務(wù)。2021 年全國 40 個(gè)城市計(jì)劃新籌集保障性租賃住房93.6 萬套；“十四五”期間，上海、廣州、深圳計(jì)劃新增保障性租賃住房均占新增住房供應(yīng)總量的 45% 左右，北京保障性租賃住房占比將不低于 30%；杭州、西安、成都、廈門、寧波、佛山、濟(jì)南、福州、長沙、蘇州等城市也都規(guī)劃增加保障性租賃住房供給。

??保障性租賃住房不設(shè)收入線門檻，租金低于同地段同品質(zhì)市場租賃住房租金，將影響住房租賃市場由“二元化市場”轉(zhuǎn)向“一元化市場”?！岸赓U市場”特征是住房市場和住房保障嚴(yán)格區(qū)分，保障范圍由收入線界定，而“一元化租賃市場”特征是住房保障對象沒有收入線界定，住房租金又低于市場租金，有助于穩(wěn)定住房租金，加快發(fā)展長租房市場。

??（二）舊改向城市更新升級

??老舊小區(qū)是指住宅小區(qū)性能不高、功能不全、配套缺失、設(shè)施缺損、環(huán)境臟亂、年久失修、缺乏物業(yè)長效管理，不能滿足人們正?；蜉^高需求的居住小區(qū)。據(jù)住建部初步統(tǒng)計(jì)，全國共有老舊小區(qū)近16 萬個(gè)，涉及居民超 4200 萬戶，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造是解決城市發(fā)展不平衡不充分問題，推動惠民生擴(kuò)內(nèi)需，改善居民居住條件和生活，實(shí)現(xiàn)人民群眾對美好生活向往的重要工作。自2019 年起，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造納入保障性安居工程，安排中央補(bǔ)助資金支持。2020 年 7 月，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》，提出到“十四五”期末，力爭基本完成2000年底前建成的需改造的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)。2020 年、2021 年新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū) 3.9 萬個(gè)和 5.3 萬個(gè)。從老舊小區(qū)改造意義上看，一方面實(shí)施老舊小區(qū)改造是積極擴(kuò)大有效投資的重要內(nèi)容；另一方面，改造老舊小區(qū)也是加快推進(jìn)城市更新的一項(xiàng)重要任務(wù)。

??2021 年 11 月，住建部辦公廳發(fā)布《關(guān)于開展第一批城市更新試點(diǎn)工作的通知》，開展為期2 年的第一批城市更新試點(diǎn)工作，確定了北京、南京、西安、蘇州、沈陽等 21 個(gè)試點(diǎn)城市，因地制宜探索城市更新的工作機(jī)制、實(shí)施模式、支持政策、技術(shù)方法和管理制度，推動城市結(jié)構(gòu)優(yōu)化、功能完善和品質(zhì)提升，形成可復(fù)制、可推廣的經(jīng)驗(yàn)做法，為積極實(shí)施大規(guī)模城市更新做準(zhǔn)備。

??（三）初步建立房地產(chǎn)金融審慎管理制度

??2015 年下半年以來，我國房地產(chǎn)領(lǐng)域和金融領(lǐng)域加快相互滲透，資金“脫實(shí)向房”特征明顯——表現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資渠道增加、居民貸款購房比例上升、明股實(shí)債和首付貸盛行、房地產(chǎn)公司的金融相關(guān)業(yè)務(wù)發(fā)展迅速等方面——房地產(chǎn)市場杠桿率快速增加。房地產(chǎn)貸款余額在全部貸款余額中的占比，由2015 年的22.4% 持 續(xù) 增 加 至 2019 年 的 29%，年均增加 1.7 個(gè)百分點(diǎn)。此外，2017-2018 年居民消費(fèi)貸較正常水平多增加了大約1 萬億，2020 年經(jīng)營貸較正常水平多增加了大約 2 萬億，大部分都進(jìn)入了房地產(chǎn)領(lǐng)域。

