融資破冰加個貸提速房企現(xiàn)金流暖意初萌

來源：智能家居時間：2021-11-18 06:30

11月10日以來共有25家房企及城投企業(yè)宣布在銀行間市場融資，所涉金額達287.8億元。

冰封的房企融資，似乎迎來緩和。

11月9日，中國銀行(601988,股吧)間市場交易商協(xié)會舉行房企代表座談會，21世紀經濟報道記者核實到，包括招商蛇口(001979,股吧)、保利、碧桂園、龍湖、旭輝、美的等房企參加了座談會，多家公司均申請了在銀行間市場發(fā)債融資。“國企相對快一些，目前民營企業(yè)的發(fā)債申請尚未最終落地?！?/p>

銀行間市場交易商協(xié)會座談會后，多家房企密集發(fā)行中期票據(jù)和超短期融資券。

據(jù)克而瑞地產研究不完全統(tǒng)計，11月10日以來，共有25家房企及城投企業(yè)宣布在銀行間市場融資，所涉金額達287.8億元，數(shù)額及發(fā)行企業(yè)數(shù)量相對較高。

另一方面，制約房企資金鏈的銷售回款——個人按揭貸款發(fā)放開始提速。

21世紀經濟報道獨家獲悉，某大型商業(yè)銀行的分行人士透露，該分行從2022年一季度調用了10億元個人按揭貸款額度，或側面印證了市場所傳的“央行會議透露開發(fā)貸和個貸都要上量，集中度可以臨時鼓肚子”相關消息。

但這并不意味著“松綁”，多位業(yè)內人士表示，即便房地產金融政策有向暖的跡象，但實際反饋沒有那么立竿見影，房企整體融資環(huán)境依然嚴峻。金融機構也多偏好央企國企和經營穩(wěn)健、信用好的頭部民企。

正如克而瑞地產研究和中指研究院同時指出的那樣：當前融資端口的破冰仍是經營狀況良好、資產優(yōu)質企業(yè)的機會，房企仍應積極推動自身降負債，并加大現(xiàn)金回款保證企業(yè)資金鏈安全，控制規(guī)模、穩(wěn)發(fā)展，長期主義、重經營等策略是房企行穩(wěn)致遠的重要保障。

解封

此前，國家統(tǒng)計局發(fā)布的房地產開發(fā)與投資月度數(shù)據(jù)顯示，房企到位資金的同比增速從今年3月份開始下滑，但6月份及之前依然保持了正數(shù)，進入7月，房企到位資金同比增速轉負，7-10月分別為-7%、-6.5%、

-11.2%和-9.5%。

中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示房地產行業(yè)融資規(guī)模大幅下降。自今年3月起，房地產行業(yè)單月融資同比出現(xiàn)不同程度下滑，其中自8月起，單月降幅超過50%。

2021年1-10月，房地產行業(yè)非銀融資總額15617.3億元，同比大幅下降21.2%。其中，債券融資占比超五成，仍為房企重要的資金補充形式，但海外債份額在逐漸向信用債轉移，海外債共融資2624.1億元，同比大幅下滑35%。

11月，事情開始出現(xiàn)轉機。

保利和招商蛇口總計80億元的發(fā)債方案給行業(yè)帶來了一劑強心針。

11月11日，保利發(fā)展披露2021年第四季度中期票據(jù)發(fā)行方案，計劃發(fā)行金額20億元，期限5年；11月12日，招商蛇口公告2021年度第一期中期票據(jù)發(fā)行方案，擬在銀行間市場注冊發(fā)行30億元中期票據(jù)，其中3年期和5年期發(fā)行規(guī)模均為15億元，同時，招商蛇口也將發(fā)行2021年度第九期超短期融資券，發(fā)行金額30億元，期限270天。

