??2021年10月28日，以“破局與重塑”為主題的“2021中國不動產(chǎn)金融峰會”在上海中心圓滿舉辦，瑞威資管以戰(zhàn)略合作支持的身份參與峰會。同時，瑞威資管首席運營官宋昊先生受邀參與“地產(chǎn)不良資產(chǎn)行業(yè)機會與實踐”的專題討論。

??討論環(huán)節(jié)，宋昊與眾多發(fā)言嘉賓一起，探討了多個地產(chǎn)不良資產(chǎn)行業(yè)的焦點與難點議題。以下為宋昊發(fā)言觀點摘錄，希望可以與更多的同業(yè)人員一起分享、交流。

??議題1：從事地產(chǎn)不良資產(chǎn)處置，需要具備哪些核心能力？主要門檻會有哪些？

??在地產(chǎn)不良資產(chǎn)這個細分領域，瑞威資管已經(jīng)深耕了不少年頭，2010年成立之后，我們已經(jīng)深度關注了這個市場，2014年起我們就開始參與及布局。早期，我們進行過不良資產(chǎn)包的收包與處置服務、也參與過單一不良資產(chǎn)項目比如爛尾樓的收購、重整。從金融債權的處置延展到非金融債權的處置，從資產(chǎn)的清收，延展到資產(chǎn)清收之后的運營、提升以及處置等各個方面。應該說在這個領域當中，不管是項目投資或者行業(yè)思考，我們都有一定程度的涉足。

??眾所周知，最近市場動蕩頗為劇烈，一些行業(yè)內優(yōu)秀的企業(yè)，或者一些之前可能存在問題的企業(yè)，在這一時點集中出現(xiàn)了一些問題，這些問題勢必會對行業(yè)帶來比較深遠的影響。由此帶來的問題，就是在這樣的一個行業(yè)背景之下，我們針對今天要討論的這個領域該如何思考、又該如何應對。

??就不良資產(chǎn)這個領域來說，瑞威資管一直以來的觀點都是，不良資產(chǎn)是一個非常注重信息度和專業(yè)度的非常細分的領域。

??以去不良環(huán)節(jié)為例：

??首先，是對信息的把握。這個環(huán)節(jié)可能會涉及到司法處置，司法處置表面上可能是一個官司或一個簡單的訴訟。但其實它背后會涉及到股權層面、資產(chǎn)層面與債權層面等等各種各樣的糾紛，而最終能夠真正在司法層面實現(xiàn)處置的，能成功實行的，這樣的情況相對來說比較稀少。特別是目前部分房企出現(xiàn)問題之后，有的法院進行了集中管轄，這樣的安排導致在實際處置環(huán)節(jié)遇到新的挑戰(zhàn)。這里面就有一個信息把握的問題。

??其次，是對專業(yè)度的重視。不良資產(chǎn)處置是一個非常講究專業(yè)度的領域，體現(xiàn)在風險的應對、以及對一些不可控因素的提前預判與提前管理。在當前的市場環(huán)境下，客觀來說，時間的風險有的時候靠專業(yè)度來說是很難完美控制的。但是從底層資產(chǎn)、從真正的價值實現(xiàn)這些角度來說，我們認為靠專業(yè)度還是能夠在一定程度內實現(xiàn)投資預期或者投資目標，而這是我們投資的底線。因此，專業(yè)度是我們特別注重的一個點。

??同時，面對當前多變的市場環(huán)境，瑞威資管對于不良資產(chǎn)業(yè)務也在謀求轉變。我們希望在傳統(tǒng)的通過自身重組、處置等方式應對不良資產(chǎn)項目這樣的模式上，適當?shù)难由斐鋈ィㄟ^合作共贏的方式打造一個不良資產(chǎn)共同生態(tài)環(huán)境。比如在不良資產(chǎn)出現(xiàn)前，在投前板塊，我們以投資顧問的身份或聯(lián)合投資人的身份，與相關金融機構共同參與到資產(chǎn)投資中。如果資產(chǎn)后期發(fā)生一些客觀的不可控因素，導致資產(chǎn)出現(xiàn)階段性困難，我們也可以深度參與重組，甚至可以引入一些新的資金予以紓困。投后階段，如果過程中發(fā)現(xiàn)底層資產(chǎn)有實質風險，我們也可以進行一些更多元的手段，把這些問題資產(chǎn)的價值重新煥發(fā)。而這個過程中，一個核心點在于不同的金融機構其實是有不同的風險偏好和客觀政策限制的，這里就需要整合各方資源一起去發(fā)掘去探索這樣的投資機會。