??2018 年 3 月，央行行長易綱提出，要完善房地產(chǎn)調(diào)控政策，推動建立防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的長效機(jī)制，探索將影子銀行、房地產(chǎn)金融、互聯(lián)網(wǎng)金融等納入宏觀審慎政策框架。2019年6 月，銀保監(jiān)會主席郭樹清提出，必須正視一些地方房地產(chǎn)金融化問題；2019 年 9 月他繼續(xù)指出，要遏制房地產(chǎn)金融化泡沫化傾向，守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的底線。自此金融去房地產(chǎn)化調(diào)控政策開始實(shí)施，房地產(chǎn)金融審慎管理政策體系開始建立。

??2019 年 5 月 以 來， 各 類 政 策密集出臺約束房企公開市場融資、境外融資、信托融資、ABS 融資等行為。2020 年 8 月，人民銀行等部門出臺“三線四檔”新規(guī)，目標(biāo)是控制房地產(chǎn)企業(yè)有息債務(wù)規(guī)模。2020年 12 月，人民銀行等部門出臺《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，目標(biāo)是控制銀行房地產(chǎn)貸款規(guī)模。2021 年 3 月，中國銀保監(jiān)會辦公廳、住建部辦公廳、央行辦公廳聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于防止經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知》，目標(biāo)是防止經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域，更好支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

??2019 年以來伴隨房地產(chǎn)金融審慎政策體系的建立和不斷完善，房地產(chǎn)融資持續(xù)下降，房地產(chǎn)貸款占比較高峰時(shí)回落了1.6 個(gè)百分點(diǎn)，金融去房地產(chǎn)化初見成效。

??（四）土地集中出讓制度改革

??2021 年 3 月， 自 然 資 源 部 出臺《2021 年住宅用地供應(yīng)分類調(diào)控相關(guān)工作》要求，重點(diǎn)城市將施行住宅用地供應(yīng)“兩集中”新規(guī)，即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動，并全年將分 3 批次集中統(tǒng)一發(fā)布住宅用地的招拍掛公告并實(shí)施招拍掛出讓活動。22個(gè)重點(diǎn)城市試行實(shí)施，包括北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、蘇州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟(jì)南、合肥、長沙、沈陽、寧波、長春、天津、無錫。2020年上述22 個(gè)城市土地成交 5.8 億平方米 /2.7萬億，分別占全國總量的 24%/45%。土地出讓政策改革期望通過集中供應(yīng)實(shí)現(xiàn)當(dāng)期供應(yīng)量增加，分流競拍房企的資金從而降低當(dāng)期土地購買需求，改善當(dāng)期土地市場供需關(guān)系。

??2021 年 6 月，22 個(gè)試點(diǎn)城市首批土地集中出讓結(jié)束，土地出讓市場熱度仍然較高。針對首批土地集中出讓過程中反映的問題，2021年 8 月相關(guān)部門提出了完善規(guī)則，包括限定土地溢價(jià)上限 15%；不得通過調(diào)高底價(jià)、競配建等方式抬升實(shí)際房價(jià)；到達(dá)上限后通過搖號、一次性報(bào)價(jià)或競高標(biāo)方案等方式?jīng)Q定土地歸屬；嚴(yán)格購地企業(yè)資格審查，禁止馬甲圍標(biāo)拍地；嚴(yán)格購地資金來源審查等。第三季度受房地產(chǎn)市場預(yù)期變化影響，22個(gè)城市二次集中出讓土地市場冷淡，大約三分之一地塊流拍，大部分地塊底價(jià)成交。2021 年 10 月開始的三批次集中出讓土地市場，各城市對二批次土地集中出讓規(guī)則又略有調(diào)整，土地流拍率大幅下降。

