（文/張玉 編輯/馬媛媛）“三道紅線”和融資政策依然趨緊的大環(huán)境下，房地產開發(fā)商們想要活下去，就要在不增加杠桿的同時，開拓出新的融資渠道。

11月18日早間，碧桂園服務公告稱，公司股份在港交所申請短暫停牌，以待發(fā)布一則公告，內容有關（其中包括）根據(jù)一般授權配售新股份的內幕消息。

隨后有消息傳出，碧桂園服務擬以每股53.35港元的價格配售1.5億股股份。碧桂園服務尋求通過配股籌資10.3億美元。

就此，碧桂園服務相關負責人回應觀察者網(wǎng)表示，一切以公告為準。

碧桂園服務配股融資的背后，不少房企則選擇通過出售資產的方式回籠資金。

11月16日，中國金茂發(fā)布公告稱，公司全資附屬公司天津東輝與青島青悅匯簽訂產權交易合同。天津東輝同意向青島青悅匯出售其所持項目公司90%的股權，代價為24.28億元。

“配股籌資”受青睞

在加杠桿變得越來越危險甚至越來越困難的情況下，房企青睞的一個策略就是配股籌資。

觀察者網(wǎng)梳理發(fā)現(xiàn)，這是碧桂園服務近一年的時間內第3次配股籌資。

今年5月24日，碧桂園服務配售1.39億股股份，價格為每股股份75.25港元。

而如果將時針再拉長一點，2020年12月11日，碧桂園服務配售1.73億股股份，價格為每股股價45港元，上一營業(yè)日的每股收股價為48.05港元，發(fā)行價較市值折讓6.35%。

除了碧桂園服務，11月14日晚間，融創(chuàng)中國公告稱，公司將以每股15.18港元的價格配售3.35億股配售股份，融創(chuàng)服務以每股14.75港元配售1.58億股融創(chuàng)服務股份，折合約6.53億美元。值得一提的是，公司董事會主席孫宏斌也表示，將自有資金4.5億美元以無息借款形式提供給融創(chuàng)中國使用。配售股份加上老板借款，此次融創(chuàng)中國一次性籌集資金約13.92億美元，折合人民幣約88.8億元。

而11月2日，世茂服務表示，完成配售現(xiàn)有股份及以先舊后新方式認購新股份，及公司一家全資附屬公司完成發(fā)行可換股債券，合共1.15億股配售股份已由配售代理根據(jù)配售及認購協(xié)議的條款及條件以配售價每股配售股份15.18港元成功配售予不少于六名承配人。

公開資料顯示，配股融資是指為支付超過現(xiàn)金流量的購貨款或為取得資產所采取的籌集資金的行為。配股融資的一大特點，就是新股的價格是按照發(fā)行公告發(fā)布時的股票市價作一定的折價處理來確定的。所折價格是為了鼓勵股東出價認購。

在同策研究院資深分析師肖云祥看來，物業(yè)對于房企而言屬于優(yōu)質資產，所以以其作為配售發(fā)債主體較有優(yōu)勢，市場接受度也較高。配售及根本上是為了獲得融資，也側面說明公司目前資金需求量較大。對于大股東而言，配股發(fā)售相當于融進資金，如果資金用于公司發(fā)展，那對于大股東肯定是有利的。但對于一般投資者，接受配股相當于折價買股，而不參與則會出現(xiàn)虧損，若不看好公司股價或行業(yè)預期，投資者往往會選擇出貨。

“花式”賣資產

除了配售新股的方式融資，在不增加杠桿的情況下，房企正通過“賣資產、賣項目、賣股權”等一系列“賣賣賣”的方式進行“回血”。而從實際的結果來看，這些操作或是為了融資，或是為了調整目前的資產結構，借以出清“劣質”資產。

以金茂為例，此次出售項目公司成立于2019年10月，主要從事的地塊（包括地塊B4、地塊B6及地塊D11）的開發(fā)及建設。截至公告日，地塊B4已動工開發(fā)、地塊B6及D11尚處于前期規(guī)劃設計階段。

金茂方面表示，根據(jù)合作協(xié)議，出售事項完成后，公司應負責繼續(xù)開發(fā)并操盤地塊B4，并對地塊B4獨立承擔風險及享有收益；青島青悅匯負責開發(fā)并操盤地塊B6及D11地塊，青島青悅匯及金茂應按照90%：10%的比例分擔風險及享有收益。

根據(jù)合作協(xié)議，如地塊B6及地塊D11后續(xù)因開發(fā)需求須由項目公司股東按其所持項目公司的股權比例提供資金，則金茂須提供的資金應由青特置業(yè)代為提供。

此外，青特置業(yè)同意于項目公司完成出售事項的工商變更登記手續(xù)后15個工作日內，向金茂的指定實體提供一項無息借款，為期一年，金額為1.53億元。

也就是說，通過此次地塊轉讓協(xié)議，金茂一方面能夠回籠超過24億元的現(xiàn)金流；另一方面，后續(xù)需要開發(fā)的B6及D11地塊也有一定的資金保障；此外，金茂還能獲得一筆1.53億元的無息借款，可謂“一石三鳥”。

除了金茂，根據(jù)觀察者網(wǎng)了解，今年以來，僅僅國企光明地產(600708,股吧)、中交地產(000736,股吧)、華潤置地、華僑城、上海城開、上海地產、保利發(fā)展等多家公司掛牌轉讓旗下股權。

肖云祥指出，實際上，如我們看到的地產行業(yè)里部分企業(yè)已經“暴雷”或是出現(xiàn)即將“暴雷”的跡象，原因是國家房地產調控政策的收緊，如“三道紅線”、“信貸兩集中”等政策的出臺，收緊了房企融資端的調控力度。另一方面，銷售端持續(xù)保持嚴厲的限購、限價等措施。在多重因素的影響下，房地產企業(yè)現(xiàn)金流壓力持續(xù)增加，為了緩解資金鏈壓力，房企采取非增加杠桿的多種融資方式進行融資，在不增加債務的情況下獲得資金流入。