這一消息與11月9日舉行的中國銀行間市場交易商協(xié)會房企代表座談會，共同構成了近期暖意，業(yè)界普遍認為，此前在冰下潛行的房企融資或將有所松動。

與此同時，本輪房企融資審批速度相對較快，小商品城(600415,股吧)11月10日宣布擬發(fā)行的10億元超短融計劃，已經于11月15日發(fā)行完成。而柳州建投11月15日將擬發(fā)行不超過8.8億元（含8.8億元）的中期票據(jù)的計劃確定為頂額8.8億元。

“多家企業(yè)的中票、短融等債券融資計劃的設立成功，顯示當前銀行間債券市場融資口子已經打開?！笨硕鸬禺a研究分析師房玲表示，但她同時強調，當前發(fā)行的企業(yè)均是城投公司或央企國企，且主體和債券的評級相對較高，主要是利用政府的信用進行背書，未來是否能擴大發(fā)債主體至其他類型的企業(yè)仍有待觀察。

提速

本輪房地產市場的急速變化，主要受信貸政策趨緊影響，房企資金面收緊，信用風險事件導致信心下滑、預期悲觀等原因造成供需兩端循環(huán)收縮。

而房企的資金鏈緊張，前端表現(xiàn)在融資受限，后端表現(xiàn)在商品房銷售明顯下滑，按揭貸款回款周期拉長，且預售資金監(jiān)管加強，已銷售的部分也難以轉化為回款。

“融資和銷售回款是房企資金的兩條命脈?！币晃徊辉妇呙囊?guī)模型上市房企高管告訴21世紀經濟報道記者，“高速奔跑的房企依靠的是拉緊的資金周轉，收入和支出的剪刀差一旦拉大，就意味著原本用時間打出來的利潤可能隨之破滅，嚴重的會導致資金鏈斷裂?！?/p>

在前端融資有望破冰的同時，21世紀經濟報道記者了解到，銷售端的按揭貸款發(fā)放也在提速。

上海排隊超過6個月的個人按揭貸款開始陸續(xù)下款，長三角二三線城市個貸也開始松動，杭州有兩家“四大行”開始適度放松。

一位大型房地產經紀公司北京工作人員告訴21世紀經濟報道記者，北京的個貸發(fā)放周期比之前略微加快15-20天左右，之前組合貸的放款周期約為4-6個月，商業(yè)貸款放款周期約為2-3個月。

11月10日，央行罕見地首次發(fā)布單月個人住房貸款統(tǒng)計數(shù)據(jù)。其中，10月居民中長期貸款增加4221億元，今年5月以來同比首次轉正。且在近十年的同期對比中，規(guī)模僅低于2016年10月?！鞍凑罩皯T例，這類數(shù)據(jù)是在每季度公布的金融機構貸款投向統(tǒng)計報告中披露，維穩(wěn)房地產意圖明顯?！睒I(yè)內人士分析認為。

但多個房企人士告訴21世紀經濟報道記者，全國來看，按揭貸款不能歸結為明顯放松，且仍未傳導到企業(yè)貸款上。

1-10月的企業(yè)端貸款仍顯不足，10月新增企業(yè)中長期貸款2190億元，同比少增1923億元；而從10月的房企到位資金來看，其中國內貸款1378億元，同比減少27.2%，降幅較9月擴大2.3個百分點。

“房企的開發(fā)貸、信托貸款方面的融資放松仍需時間傳導?！狈苛岜硎?，本次政策邊際放松的口子不會開得太大，另外政策在預售資金監(jiān)管層面較嚴，房企仍面臨著層層限制，當前融資端口的破封仍是經營狀況良好、資產優(yōu)質企業(yè)的機會，房企仍應積極推動自身降負債，并加大現(xiàn)金回款保證企業(yè)資金鏈安全，購房者及投資信心重塑仍需持續(xù)建設。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉進一步指出，金融政策調整重在解決市場失靈，而不是全面救助，而且，在貸款集中度、三道紅線依舊生效的情況下，有限的資金會投向優(yōu)質開發(fā)商、投向新房市場。

（本報記者唐韶葵亦有貢獻）

（作者：孔海麗編輯：張偉賢）

（責任編輯：王治強 HF013）