??2021 年房地產(chǎn)市場波動較大，影響因素較多，難以單獨(dú)剝離出土地集中出讓制度改革的影響，不能給出準(zhǔn)確的政策評價(jià)。

??（五）建立二手住房價(jià)格指導(dǎo)制度

??2021 年 2 月 8 日，深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制的通知》，提出建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制，以住宅小區(qū)為區(qū)域網(wǎng)格單元，發(fā)布全市3595 個(gè)住宅小區(qū)二手房成交參考價(jià)，并要求銀行按揭貸款、房產(chǎn)抵押經(jīng)營貸以官方公布的參考價(jià)為準(zhǔn)。2021 年 8 月 6 日，上海二手房市場開始執(zhí)行按揭貸款“三價(jià)就低”原則，三價(jià)是網(wǎng)簽合同價(jià)、銀行評估價(jià)、涉稅評估價(jià)，其中涉稅評估價(jià)是最低的，僅相當(dāng)于市場真實(shí)成交價(jià)的5-7 折。截至年底已經(jīng)出臺二手住房指導(dǎo)價(jià)的城市有十多個(gè)，包括深圳、成都、西安、寧波、合肥、上海、廣州、東莞、無錫、紹興、金華、衢州、溫州等城市。

??從各地的實(shí)踐看，二手住房指導(dǎo)價(jià)格普遍低于市場掛牌價(jià)格，因而提高了首付比例，抑制了投資投機(jī)需求，改善了二手住房市場供求關(guān)系。深圳市2月份實(shí)施二手住房指導(dǎo)價(jià)格制度，3月份以后二手住房價(jià)格持續(xù)下降，二手住房成交數(shù)量大幅減少。其他實(shí)施二手住房價(jià)格指導(dǎo)制度的城市，二手住房市場熱度普遍下降，該政策在控制住房需求過快增長方面有明顯成效。

??二、2022年房地產(chǎn)政策展望

??2021 年 12 月 10 日結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會議指出，要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，探索新的發(fā)展模式，堅(jiān)持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，給出了2022 年房地產(chǎn)政策思路。

??（一）繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”基本思路

??堅(jiān)持“房住不炒”，強(qiáng)調(diào)住房的居住屬性，淡化住房的資產(chǎn)屬性，這是我國住房制度頂層設(shè)計(jì)的基本思路。“房住不炒”基本思路在2015 年底中央經(jīng)濟(jì)工作會議上首次被明確，成為近幾年房地產(chǎn)調(diào)控的基本依據(jù)，去年以來中央屢次表明“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，在經(jīng)濟(jì)下行壓力加大時(shí)仍然保持了房地產(chǎn)調(diào)控定力。從中長期發(fā)展趨勢上看，受人口老齡化、經(jīng)濟(jì)增速換擋、城鎮(zhèn)化速度減緩等因素影響，新增城鎮(zhèn)住房需求增幅下降，2015年以來房地產(chǎn)開發(fā)投資增速已經(jīng)由前期的 20% 以上降至 10% 以內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率隨之下降。根據(jù)日本、韓國相似發(fā)展階段規(guī)律，中長期房地產(chǎn)開發(fā)投資將為低速增長，經(jīng)濟(jì)增長對房地產(chǎn)開發(fā)投資的依賴度下降。堅(jiān)持“房住不炒”，抑制房地產(chǎn)領(lǐng)域的投機(jī)投資需求，有利于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場軟著陸，維護(hù)房地產(chǎn)市場長期平穩(wěn)健康發(fā)展。

??（二）加大長租房支持政策力度

??堅(jiān)持租購并舉，大力發(fā)展住房租賃，仍是2022 年房地產(chǎn)領(lǐng)域的主要任務(wù)。一是加快推進(jìn)保障性租賃住房建設(shè)，中央財(cái)政繼續(xù)予以支持，人口凈流入的重點(diǎn)城市會按照“十四五”規(guī)劃籌集保障性租賃住房，在籌集方式上，鼓勵對閑置和低效利用的商業(yè)辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋的利用，允許改建為保障性租賃住房，可以不變更土地使用性質(zhì)，不補(bǔ)繳土地價(jià)款。二是加大對長租房建設(shè)的政策支持力度，除相應(yīng)的稅費(fèi)減免政策外，住房租賃金融政策體系將加快完善，長租房REITs等有望取得突破性進(jìn)展，有助于吸引社會資本進(jìn)入長租房領(lǐng)域。

