原創(chuàng) 房小評中國房評報道 今天

政府在賣網(wǎng)紅地塊，開發(fā)商在擔(dān)心網(wǎng)紅樓盤。

11月10日，尚在睡夢中的房產(chǎn)中介小吳收到客戶的一條微信：

“小吳，昨天新聞里說第三批集中供地有太陽宮地塊，我們準備等這個地塊入市再買，暫時不考慮望京的**項目了！”

看罷微信，小吳心涼了半截，這已經(jīng)是第三個改變計劃的客戶了。

如今中介生意不好做，小吳費盡心思維護的客戶關(guān)系，因為一則新聞被打破了。

感到壓力的不止小吳和他從業(yè)的中介公司，北京新樓盤們感到了更強的寒意。

望京某項目銷售負責(zé)人表示，套總價在1000萬元以上的房子流速下降很厲害，開發(fā)商已經(jīng)在考慮年底打折促銷。

小吳和某線上渠道公司共同組建的買房人討論群里，每天的話題都是圍繞幾個網(wǎng)紅盤，樂此不疲：

有人從海淀區(qū)政府部門打聽京昌路地塊配套學(xué)校的問題，有人還跑到萬泉寺地塊，扒著墻頭，等火車路過，測試噪音分貝。

“這些買房人都有資格有錢，就是不買，專盯著這幾個網(wǎng)紅盤搖號！”

小吳很無語地維護著這些買房人，每天要解答很多問題，有的問題細到某個戶型開窗尺寸是多少，小吳也答不上來。這時候，群友們就嚷著：

“換群，換群，這個群主太不專業(yè)了！”

以前都是中介忽悠買房人，如今是買房人白嫖中介，中介還得受著，不敢吭聲。

“這些網(wǎng)紅盤不愁賣，沒有渠道費，最多有點分銷費?！?/p>

小吳說，網(wǎng)紅盤的利潤空間很小，開發(fā)商不愁賣，不肯上渠道，中介就沒錢可賺。維護這群買房人，未來就兩個打算：

一是拿著大批客戶信息跟開發(fā)商談價格，能爭取點傭金分成也行；

二是引導(dǎo)客戶去買別的樓盤，比如有的客戶沒搖上樹村，馬上引導(dǎo)客戶去買其他項目。

但是，這次不一樣。

樹村之后有永定府、永定府之后有永豐、永豐之后有京昌路、京昌路之后有周莊子、周莊子之后有萬泉寺、萬泉寺之后有太陽宮、太陽宮之后有廣渠路……

眼看網(wǎng)紅盤們排到了明年，小吳心態(tài)徹底崩了，他真擔(dān)心2022年北京市第一批次集中供地再推出些網(wǎng)紅地塊。

事實上，小吳的擔(dān)心正在變成現(xiàn)實。

除了今年第三批次的太陽宮、廣渠路地塊尤其吸睛之外，明年仍有多宗熱點地塊會上市。在樓市低迷，開發(fā)商拿地意愿不強的情況下，政府必須多推好地，才能吸引開發(fā)商出手。不僅北京市這樣做，上海、杭州等地的第三批次集中供地，網(wǎng)紅地塊也很多。

（價格單位:萬元/平米）

這些網(wǎng)紅盤吸引購房者，不僅是因為地段好，還因為他們和周邊二手房報價形成了倒掛，形成了“買到即賺到”的購買預(yù)期。

以永定府為例，周邊二手房報價最高超過10萬元/平米，永定府限價8.9萬元/平米。太陽宮周邊二手房報價最高超過16萬元/平米，而根據(jù)目前北京預(yù)售最高限價，太陽宮地塊將來入市銷售價格預(yù)計也就是12萬元/平米左右，如果政府持有10%的產(chǎn)權(quán)，售價也才10.8萬元/平米。

一套100平米的房子，買到至少浮盈三百萬元！

這才是買房人趨之若鶩的原因。

網(wǎng)紅盤和一二手房價格倒掛的問題，并不新鮮。2018年在北京、蘇州、杭州、深圳等地都出現(xiàn)過，隨后隨著市場調(diào)節(jié)，自然就消失了。

