（文/張志峰編輯/馬友友）加快發(fā)展保障性租賃住房是解決高房價、熱點城市新市民住房困難的重要一環(huán)。

2月8日，為貫徹落實黨中央、國務院關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的決策部署，加強相關(guān)金融政策支持，央行與銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于保障性租賃住房有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理的通知》（下稱《通知》）。

《通知》明確保障性租賃住房項目有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理，有利于銀行業(yè)金融機構(gòu)加大對保障性租賃住房項目的信貸投放，支持我國住房保障體系建設，有助于推動建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。

下一步，央行與銀保監(jiān)會將加快建立完善住房租賃金融制度，繼續(xù)加大對保障性住房建設和長租房市場發(fā)展的金融支持力度，促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

“十四五”計劃新增650萬套（間）

事實上，近兩年來，中央和地方對租賃住房建設機制的政策支持力度不可謂不大。

早在2020年底，央行與銀保監(jiān)會就建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度時，就曾公開表態(tài)，為支持大力發(fā)展住房租賃市場，住房租賃有關(guān)貸款暫不納入房地產(chǎn)貸款占比計算。

2021年7月，國務院第一次從國家層面明確了住房保障體系的頂層設計，印發(fā)了《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，旨在從土地、資金、金融、稅收支持以及優(yōu)化行政審批等6大方面全方位支持保障性租賃住房的發(fā)展，其重點是減輕保障性租賃住房的企業(yè)負擔，提高企事業(yè)單位、租賃企業(yè)等市場主體參與保障性租賃住房的積極性。

2021年12月，中共中央政治局會議中再次提到“要推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)?！?/p>

根據(jù)我國初步計劃，“十四五”期間40個重點城市新增650萬套（間）保障性租賃住房。

去年11月以來，廣東、浙江、海南、山東等省份，以及上海、金華、西安、青島等城市相繼發(fā)布了相關(guān)征求意見稿和相關(guān)實施意見，政策發(fā)布進入密集期。

11月8日，《廣東省人民政府辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實施意見》發(fā)布。其中，廣州、深圳、珠海、汕頭、佛山、惠州、東莞、中山、江門和湛江市是發(fā)展保障性租賃住房的重點城市。

“十四五”期間，廣東計劃籌集建設129.7萬套（間）。截至10月底，廣東全省已籌集建設保障性租賃住房18.56萬套（間），完成2021年度目標任務占比為83.5%，惠及群眾超過50萬人。

11月17日，山東省政府新聞辦在發(fā)布會上表示，2021年山東計劃新開工保障性租賃住房7.48萬套（間），目前已開工7.49萬套（間）。

11月23日，上海市政府新聞辦在發(fā)布會上指出，于“十四五”期間，計劃新增建設籌措保障性租賃住房47萬套（間）以上，達到同期新增住房供應總量的40%以上；到“十四五”末，全市將累計建設籌措保障性租賃住房60萬套（間）以上，其中40萬套（間）左右形成供應，緩解新市民、青年人的住房困難。

痛點仍在，對房地產(chǎn)整體影響有限

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進向觀察者網(wǎng)表示，從保障性租賃住房市場的發(fā)展角度看，這是信貸政策放松和鼓勵的重要政策，真正促進房貸領(lǐng)域支持保障性租賃住房的發(fā)展；而從房貸集中度的角度看，也體現(xiàn)了房貸集中度政策在松動。

“先是并購貸，現(xiàn)在是保租房房貸，兩類貸款不納入房貸集中度的考核中，既說明房貸集中度政策大方向不變，也體現(xiàn)了房貸集中度政策積極優(yōu)化。”嚴躍進認為。

不過就整體而言，目前市場對于保障性住房信貸數(shù)據(jù)的披露口徑并不統(tǒng)一。

截至2021年第三季度，央行披露的保障性住房開發(fā)貸余額為4.64萬億，而銀保監(jiān)會口徑的保障性安居工程貸款超過6萬億，其中棚戶區(qū)及墾區(qū)危房改造貸款占比近95%，剩余貸款為公租、廉租、經(jīng)濟適用房、限價商品房、農(nóng)村危房改造、游牧民定居工程以及城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造貸款。

投放主體方面，保障性安居工程貸款主要以政策性銀行為主，占比超過75%；其中國開行超過3萬億，占比約50%，農(nóng)發(fā)行比例也較大。

而商業(yè)銀行保障性安居工程貸款余額相對較低，這其中又主要是四大行主導。

假定保障性住房開發(fā)貸與安居工程貸款的投放主體結(jié)構(gòu)大體保持一致， 預計每家商業(yè)銀行保障性租賃住房貸款余額僅為數(shù)百億體量，且主要以國有大行為主，合計 體量大體在1000-3000億規(guī)模。

對于商業(yè)銀行而言，由于保障性安居工程貸款余額較低，政策允許存量貸款不計入“雙集中度”統(tǒng)計口徑，對于銀行集中度指標的改善效果較為有限，難以起到引導銀行加大涉房類貸款投放的作用。

因此，光大證券(601788)認為，《通知》旨在對于雙集中度政策“糾偏”，但對于推動寬信用進程、為銀行涉房類貸款投放“松綁”以及鼓勵加大房地產(chǎn)貸款投放的效果較為有限。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也表示，保障性租賃住房的痛點主要是難以盈利，或者說投資周期太長，對民營資本的吸引力太小，只能淪為國企的指標來定量完成，因此該政策對房地產(chǎn)市場整體影響有限。

“但信號意義明顯?！睆埓髠ハ蛴^察者網(wǎng)指出，政策提及，繼續(xù)加大對保障性住房建設和長租房市場發(fā)展的金融支持力度，意味著政策有望升級，從保障性租賃租房，到保證新住宅房，對于整體市場的信貸支持將明顯加大。并且租賃住房市場對信貸資金價格本就敏感，運營周期長，單獨計算貸款額度，有利于提高企業(yè)參與這項業(yè)務積極性。