??（三）適時(shí)推進(jìn)房地產(chǎn)稅擴(kuò)大試點(diǎn)工作

??2021 年 10 月 23 日，全國人大常委會通過決定，授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，試點(diǎn)期限為五年。試點(diǎn)地區(qū)和試點(diǎn)實(shí)施時(shí)間待由國務(wù)院確定，國務(wù)院將按照積極穩(wěn)妥的原則，統(tǒng)籌考慮深化試點(diǎn)與統(tǒng)一立法、促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展等情況確定。綜合政策和市場供求形勢判斷，2022年房地產(chǎn)市場將逐步企穩(wěn)，將出現(xiàn)實(shí)施房地產(chǎn)稅擴(kuò)大試點(diǎn)的時(shí)間窗口期。

??2021 年 7 月下旬開始的房地產(chǎn)市場快速下行，是受大型房企爆雷導(dǎo)致市場各方預(yù)期轉(zhuǎn)變引發(fā)的。針對預(yù)期變化，10月下旬中央及時(shí)提出資金要滿足合理的住房需求，10 月、11 月房地產(chǎn)貸款資金連續(xù)增加，11 月商品房銷售面積環(huán)比增加，一線城市新房價(jià)格企穩(wěn)，一線和部分二線城市二手房市場量增價(jià)穩(wěn)，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)觸底跡象。2021年受上半年房企主動降杠桿和三季度房企融資受阻影響，房地產(chǎn)市場供給降幅高于需求降幅，商品住房庫存水平不高，這種情況不同于過去高庫存情形下的市場調(diào)整，年末降準(zhǔn)、房地產(chǎn)貸款增加、按揭利率穩(wěn)中有降等措施對穩(wěn)定住房需求均有積極作用，預(yù)計(jì)此次市場調(diào)整期會短于以往。我國仍處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展時(shí)期，在經(jīng)濟(jì)增長保持在合理區(qū)間的背景下，市場供求關(guān)系會逐步改善，各方預(yù)期將逐步恢復(fù)正常，2022年房地產(chǎn)市場將逐步企穩(wěn)。

??（四）完善人、房、地、錢四位一體的聯(lián)動新機(jī)制

??完善房地聯(lián)動機(jī)制。土地是房地產(chǎn)開發(fā)最基本的生產(chǎn)要素和物質(zhì)載體。一直以來，土地作為重要工具參與宏觀調(diào)控，土地調(diào)控政策的變化與經(jīng)濟(jì)周期變動密切相關(guān)。在我國現(xiàn)行的土地制度下，地方政府是土地一級市場中唯一的供給方，可以對增量土地供應(yīng)數(shù)量、結(jié)構(gòu)和供應(yīng)時(shí)機(jī)進(jìn)行調(diào)節(jié)，地方政府也可以通過城市更新等途徑調(diào)整存量土地的流轉(zhuǎn)，因此土地調(diào)控是房地產(chǎn)市場調(diào)控的重要工具。完善房地聯(lián)動機(jī)制，是建立人、房、地、錢四位一體房地產(chǎn)市場聯(lián)動新機(jī)制的重要內(nèi)容。

??完善房地產(chǎn)金融審慎管理制度。房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)金融政策變動會直接影響房企運(yùn)營。微觀層面，隨著大型房企債務(wù)問題爆發(fā)，長期以來的房企高杠桿快周轉(zhuǎn)的發(fā)展模式難以持續(xù)，必須要探索新的發(fā)展模式和投融資模式。宏觀層面，將繼續(xù)堅(jiān)持房住不炒基本定位，加強(qiáng)房地產(chǎn)金融監(jiān)管，保持房地產(chǎn)金融政策連續(xù)穩(wěn)定，滿足購房者的合理住房需求，完善房地產(chǎn)貸款、股權(quán)融資、債券融資和表外融資等政策，積極穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)金融審慎管理制度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展和良性循環(huán)。

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