但是，那是在市場上行期，新房賣出之后，價格慢慢上漲與二手房價格持平，或是二手房降一點，新房漲一點，最終結(jié)束價格倒掛。

在當(dāng)前樓市下行期，尤其是量價大幅度下降，而且市場預(yù)期悲觀的時候，出現(xiàn)這種一二手倒掛的現(xiàn)象，又會對市場產(chǎn)生什么影響呢？

房小評認為，這種價格倒掛會加劇市場內(nèi)卷，帶來如下影響：

1、加劇市場內(nèi)卷，虹吸其他項目客戶。

如文章開頭所述，很多有資格有錢且不著急的高端改善客戶都希望買到網(wǎng)紅盤，在市場預(yù)期不樂觀的情況下，不為了賺錢，至少可以保值。哪怕?lián)u號可能搖不到，客戶也不著急，反正今年到明年有那么多網(wǎng)紅盤排著隊上市，而市場上有錢有資格的高端客戶又不多，大家等一等，總會輪到。

2、形成羊群效應(yīng)，導(dǎo)致客戶持幣觀望情緒加重。

網(wǎng)紅盤的買家多是高端改善客戶，其持幣觀望會影響到身邊人，進而帶動整個市場趨向持幣觀望。

3、帶來周邊二手房價格下降。

如上所述，市場上行期，一二手倒掛的情況多以新房變?yōu)槎址亢?，價格慢慢上漲而消失。

市場下行期，這種價格差多是以二手房價格下降來消除，因為二手房報價并沒有依據(jù)，只是業(yè)主心理預(yù)期價格，當(dāng)業(yè)主急需賣房的時候，就會選擇降價銷售，而降價的標(biāo)準就是這些網(wǎng)紅盤的價格。

4、剛需盤跟隨內(nèi)卷。

由于城市平均房價是調(diào)控目標(biāo)，網(wǎng)紅盤售價較高，為了平抑均價，政府在供應(yīng)網(wǎng)紅地塊的時候，要同步供應(yīng)遠郊的一些低價地塊以形成低價房源進行價格對沖，這會帶來郊區(qū)剛需項目供應(yīng)放量，導(dǎo)致殃及池魚的現(xiàn)象，即剛需市場開始內(nèi)卷。

其實，這種供地結(jié)構(gòu)的改變，對市場造成的深遠影響還有很多，這里不一一展開。接下來，我們說說購房者該如何做決策，應(yīng)對接下來的樓市變化。

1、從需求出發(fā)，理性買房。

正如“房住不炒”理念深入人心一樣，我們買房依然要堅持從需求出發(fā)，不用過度追捧網(wǎng)紅盤，以買到即賺到的心態(tài)去買房，往往容易失去初心，最終買的房子可能并不如意。

例如，因為二胎、三胎出生而換房的朋友，最好優(yōu)先考慮教育配套和功能、面積來置換，不要追捧網(wǎng)紅盤，畢竟網(wǎng)紅盤單價多在10萬+，同樣的資金買個小面積的，不夠用、不實用，肯定不是理想結(jié)果。

2、并不是網(wǎng)紅盤就不跌價。

蘇州、杭州等地的網(wǎng)紅盤、倒掛盤現(xiàn)象已經(jīng)出現(xiàn)了2-3年，有部分網(wǎng)紅盤把周邊二手房房價拉垮了，最終形成區(qū)域房價整體下跌，倒掛現(xiàn)象消失了，甚至網(wǎng)紅盤也降價了。這樣的網(wǎng)紅盤現(xiàn)象是一時的。因此，選擇網(wǎng)紅盤還要看周邊的二手房價格成立邏輯以及其扛跌的能力。

3、珍惜當(dāng)下市場窗口機會。

出讓網(wǎng)紅地塊，其實也是政府托市的一個做法，無論從土地出讓歷史價格，還是從政府當(dāng)下出讓土地的保價策略來看，地價穩(wěn)定很難動搖。因此，遇到真正產(chǎn)品好，適配自己需求的好房子不要輕易錯過，不要因為追捧網(wǎng)紅盤而錯過了適合自己的房子，以免后悔。

網(wǎng)紅盤現(xiàn)象開啟了一個買房新話題，我們成立了專門的學(xué)習(xí)討論群，歡迎您的加入（微信：zgfpbd2018），這里有洞察的觀點和嚴密的邏輯分析框架，助您成為專業(yè)、理性買房人。

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