11月15日，10月份房地產(chǎn)數(shù)據(jù)發(fā)布，銷售、新開(kāi)工、投資、國(guó)內(nèi)貸款、定金及預(yù)收款等基本面數(shù)據(jù)繼續(xù)走弱。

業(yè)內(nèi)人士表示，雖然信貸已出現(xiàn)拐點(diǎn)，但地產(chǎn)融資并未現(xiàn)全局性寬松，因此對(duì)當(dāng)前地產(chǎn)形勢(shì)判斷既不能過(guò)度悲觀，更不能過(guò)度樂(lè)觀。

即使后續(xù)政策速度和力度調(diào)整到位，但沒(méi)有3-6個(gè)月的傳導(dǎo)，信心也難以修復(fù)。

現(xiàn)在大多數(shù)房企要做的就是想盡辦法保持流動(dòng)性，跨過(guò)信心修復(fù)期，才能有機(jī)會(huì)“活下去”。

房企們應(yīng)該怎么做？

1

銷售和投資延續(xù)跌勢(shì)

據(jù)11月15日發(fā)布的全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資數(shù)據(jù)，10 月份：

10月單月，全國(guó)商品房銷售同比下滑幅度較大的背后，是各種因素導(dǎo)致的觀望情緒的進(jìn)一步蔓延。

2

后市看政策速度及力度

中金公司認(rèn)為，銷售后市走勢(shì)主要取決于政策調(diào)整的速度和力度。預(yù)測(cè)今年4 季度政策或僅邊際小幅調(diào)整，以穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期；但信貸額度的有力回補(bǔ)或發(fā)生在2022年1季度。

另外，值得注意的是，10月定金及預(yù)收款走勢(shì)與個(gè)人按揭貸款走勢(shì)相反，而歷史上二者整體走勢(shì)較為一致。中金公司認(rèn)為，這可能與同期信貸投放更多以此前積壓未放的按揭為主有關(guān)，信貸投放情況的邊際改善幅度實(shí)際或較為有限。

這也與房企一線感知的情況相符。

某品牌房企在10月經(jīng)營(yíng)情況交流會(huì)上表示，按揭貸放松只是部分地區(qū)、部分銀行由于全年擠壓的貸款申請(qǐng)縮短了放款周期，在消化之前的任務(wù)量，利率水平也沒(méi)有回到之前。預(yù)計(jì)2022年1季度的市場(chǎng)銷售可能還不如現(xiàn)在。

多家券商機(jī)構(gòu)同時(shí)分析，從近期相關(guān)部門發(fā)言和房企融資活動(dòng)（如銀行間市場(chǎng)發(fā)債）上看，地產(chǎn)融資確有邊際松動(dòng)，但背后更多是防風(fēng)險(xiǎn)的考量以及對(duì)此前執(zhí)行中過(guò)激行為的糾偏，地產(chǎn)融資并沒(méi)有系統(tǒng)性的寬松。

并且，資方機(jī)構(gòu)對(duì)地產(chǎn)行業(yè)信心的修復(fù)也需要時(shí)間。

有中部某城一家資方機(jī)構(gòu)人士對(duì)紅姐表示，當(dāng)?shù)乇就林行》科蟮默F(xiàn)金流境況同樣糟糕，只是因?yàn)榉巧鲜?、沒(méi)有發(fā)過(guò)美元債，沒(méi)有被公開(kāi)報(bào)道，其實(shí)壓力不比已經(jīng)出現(xiàn)問(wèn)題的房企小。

多位「地產(chǎn)銳觀察」微信群友私信紅姐，目前按揭貸雖然有所放松，但地方政府出于“保交樓”需求對(duì)預(yù)售資金監(jiān)管變嚴(yán)，或被鎖死在監(jiān)管賬戶不能提取，或直接被政府劃轉(zhuǎn)給施工方賬戶，對(duì)房企資金鏈寬松的作用不大。

紅姐和多家信托機(jī)構(gòu)人士交流，均表示即便有新增投放，也是“優(yōu)中選優(yōu)”。

因此，目前看房企流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)根本上并未消除。業(yè)內(nèi)呼吁，基于房住不炒大基調(diào)，政策端還需有更大力度的“穩(wěn)預(yù)期”措施。

比如需求端，地方因城施策，在限購(gòu)、按揭比例、按揭利率上做適當(dāng)調(diào)整；供給端，為民營(yíng)房企注入流動(dòng)性，以及推動(dòng)土地市場(chǎng)回溫，等等。

3

房企能夠做什么？

歷史上，從地產(chǎn)穩(wěn)預(yù)期政策出臺(tái)至市場(chǎng)數(shù)據(jù)探底反彈，短則2個(gè)月（2008、2011），長(zhǎng)則6個(gè)月（2014）。