??議題2：以黑石為例，2007年黑石收購希爾頓，2018年黑石徹底退出。十一年的時間，在境外是一個相對合理的投資周期。而在國內發(fā)產(chǎn)品，超過5年都很難或很少遇到。這個時間周期，有沒有辦法破局？

??其實在資管行業(yè)興起的早期，比如說2012年到2013年期間，很多企業(yè)都拿中國黑石作為自己的宣傳口號。但其實我們的市場環(huán)境和國外完全不一樣，在國內你是無法想象去發(fā)行一支8年到10年期的純股權基金。如果從市場參與者的角度來回答，簡單說就是市場并不以合適或者不合適、好或者不好來區(qū)分投資行為，更多的是在這個游戲規(guī)則之下如何去更好的應用。

??當然，就問題而言，這也是整個國內資管行業(yè)的一個痛點，我們也一直在謀求破局。假設從不良資產(chǎn)這個大的命題角度來看，毫無疑問不良資產(chǎn)的底層賺錢邏輯之一就是跨周期。在別人悲觀的時候我買進。在別人瘋狂的時候我賣出，這是每一個投資者夢寐以求的事情，但有一個前提就是熬得住，客觀上說這只是一個理想狀態(tài)。

??我們做每一個事情的時候，首先他得有一個大的規(guī)則。就像瑞威資管，針對私募基金，私募行業(yè)協(xié)會就有各種各樣的規(guī)章制度。我相信像今天參會的中金、平安信托等企業(yè)，他們也會受到各種各樣的限制以及行業(yè)的種種要求。

??其次，再往上說，我們一直探討的是資金話題，那什么樣的資金最適配不良資產(chǎn)？很多同仁應該都會說看起來是保險資金。但保險資金如何投放于不良資產(chǎn)？這個問題暫時還沒法回答。

??所以說，不管是從破局切入也好，還是從去做一些新的思考的角度來講，這個行業(yè)的確還是有各種各樣的客觀情況在。那么，在這樣的現(xiàn)狀之下，如何把不良資產(chǎn)真正的變現(xiàn)，必須要在不同階段、不同領域、不同時間與不同的合作伙伴進行對接，這也是瑞威資管接下來希望去嘗試的做法。

??大家在投資不良資產(chǎn)的時候，核心的訴求就是希望有一個比較好的收益。在這個過程當中，在面對市場環(huán)境時，比如目前的市場環(huán)境，資產(chǎn)的價值部分情況下甚至不足以覆蓋資產(chǎn)上面附著的各類資金的要求，這是一個客觀現(xiàn)狀。即使在價值覆蓋的情況之下，利潤邊際的空間相對來講也是不太好的。所以這里面勢必存在價值的折損或價值的轉移，需要一個系統(tǒng)的安排，可以使得每一個參與主體，哪怕在某一個階段出現(xiàn)妥協(xié)，但是有機會在后續(xù)發(fā)展中取得彌補。

??另外，在面對不良資產(chǎn)時，除了司法處置上的一些問題以外，我們也發(fā)現(xiàn)了很多資產(chǎn)本身的挑戰(zhàn)，例如工業(yè)用地、商業(yè)等資產(chǎn)如何實現(xiàn)處置的挑戰(zhàn)。這類資產(chǎn)的最終處置前景還是需要整體政策的支持，如千呼萬喚的Reits相關政策的實施。但對于不良資產(chǎn)處置來說，如果將這類資產(chǎn)司法權、運營條件等理順之后，是否可以轉移給部分開發(fā)類資金，又在完成整體開發(fā)之后轉移給部分持有型資金，由持有型資金去等待Reits的最終到來或者進行大宗交易，這同樣需要一個系統(tǒng)。

??總的來說，所有的行業(yè)參與者，應該在過程當中，共同的去摸索去突破去建設一個完整的系統(tǒng)，去構建一些原來不能達到的路徑或東西。瑞威資管希望能在其中扮演一定的角色，我們也相信這個行業(yè)的發(fā)展一定會回歸到這個行業(yè)該有的樣子。

??匯聚全球學術研究力量、金融機構及地產(chǎn)行業(yè)資深專家，直面后疫情時代全球經(jīng)濟緩慢復蘇下的房地產(chǎn)下行周期困境，聚焦不動產(chǎn)及不動產(chǎn)金融行業(yè)發(fā)展與變革中的機遇，促進不動產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

??本次峰會由上海自貿區(qū)管委會陸家嘴管理局、陸家嘴金融城發(fā)展局作為指導單位，晨曦控股作為聯(lián)合主辦方，瑞威資管作為戰(zhàn)略合作伙伴，同時還得到了SAIF學聯(lián)地金會的大力支持。

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