而這一次，從業(yè)內(nèi)各方的判斷看，顯然時(shí)間會(huì)更長(zhǎng)。房企如何扛過(guò)這段預(yù)期修復(fù)期呢？

其一，表信心。

10月至今，多家房企選擇提前回購(gòu)美元債，展現(xiàn)自身實(shí)力，提振市場(chǎng)信心。包括弘陽(yáng)地產(chǎn)、中國(guó)金茂、新城控股(601155,股吧)、禹洲集團(tuán)、中梁控股、龍光集團(tuán)、中國(guó)奧園、旭輝集團(tuán)、正榮地產(chǎn)、雅居樂(lè)、祥生控股等。

自9月份以來(lái)，也有不少房企大股東頻頻增持自家股票，向市場(chǎng)傳遞看好公司長(zhǎng)期發(fā)展的信心。包括正榮地產(chǎn)、世茂集團(tuán)、上坤地產(chǎn)、禹洲集團(tuán)、中交地產(chǎn)(000736,股吧)、中南建設(shè)(000961,股吧)、富力地產(chǎn)、碧桂園等。

其二，賣資產(chǎn)。

融創(chuàng)由“買買買”切換為“賣賣賣”，被業(yè)內(nèi)視為籌資過(guò)冬、應(yīng)對(duì)不確定性的標(biāo)志性事件。

11月14日，融創(chuàng)中國(guó)和融創(chuàng)服務(wù)配股籌資9.52億美元。與此同時(shí)，老板孫宏斌給了公司4.5億美元的無(wú)息借款。加上出售貝殼股權(quán)、出售項(xiàng)目公司及商管板塊股權(quán)等系列操作，融創(chuàng)半個(gè)月回流資金約160億元。

另?yè)?jù)每日經(jīng)濟(jì)新聞(博客,微博)統(tǒng)計(jì)，截至11月15日，已有保利發(fā)展、招商蛇口(001979,股吧)、金地集團(tuán)(600383,股吧)、北京城投等超過(guò)20家房企在/擬銀行間市場(chǎng)發(fā)債，融資總額近300億元。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，這也給了中小房企賣資產(chǎn)緩解現(xiàn)金流的機(jī)會(huì)。

其三，拼銷售。

銷售是重中之重。房企們都在竭盡全力搶收。加強(qiáng)營(yíng)銷一線考核與激勵(lì)，發(fā)動(dòng)全員營(yíng)銷。中梁、旭輝、雅居樂(lè)等房企，還選擇讓投拓條線人員去營(yíng)銷輪崗賣房，發(fā)動(dòng)內(nèi)部力量助力銷售。

與此同時(shí)，很多城市樓盤選擇了降價(jià)出貨。但預(yù)防被維權(quán)，房企多采取送裝修、特價(jià)房一口價(jià)、適當(dāng)讓利擴(kuò)大分銷渠道、加大新盤推廣等方式搶收客戶。

也有的房企采取了“走偏門”。今天市場(chǎng)流傳了一張據(jù)說(shuō)是某品牌房企的“購(gòu)房承諾函”，想來(lái)參與公司業(yè)務(wù)投標(biāo)，先買兩套房再說(shuō)。

其四，縮戰(zhàn)線。

紅姐聽(tīng)聞，最近某30強(qiáng)房企剛進(jìn)行了區(qū)域大合并，高管調(diào)薪幅度非常大。

并且資金鏈緊張房企的這些動(dòng)作，已經(jīng)讓資金鏈相對(duì)還算平穩(wěn)的房企也未雨綢繆，選擇變相調(diào)薪或計(jì)劃啟動(dòng)人員優(yōu)化。

其五，引戰(zhàn)投。

房企在公司層面引入戰(zhàn)投，借以增強(qiáng)公司主體信用，已經(jīng)不太容易了。但也不是完全沒(méi)可能。

9月底，中國(guó)奧園增發(fā)新股募資9.98億港元，其中，香港恒基地產(chǎn)聯(lián)席主席李家杰全資擁有的投資公司SuccessfulLotus認(rèn)購(gòu)了1.07億股，涉資4億港元。完成交易后，李家杰約持有中國(guó)奧園3.85%的股份。

其六，說(shuō)拜拜。

11月12日晚，綠地發(fā)了一條公告，宣布變更自身所屬行業(yè)分類，從“房地產(chǎn)業(yè)”變成“土木工程建筑業(yè)”，轉(zhuǎn)身去擁抱大基建了。

業(yè)內(nèi)對(duì)此大跌眼鏡，但不管主動(dòng)還是被動(dòng)，綠地的地產(chǎn)業(yè)務(wù)營(yíng)收占比確實(shí)在大幅下降，已由2020年中期的44%降至2021年中期的32%。

總之，雖然”政策底”已現(xiàn)（也有人不同意），但“市場(chǎng)底”未到。

但黑暗時(shí)刻再久遠(yuǎn)，黎明最終還是會(huì)到來(lái)。

拒絕躺平，才能有機(jī)會(huì)捱過(guò)寒冬，迎接春天的到來(lái)！

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